Район расположен на семи островах :Заячьем, Петроградском, Аптекарском, Петровском, Крестовском, Каменном и Елагином – между Малой Невой и Большой Невкой. Граничит с Василеостровским, Приморским, Выборгским и Центральным районами. Площадь его составляет 2,4 тыс. га. Население – около 160 тысяч человек.
Центральные острова
Петроградский район в его современных границах образован в 1917 году. Он входит в число районов, составляющих историческое ядро Петербурга. Именно здесь находился центр города до его переноса в 1720-х годах на Васильевский остров.
На территории района сосредоточено много важных историко-культурных доминант – Петропавловская крепость, Домик Петра I, Князь-Владимирский собор, Елагин дворец и др. Здесь размещаются учреждения культуры и искусства, театры – Балтийский Дом, Мюзик-холл, Русская антреприза. На территории Александровского парка находятся Планетарий и Ленинградский зоопарк.
Обилие небольших кафе, магазинчиков делает район очень комфортным местом для проживания. На Петроградской стороне размещено более шести тысяч учреждений федерального и местного значения, банков, научно-исследовательских организаций, а также несколько высших учебных заведений. Здесь располагается ряд промышленных предприятий – заводы «Электрик», «Вибратор», «Полиграфмаш», «Знамя труда», текстильное объединение «Нева», типография «Печатный двор», Монетный двор в Петропавловской крепости.
Большинство производств предполагается вывести отсюда за пределы города. Многие из них уже давно не работают. Часть неиспользуемых заводских корпусов активно реконструируется под бизнес-центры. Таким образом, Петроградка быстро развивается как деловой центр.
Основной недостаток Петроградского района, как и всего центра, – отсутствие парковок и узкие, загруженные транспортом улицы. Проблемы с транспортной доступностью создает «островное» положение территории. И это несмотря на то, что с остальным городом район связывают 15 мостов и пять станций метрополитена – «Петроградская», «Горьковская», «Чкаловская», «Спортивная» и «Крестовский остров». Дело в том, что пропускная способность переправ ограничена, а станции метро значительно удалены друг от друга.
Главные автомагистрали Петроградской стороны – это Каменноостровский, Большой, Малый, и Чкаловский проспекты. По ним проходят основные маршруты общественного транспорта, и именно здесь в часы пик часто образуются пробки. Решение транспортных проблем Петроградского района, как и Василеостровского, связывают со строительством Западного скоростного диаметра. Он должен уменьшить автомобильные потоки, следующие через Петроградку.
Перегруженность транспортом плохо сказывается на экологии всей территории. Сильно загазован воздух в зонах пересечения крупных трасс – Каменноостровского и Большого проспектов, вокруг улицы Профессора Попова, вдоль проспекта Медиков.
Зеленые насаждения занимают около 35% в общей площади района. Особенно хорошо озеленены острова Елагин (здесь располагается ЦПКиО), Крестовский (Приморский парк Победы) и Каменный (парк Тихий отдых).
Территория контрастов
Жилищный фонд Петроградской стороны отличается особой разнородностью. В глубине кварталов района – дешевые ветхие коммуналки. В домах, выходящих окнами на проспекты и набережные, – элитные квартиры, по стоимости почти не уступающие жилью Золотого треугольника.
Большинство зданий в Петроградском районе – дома старого фонда, прошедшие капитальный ремонт. Около 5% всего районного жилищного фонда – сталинки. Причем здесь располагаются как довоенные (Кронверкский и Каменноостровский проспекты), так и послевоенные сталинки (набережная Адмирала Лазарева, Петровская набережная, Малый, Левашовский проспекты и т. д.). Встречаются на Петроградской стороне и пятиэтажные кирпичные хрущевки (на улицах Красного Курсанта, Колпинской). В центральной части района есть несколько десятков современных домов, активно застраивается новыми жилыми комплексами Крестовский остров.
По составу и качеству жилищного фонда территорию можно разделить на несколько зон.
Восточная часть Петроградской стороны ограничена Газовой улицей, набережной реки Карповки, Петроградской и Петровской набережными, Каменноостровским и Кронверкским проспектами, Кронверкской, Большой Пушкарской и Ординарной улицами, а также Левашовским проспектом. Основная часть жилых домов здесь относится к категории старого фонда. Кроме зданий постройки до 1917 года, составляющих 80% жилищного фонда района, некоторая доля приходится на сталинки (9%), хрущевки (менее 1%) и типовые кирпичные дома 1970-х годов (около 2%). Жилье в восточной части Петроградской стороны пользуется большим спросом.
