Татьяна Хоботова: «К Петербургскому ипотечному форуму рыночная ситуация стабилизируется»

– Татьяна Владимировна, какова ситуация со спросом на кредиты? Какие из них наиболее востребованы, какое жилье покупают ваши клиенты?

– Поток клиентов заметно увеличился в ноябре, потом еще раз – в декабре. Первый всплеск активности не стал для нас неожиданностью: перед Новым годом россияне торопятся завершить намеченное. Но спрос продолжал нарастать и после рождественских каникул, под влиянием как объективных, так и субъективных (психологических) факторов. Поток заявок на кредиты не сокращается до сих пор. Я думаю, к маю психологическая составляющая активного спроса сойдет на нет и рынок войдет в стабильную стадию развития.

Заемщики банка ВТБ24 в Петербурге предпочитают кредиты в рублях и в среднем оплачивают около 15–20% стоимости жилья их своих средств. Именно такой размер первого взноса позволяет минимизировать процентную ставку.

Средний срок кредитования – около 15–17 лет. Он оптимален для заемщика по соотношению размера кредита и стоимости.

Хочу отметить, что среди клиентов нашего банка немало молодых людей 25–30 лет с высокими доходами, менеджеров среднего звена или высококлассных специалистов: они покупают свое первое жилье.

Средний размер кредита в 2007 году составил около $120 тыс., он позволяет приобрести достаточно качественную двухкомнатную квартиру.

По итогам 2007 года доля займов, выданных для покупки строящегося жилья, увеличилась и достигла 40% от всех жилищных кредитов ВТБ24 в Петербурге.

– Банк сохранил в своей линейке кредит без первого взноса, а недавно увеличил максимальный срок до 50 лет. Насколько эти программы популярны у заемщиков – с учетом действующих ставок?

– Спрос на них есть. Мы сочли, что важно предложить клиенту возможность выбора, линейку, включающую все продукты. Есть заемщики, получившие кредит на 30 лет, их не так мало. Примерно 5–10% клиентов выбирают программу с нулевым взносом.

– Кроме повышения ставок и ужесточения оценки заемщика, каковы последствия кризиса на мировом рынке для петербургской ипотеки?

– Происходит изменение состава лидеров по объемам выдачи кредитов. Ситуация ударила по банкам, зависимым от привлечения ресурсов за рубежом. Некоторые из активных участников рынка вынуждены были приостановить выдачу кредитов из-за дефицита средств. Их несостоявшиеся клиенты пришли в другие кредитные организации, которые в итоге увеличили объемы выдачи.

Кризис «докатился» до России к четвертому кварталу 2007 года, но на темпах роста рынка не сказался: в Петербурге за год объемы выросли более чем вдвое, та же динамика была в целом по стране.

В 2008 году удвоения уже не будет, но это логично: ведь речь сегодня идет о «высокой базе», исчисляемой миллиардами рублей. Тем не менее, я думаю, объемы выдаваемых кредитов увеличатся на 80%.

– В мае в нашем городе пройдет Петербургский ипотечный форум. Какие проблемы развития рынка, наиболее актуальные для профессионалов ипотеки, необходимо обсудить на этом мероприятии?

– Никуда не деться от проблемы фондирования, привлечения долгосрочных ресурсов. Не менее остро стоит вопрос о качестве кредитного портфеля. Эта тема связана как с изменением возможностей фондирования, так и с проблемой просроченных задолженностей.

Не секрет, что впечатляющий рост объемов ипотечного кредитования в какой-то степени был обеспечен и за счет не совсем качественных займов. Сегодня проблема просроченной задолженности начинает проявляться, хотя, безусловно, и в меньшей степени, чем в потребительском кредитовании.

Ипотека начала активно развиваться в 2004 году. В 2005-м петербуржцы получили почти 4,5 тыс. кредитов, причем на очень либеральных условиях, а в 2006 году их число превысило 11 тыс. Понятно, что среди заемщиков оказались и те, кто не рассчитал своих сил.

Сейчас, из-за значительного увеличения объемов выданных кредитов, банкам приходится выделять в отдельное направление работу по их сопровождению. В потребительском кредитовании обслуживание состоит в получении платежей. Механизм ипотеки сложнее. У ипотечного заемщика возникает необходимость переоформить залог, решить вопрос продажи недвижимости из-под залога, поменять одного поручителя на другого, рефинансировать кредит. Заемщику нужна помощь специалиста банка для оформления налоговых вычетов.

Ипотечный кредит – сложный продукт как в выдаче, так и в обслуживании, это практически живой организм. Поэтому, я думаю, в 2008 году многие банки создадут специальные подразделения по обслуживанию займов. Организация такой работы – это еще одна тема для обсуждения на Петербургском ипотечном форуме.

– Можно ли ожидать, что в рамках Ипотечного форума специалисты начнут делиться опытом? Или в условиях высокой конкуренции трудности с фондированием у одних – это преимущество для других?

