Причину упадка капитализации эксперты связывают с ценами на землю, которые растут опережающими темпами по отношению к динамике арендных ставок, а также с ростом себестоимости строительства. И это основные факторы для инвесторов, снижающие доходность проектов. Существует и еще одна проблема, которая мешает развитию коммерческой недвижимости. Это трудность перевода помещений из жилых в нежилые.
Западный кризис нам на руку
Если сравнивать показатели Москвы и Петербурга, уровень капитализации в столице еще ниже. Показатели офисной недвижимости в 2008 году составляют 8%, по торговым центрам – 9%, по складским комплексам – 9,5%. Тем не менее, московские проекты превосходят в масштабе и емкости, что вполне объяснимо, учитывая, что основные инвестиционные потоки идут в столицу.
Вместе с тем, как отмечают эксперты, кризис ликвидности на западных финансовых рынках и падение доходности недвижимости являются большим стимулом для прихода инвесторов в Петербург. «У нас появляются инвесторы, которые вкладывают средства в масштабное строительство, – комментирует руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis Сергей Федоров. – При этом многие из них продают уже реализованные проекты в Центральной и Восточной Европе, где ставки капитализации 5-6% - Венгрия, Чехия, Польша. Эти тенденции говорят о том, что в плане доходности Россия пока привлекательнее».
Приход крупных Западных и московских инвесторов связан с таким процессов как появлением больших районов жилой застройки. Вместе с тем происходит укрупнение форматов коммерческой недвижимости на периферии: в районах, приближенных к КАД, существуют проекты от 100 тыс. кв. м. Жилищное строительство стимулирует появление таких крупных форматов коммерческой недвижимости как бизнес-парки, крупноформатные развлекательные центры и логистические парки на всех выездах из города.
«Несмотря на то, что в Петербурге по-прежнему интересен исторический центр, происходит децентрализация и формирование деловых центров в новых районах, - отмечает заместитель генерального директора ООО «Сити Центр» Анатолий Богоявленский. – И в дальнейшем эта тенденция будет только усиливаться».
Офисный мир тесен
По прогнозам экспертов, к концу 2008 года предложение в бизнес-центрах класса А и B увеличится на 1,45 млн кв. м.
В целом Петербург испытывает недостаток офисных площадей. В городе всего 250 кв. м. офисных площадей на 1000 жителей, а вакантных для аренды офисов – 2-5%. Для сравнения: в Москве свободных для аренды офисов больше в два раза, чем в Северной столице , в Варшаве – почти в 7 раз, где вакантных площадей 45% от общего объема. Основной спрос в Петербурге приходится на рынок строящихся бизнес-центров. «Если рассматривать рост арендных ставок, то наиболее значимый приходится на класс А. – отмечает Сергей Федоров. – Бизнес-центры нового уровня класса А начали возводить два года назад с нуля. Эти центры больше соответствуют требованиям арендаторов и западным стандартам, а отсюда их удорожание. Если оценивать весь офисный сегмент, то общий рост арендных ставок в год не будет столь существенным – не больше15%».
Ритейл близок к насыщению
По мнению экспертов, рынок ритейла близок к насыщению. На этот год заявлено к вводу в эксплуатацию 850 тыс. кв. м торговых площадей. К концу 2008 года общий объем предложения составит более 3,8 млн кв. м., в 2009 году – уже 4,5 млн кв. м.
Специалисты прогнозируют в данном сегменте в ближайшие три года спад девелоперской активности. Основной проблемой рынка является общее снижение числа арендаторов и их постепенная миграция из центров старого поколения в более современные. Кроме того, отмечается падение торгового оборота.
Вместе с тем, несмотря на выход новых западных операторов на рынок, вновь построенным торговым центрам для того, чтобы отличаться друг от друга, не хватает новых брендов.
Самые масштабные торговые проекты будут реализовываться на окраинах. Основной прирост торговых площадей уже наблюдается в Приморском и Московском районе. По мнению экспертов, эти районы и ближе других к насыщению.
Чиновник на пути редевелопмента
Одним из факторов, снижающих темпы роста капитализации, является проблема редевелопмента жилой недвижимости, которая сложилась после 2005 года, когда вступил в силу Закон Санкт-Петербурга «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые». Новым в законе стало то, что функции перевода помещений из одной категории в другую были переданы районным администрациям.
Теперь у инвестора на ту же процедуру вместо 30-50 рабочих дней уходит до года. В каждом районе появилась своя межведомственная комиссия с отдельным регламентом. Это осложняет работу риэлторам и строителям. «Для того чтобы перевести самое простое помещение, нужно пройти 25 инстанций, - комментирует полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов по СЗФО Павел Созинов. - Помимо обязательных инстанций, дополнительно проходим ГИБДД, которая настоятельно рекомендует организовывать стоянки перед домом, помещение в котором переведено из жилого в нежилое. Зачастую подобные рекомендации лишены логики, если это, например, парикмахерская в 40 кв. м или небольшой офис, но эта ситуация находится вне правового поля и имеет место быть».
Как отмечают эксперты, особенно сложная ситуация в районах, где много коммунальных квартир - Центральном, Адмиралтейском и Петроградском. Здесь более 40 тыс. квартир, которые подлежат расселению в соответствии с Законом «О целевой программе расселения коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Вместе с тем, процесс перевода помещений из одной категории в другую в этих районах практически застопорился. Данная ситуация одинаково мешает и развитию коммерческой недвижимости, и решению жилищного вопроса, который так актуален для нашего города.