Западная часть Петроградки ограничена Ждановской набережной, проспектами Добролюбова и Кронверкским, Кронверкской и Ординарной улицами, Левашовским проспектом и набережной адмирала Лазарева. Жилищный фонд западной части Петроградской стороны, как и восточной, очень разнороден.
Большинство домов здесь – старый фонд. Около 10% – сталинки. Встречаются в западной зоне и пятиэтажные кирпичные хрущевки – на Левашовском проспекте. Здесь не так много культурных доминант, как в восточной части Петроградской стороны. И именно из-за отсутствия у жилья на этой территории качественных видовых характеристик средняя цена предложения на западе Петроградки меньше, чем на востоке.
Каменный и Крестовский острова – практически единственная зона в Петербурге, полностью формирующаяся как элитная. Крестовский остров расположен в северной части дельты Невы, между Малой и Средней Невками. Каменным называется один из островов между Малой и Большой Невками. В начале 1990-х годов на островах начался снос ветхих общежитий, стала формироваться однородная социальная среда. Началась реконструкция существующих построек, они постепенно превращались в элитное жилье или использовались в качестве офисов крупных компаний.
В 2004 году депутаты Законодательного Собрания Петербурга приняли Закон «О градостроительной деятельности на территориях островов Крестовский и Каменный». Согласно этому документу строительство на Каменном было практически запрещено, а на Крестовском – строго регламентировано. Впрочем, несмотря на ограничения, Крестовский остров вскоре превратился в сплошную стройплощадку.
Масштабное строительство привело к тому, что постепенно элитный статус этого острова стал снижаться. Наметилась значительная разница между жильем, расположенным в центре острова и на его набережных. Все удаленные и обособленные дома, расположенные близко к паркам, воде еще сохраняют статус элитных. Располагающиеся в центре острова здания все чаще позиционируются только как объекты повышенной комфортности.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» средняя стоимость квадратного метра жилья в Петроградском районе составляет примерно 106,9 тыс. руб. Самый дорогой «квадрат» предлагают в реконструированных зданиях старого фонда на Каменноостровском проспекте и Троицкой площади. Стоимость его здесь может достигать 350 тыс. руб. Самый дешевый квадратный метр – в многокомнатных квартирах ветхих дореволюционных домов в районе улицы Шамшева, а также Большой и Малой Пушкарский. Цена «квадрата» в таких квартирах составляет около 58 тыс. руб.
Офисный центр городского масштаба
В компании Becar Commercial Property SPb сообщили, что сегодня в Петроградском районе действует около 60 офисных центров классов «А», «В» и «С», более половины из которых можно отнести к разряду высококачественных (класс «А» и «В»).
Несколько лет назад на Петроградке начался активно процесс перепрофилирования расположенных здесь промышленных зон. Сегодня в корпусах предприятий, выведенных с территории района, действует полтора десятка бизнес-центров класса «С», общей площадью около 100 тыс. кв. м. Таким образом, часть Петроградской стороны постепенно преображается в офисно-деловой центр городского масштаба.
К наиболее крупным бизнес-центрам района относятся Apollo на проспекте Добролюбова, «Лангензипен» на Дивенской улице, River House на улице Академика Павлова, «Авеню» на Аптекарской набережной, «Воронцовъ» на Барочной улице, «Сити Центр» на Петроградской набережной и др.
В границах района на разных этапах строительства и реконструкции находится более 10 объектов офисного назначения, еще шесть объектов проектируются. В текущем году предполагается ввести в эксплуатацию деловые комплексы класса «А» – «Линкор» (Петроградская набережная, 34, общая площадь – 23,5 тыс. кв. м), «Скай-Центр» (Петроградская набережная, 22, лит. А, общая площадь – 8 тыс. кв. м), офисные площади класса «А» в МФК «Толстой Сквер» (14,2 тыс. кв. м). Планируется ввести в эксплуатацию бизнес-центры класса «В» – «Арена Холл» (проспект Добролюбова, 16, общая площадь – 27 тыс. кв. м), «Сенатор» на Большой Пушкарской улице, 22 (около 9 тыс. кв. м), а также дополнительные площади в уже действующем «Сенаторе» на улице Профессора Попова, 37А (около 40 тыс. кв. м).