– Наработками делятся, поскольку мы находимся в едином правовом поле, ни один банк не существует сам по себе. Способы обеспечения достаточного объема денежных ресурсов у каждой кредитной организации свои, для анализа возможностей рынка и выбора оптимального алгоритма в них работают целые структуры. Например, есть банки, имеющие опыт проведения сделки по секьюритизации уже после наступления кризиса на финансовом рынке. Я думаю, они расскажут об этом. Некоторые наши коллеги решают проблему фондирования привлечением средств и выдачей кредитов в экзотических для россиян валютах – японских иенах или швейцарских франках.

– Тем временем доля кредитов в долларах неуклонно снижается. Почему так происходит, ведь ставки по долларовым займам ниже рублевых и доллар дешевеет?

– Тому есть две причины: переход петербургского рынка жилья на указание цен в рублях и страх перед непредсказуемым долларом в долгосрочной перспективе.

После вступления в силу Закона «О рекламе» петербуржцы привыкли к указанию стоимости жилья в рублях. Но тем не менее вопрос, в какой валюте брать кредит, задают многие заемщики.

Мы показываем расчеты, в них – максимально возможный размер кредита в рублях и долларах, размеры ежемесячных платежей в каждом случае. И несмотря на то, что долларовые ставки сегодня выгоднее, люди предпочитают занимать рубли. Они не знают, как поведет себя американская валюта в десятилетней перспективе. Ситуация с долларом нестабильна, и сам факт этой нестабильности служит доводом против принятия на себя валютных рисков. Большинство думает примерно так: зарплату я получаю в рублях, уж лучше заплатить немного больше, но спать спокойно и не бояться колебаний курса. В нашем банке был случай, когда заемщик, получив кредит в долларах, обратился с просьбой рефинансировать его в рубли. Правда, после произведенных расчетов решил отложить этот шаг.

– С одной стороны, банки испытывают трудности с ресурсами на ипотеку, остро стоит вопрос о качестве портфелей. С другой – растет доля кредитов, выданных на покупку строящегося жилья, – рискованных, не обеспеченных залогом недвижимости. Их и рефинансировать нельзя. Как соотносятся эти факты?

– Вы понимаете под источником фондирования только сделку секьюритизации. Но банк может использовать и множество других способов привлечения денежных ресурсов: размещение акций (IPO), покупку денег на валютной бирже.

В последнее время банки активизировали привлечение денег по вкладам физических лиц, многие с этой целью поднимают ставки.

– Это короткие и дорогие деньги.

– Да, но если сравнивать со стоимостью привлеченных на Западе ресурсов с учетом затрат, необходимых для проведения таких сделок, – цена вопроса позволяет рассматривать этот источник как приемлемый. Сроки по вкладам, кстати, стали достаточно большими – до двух лет. Многие банки активизировали это направление работы, переориентировавшись на внутренний денежный рынок.

Кредиты на недостроенное жилье, конечно, нельзя включить в пул для рефинансирования до оформления залога. Но затем они трансформируются в нормальную ипотеку с качественным обеспечением. То есть у каждого банка, кредитующего покупателей недостроенных квартир, есть и пул займов, обеспеченных залогом готового жилья.

Похожая ситуация с кредитами без первого взноса. Не обязательно, выдав кредит сегодня, уже завтра включать его в пул для продажи. Можно будет это сделать через год-два, когда соотношение кредит/залог достигнет 70 или 80%. Наш банк выдает кредиты без первого взноса, но в среднем по портфелю показатель кредит/залог равен 70%.

– Госдума внесла изменения в Закон «О банках и банковской деятельности», которые обязывают кредитную организацию до заключения договора с заемщиком предоставлять ему информацию о полной стоимости кредита. Как Вы относитесь к этой новации?

– В принципе это требование уже сформулировал Банк России в положении об эффективной процентной ставке. Для ипотечного кредитования эффективная ставка (или полная стоимость кредита) за счет комиссий банка превышает заявленную на сотые доли процента, то есть крайне незначительно. Самая весомая составляющая увеличения полной ставки – это страхование.

Средние ставки по страхованию составляют 0,8–1,5% от суммы кредита в год. Разброс, как видно, достаточно большой. При обращении клиента просто невозможно сообщить ему, по какой ставке он получит кредит. По формальным признакам – в зависимости от его возраста и суммы кредита – стоимость займа можно определить лишь приблизительно

– Ипотека не относится к тем услугам, которые должны быть доступны для всех. А тот, кто зарабатывает достаточно для того, чтобы получить и возвратить кредит, об ипотеке знает. Так есть ли необходимость в ее популяризации?

– Те, кто сегодня всерьез рассматривает возможность использования кредита для улучшения жилищных условий, знают об ипотеке, наверное, немало. Другие просто слышали, что существует такая услуга, которой в принципе можно воспользоваться. И когда для них вопрос о покупке жилья, об улучшении жилищных условий будет стоять на повестке дня, они захотят выяснить подробности – условия, механизмы и процедуры. Поэтому я вижу необходимость в сохранении и развитии всех источников информации по ипотеке.

Текст: Анна Александрова