— С чем связан массовый интерес девелоперов к региональным рынкам, наметившийся в 2007–2008 годах?
– Движение в регионы началось не в 2007 году, чуть раньше. Мы, например, активно работаем в разных областях России уже около четырех лет, занимая прочные позиции в сегментах ритейла, складской и гостиничной недвижимости. Но, Вы правы, с каждым годом тенденция развития бизнеса компаний в регионах возрастает. И если раньше под словом «регионы» подразумевались в основном мегаполисы, «миллионники», то на сегодняшний день это огромный список, включающий и города с населением 200–500 тыс. человек.
Бизнес-структур, активно развивающихся на периферии, очень много. Например: IKEA, «Регионы» (сеть ТРЦ «Июнь»), AFI, Advantage Group, RTM-Development, ADM Group, DVI-Group и другие. Конечно, есть специфические московские или петербургские девелоперы, которые, располагая поддержкой администрации, значительным количеством площадок, большим заделом, не видят необходимости выходить в регионы.
Остальные компании намерены осваивать новые пространства. В какой-то мере это связано с насыщением рынка двух столиц, но лишь отчасти. В первую очередь подобное стремление связано со сложностью и дороговизной получения новых участков и разрешений на реализацию проектов в Москве и Петербурге. Для девелоперов или ритейлеров экспансия в рамках страны – вполне логичная вещь. Потому что их основная задача – как можно быстрее увеличивать свою капитализацию.
— Насколько явны различия столичных и региональных рынков коммерческой недвижимости? Что происходит на рынках СНГ?
– Рынок офисной недвижимости существует пока только в двух российских городах – Москве и Петербурге. Его совокупный объем (по объектам класса «А» и «B») на сегодняшний день составляет около 8 млн кв. м. В других местах такого нет, есть в лучшем случае точечная застройка, отдельные проекты.
| Досье «ДН»: Сергей Гипш Родился 24 июля 1966 года. Закончил Московский институт стали и сплавов (МИСиС). 1990–1991 годах работал в компании «Альфа-Эко» (структура, входящая в «Альфа Групп»). 1992 год – руководитель подразделения ипотечного кредитования компании «Авгур Эстейт». В 1993–1998 годах руководитель департамента коммерческой недвижимости в компании «ЦСМОР» (в настоящее время Forum Properties). В 1997-м организовал и возглавил отдел торговой недвижимости Colliers International. С 2001 года занимает должность генерального директора и управляющего партнера компании. Является членом совета директоров Российского совета торговых центров, возглавляет жюри рейтинга ТЦ России. Источник: данные компании |
Что касается Москвы, она очень сильно отличается от остальных городов. По неофициальным данным, в столице проживает более 15 млн человек. Здесь очень высока концентрация капитала – это сказывается на стоимости проектов. Также в столице очень сложно проходят любые согласования, все очень дорого.
Но что касается базовых вещей, например, в сегменте торговой и складской недвижимости, то у Москвы или Петербурга нет какой-то особенной специфики. Форматы одни и те же. Многие новые проекты в регионах тоже достаточно профессионально и качественно выполнены, они крупные и дорогие, к работе над ними приглашаются западные архитекторы.
Если сравнивать Россию с Украиной, то последняя повторяет движение российского рынка, но с отставанием в пять-семь лет. Помимо прочего, на Украине политическая нестабильность, которая замедляет бизнес-процессы, влияет на скорость согласований с администрацией. Белоруссия остается пока достаточно закрытой страной, рынок коммерческой недвижимости там только начинает развиваться. Ну а Прибалтика не похожа на Россию никоим образом. При населении около 10 млн человек рынок очень компактный. К тому же в странах Балтии очень заметно влияние Европы, особенно Германии и Скандинавских стран.
— На начальном этапе развития рынка далеко не все девелоперы понимали роль консультационных компаний. В регионах России та же тенденция?