По сведениям Центра исследований и аналитики ГК «БН», средний уровень арендных ставок в Петроградском районе на офисные помещения составляет 1 030 руб. за кв. м в месяц. Цены на аренду торговых помещений выше – 1 250 руб. Квадратный метр складской недвижимости можно арендовать в среднем за 325 руб. в месяц.
Плотность застройки Петроградской стороны очень высока. Это является основной причиной того, что здесь практически нет сетевых гипермаркетов и крупных торгово-развлекательных центров. Таким образом, по обеспеченности торговыми площадями Петроградка занимает последнее место в Петербурге. Здесь не представлено ни одного торгового комплекса с развлекательной составляющей.
На территории района действуют пять торговых комплексов: Gallery Apriori на Большом проспекте, River House на улице Академика Попова, «Дом Мод Плюс» на Каменноостровском проспекте, «Метрика» на Чкаловском проспекте и «Орбита» – на Большом проспекте.
На сегодняшний момент в Петроградском районе не заявлено крупных проектов торговых центров. Единственное исключение – в многофункциональном комплексе «Толстой Сквер» на улице Льва Толстого, 9, планируется «Декор центр», в котором разместятся около 25 магазинов-студий дизайнеров интерьера. Ввод комплекса в эксплуатацию намечен на август 2008 года.
Перспективы точечного редевелопмента
Дальнейшее развитие Петроградского района также связывают с расселением и сносом ветхих зданий общежитий, построенных в советское время, а также – с планируемым выводом ряда спортивных и промышленных комплексов за пределы этого района.
Наиболее масштабный проект, реализуемый в настоящее время, – возведение на месте ФГУП «РНЦ «Прикладная химия» многофункционального комплекса «Набережная Европы». Участок строительства, размером примерно в 8,5 га, находится между набережной малой Невы, проспектом Добролюбова, площадью при въезде на Биржевой мост и будущим продолжением улицы Талалихина. Ориентировочная стоимость проекта составляет $200 млн. Инвестор – ОАО «Внешторгбанк». Архитектурный проект разработан мастерской «Евгений Герасимов и партнеры».
Лаборатории и сооружения научного центра, специализирующегося на разработке химического ракетного топлива, будут полностью снесены. Земли рекультивируют. Предприятие планируется вывезти из центра города. На освободившейся территории построят элитное жилье (не менее 100 тыс. кв. м), торговые комплексы, бизнес-центр класса «А», театрально-учебный центр для театра балета Бориса Эйфмана «Дворец танца». Завершение реализации проекта запланировано на 2012 год.
Перспективы нового строительства связывают с перебазированием и других производств, расположенных в Петроградском районе. Прежде всего – заводов «Вулкан» и «Бавария». Застройщики уже сейчас активно осваивают эти площадки. Так, земли «Вулкана» выкупила строительная компания «ЛЭК» и готовит к реализации несколько проектов по возведению жилья.
На месте ОАО «Пивоваренный завод «Бавария» также может появиться жилой комплекс. Территория предприятия давно привлекает внимание инвесторов. «Бавария» расположена на Петровском острове, который идеально подходит для жилого строительства.
К концу 2008 года городские власти планируют завершить масштабный проект на Крестовском острове – возведение нового футбольного стадиона на 52 тысяч мест.
По мнению экспертов, появление стадиона может привести к тому, что Крестовский остров окончательно потеряет свой элитный статус из-за перенасыщенности жильем и вынужденным соседством с объектами развлекательной инфраструктуры.
«Нарождающаяся индустрия развлечений со всеми сопутствующими неудобствами, вызванными большим потоком публики, может серьезно снизить привлекательность жилья на Крестовском острове, – говорит главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Очевидное до недавнего времени будущее этой территории– как элитного места для жизни– может быть серьезно скорректировано проектом строительства нового футбольного стадиона. Регулярное появление здесь многотысячного людского потока не очень совпадает с представлениями об элитном жилье».
«Перспективы развития Петроградской стороны в целом хорошие, – считает Сергей Бобашев. – В ближайшем будущем на Петроградке можно ожидать реализации крупных проектов жилищного строительства. Местоположение района позволяет возводить здесь элитные жилые комплексы и объекты бизнес-класса. Успешная реализация таких проектов может привести к созданию еще нескольких крупных доминант в этом районе».