– Действительно, изначально на столичном рынке чувствовалось недопонимание того, зачем нужны консультанты, кроме как для сугубо прикладных областей – сдачи помещений в аренду, например. Достаточно много времени ушло на то, чтобы рынок профессионально вырос, чтобы появились правильные схемы девелопмента: с участием архитекторов, экспертов, в том числе специальных консультантов по свету, дизайну, паркингу и т. д.
| Если сравнивать Россию с Украиной, то последняя повторяет движение российского рынка, но с отставанием в пять-семь лет. |
С регионами, на мой взгляд, дела на сегодняшний день обстоят лучше. Крупные региональные проекты, как правило, развивают либо национальные корпорации, имеющие достаточно большой опыт, либо крупные местные компании, руководство которых в большинстве случаев уже заработало деньги в других областях бизнеса: на рынке сырья, металла, нефти, газа. Такие игроки обладают очень мощным административным лобби в своих регионах и широкими финансовыми возможностями. Поэтому я не вижу больших различий в подходах между столичными и региональными девелоперскими компаниями.
— Можете назвать тенденции рынка консалтинга в коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга в этом году?
– С точки зрения услуг очень перспективной является оценка недвижимости. Я думаю, она будет развиваться ускоренными темпами. Оценка необходима и для IPO, и для слияний и поглощений, и для других видов перехода права собственности и привлечения средств. После покупки проектов инвестиционными фондами становится востребованной такая услуга, как property management (управление). Если большинство российских девелоперов до сих пор предпочитают самостоятельно управлять своими активами, то у фондов нет ни возможности, ни желания это делать.
На фоне развития кризиса ликвидности возрастает потребность в такой услуге, как привлечение финансирования в девелоперские проекты. Огромное количество проектов «стоит» в ожидании денег. Классическая схема получения средств в качестве проектного финансирования становится все менее доступной, поэтому часто практикуется продажа части компании, поиск equity-партнера.
Также на рынке востребована услуга стратегического консалтинга при развитии больших территорий. Много лет крупные структуры скупали земельные участки в разных городах. Сегодня у корпораций возникла необходимость определиться с этим земельным портфелем: что оставить, что продать, на каких участках начинать строительство в первую очередь и что именно строить. У нашей компании масса заказов по анализу наилучшего использования участков (от 50 га и выше), по созданию маркетинговой концепции.
— Как Вы относитесь к наметившейся тенденции заказа девелопером услуг нескольких консультирующих компаний?
– Нормально отношусь. Однако везде есть своя специфика. Так, сдачей офисов и складов, где арендаторы не зависят друг от друга, вполне могут заниматься несколько компаний. Но если речь идет о средних и небольших проектах, здесь не стоит «распыляться»: для разработки концепции и маркетинга лучше ограничиться одной компанией, выбранной после тщательно проведенного тендера.
В крупных проектах (от 100 га) разумно потратить больше средств, нанять двух или нескольких консультантов и иметь ряд концепций. Однако и здесь есть риск: концепция – не решение математической задачи, где один ответ верен, а все остальные нет. Поэтому следует получить разные варианты решений, сравнить их и выбрать лучшее.
— Существует ли специфика у российского инвестиционного процесса?
– Российский рынок коммерческой недвижимости менее прозрачен, особенно в части согласований. Поэтому международным инвестирующим структурам, как правило, необходим локальный партнер для решения на месте трудностей, возникающих в ходе реализации проекта. То есть специфику российского рынка можно найти в самом процессе, но не в продукте. В целом Россия очень интересна инвестиционным фондам.
— Как Вы можете охарактеризовать инвестиционный бум в Сочи?
– Краснодарский край и так всегда проявлял инвестиционную активность. А сейчас идет масштабная PR-кампания Олимпиады-2014, и это способствует повышению привлекательности региона. Выделено огромное количество бюджетных денег на реализацию заявленных проектов, еще больше планируется привлечь из внебюджетных источников. Девелоперские структуры активно приобретают площадки в Сочи и вокруг него. Конечно, это можно назвать инвестиционным бумом.
Такая ситуация не является нормой для каждого города, объявляемого столицей Олимпиады. Если, к примеру, проводить игры в Мюнхене, то там и так все в порядке, туристические объекты возводились десятилетиями. А Сочи с точки зрения олимпийской инфраструктуры – пустой город, где в свое время в большом количестве располагались только советские санатории и дома отдыха. Думаю, что выбор Сочи следует воспринимать как большой аванс доверия, выданный России мировой общественностью.
| СПРАВКА «ДН»: Colliers International Международная консалтинговая компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости. Насчитывает свыше 10 тысяч сотрудников, работающих в 267 офисах в 57 странах мира, в том числе на территории СНГ и стран Балтии. Colliers International сотрудничает с международными и российскими компаниями, оказывая консультационные услуги при аренде и продаже офисных, торговых и складских помещений, в области гостиничной недвижимости, услуги по оценке и управлению объектами недвижимости, производит анализ инвестиционных проектов и др. Colliers International является членом Американской Торговой Палаты и Международного Совета по Торговым Центрам. В настоящий момент приоритетными регионами для компании являются российские города-миллионники, кроме того формируется тенденция разработки проектов в городах с населением от 500 тысяч человек. Источник: данные компании |
— Какие зарубежные инвестиционные фонды активно работают на российском рынке? В каких сегментах коммерческой недвижимости они наиболее активны?
– На рынке уже отметились и потратили сотни миллионов долларов такие компании, как Immoeast, Raven Russia, Queen Group, Fleming Family & Partners, London & Regional Properties, BPT, Meinl European Land Ivanhoe Cambridge и т. д. Подобных фондов, у которых больше двух-трех проектов, около двадцати. А такие, как Aberdeen, Akron Group, Degi International, весьма активно интересуются Россией, но говорить о том, что они сделали большое количество транзакций, пока преждевременно.
Все международные структуры имеют четко обозначенные области инвестирования. Их цель (target) определяется при создании фонда. Например, 70% ритейла, 20% складов и 10% офисов. Так, Raven Russia традиционно предпочитает инвестировать в складскую недвижимость, Immoeast больше вкладывает в ритейл, Fleming Family & Partners начинали с офисов. Потом происходит диверсификация.
Судя по моим последним встречам, фонды готовы рассматривать разные области девелопмента, главное, чтобы проект был интересный. Всем необходимо получить хорошую доходность, а проектов инвестиционного качества мало, готовых вообще нет. Поэтому сегодня, например, очень популярно инвестировать в проекты на самых ранних стадиях. Эта тенденция разворачивается на фоне кризиса мировой финансовой ликвидности.
| Для девелоперов экспансия в рамках страны – вполне логичная вещь. их основная задача – увеличивать свою капитализацию. |
— Массовость IPO российских компаний – это мода или осознанная необходимость?
– По последним данным, на мировых биржах далеко не все российские компании, вышедшие на IPO, показывали рост стоимости акций. Прозвучали предостерегающие прогнозы некоторых экспертов о том, что российским игрокам не стоит торопиться с IPO. Если же абстрагироваться от конкретной ситуации на рынках, то IPO – закономерный этап роста компании.
Чтобы выйти на IPO, необходимо сделать большое количество «домашних заданий»: прозрачную структуру, корректную финансовую отчетность в МФСО, аудит за три года и т. д. Это не мода, а нормальный инструмент привлечения денег. Когда ситуация на финансовых рынках нормализуется, мы увидим еще большее количество IPO российских компаний.
Приоритетные проекты компании Colliers International
| Офисная недвижимость | Торговая недвижимость | Индустриальная недвижимость |
| «Город Столиц», БЦ «Северная башня» (ММДЦ «Москва-Сити»), «Химки Бизнес Парк», БЦ «Дом Парк Культуры», «Империал Хаус», «Бизнес-центр на Маяковской», «Демидовъ Хаус» (Петербург), «Пулково Скай» (Петербург) и др. | ТРЦ «Mall of Russia» (ММДЦ «Москва-Сити»), ТРЦ «Тверская Молл», ТРЦ «Ривер Молл», ТРЦ на Павелецкой площади, ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (Москва), «Невский Колизей» (Петербург), «Золотой Вавилон» (Ростов-на-Дону), ТРЦ «Арена Молл» (Омск) и др. | Складской комплекс в Шушарах (Петербург), сеть складов «Мегалоджикс» (Новосибирск, Ростов-на-Дону). |
