Москва и Петербург, как два наиболее крупных и значимых мегаполиса России, обладают, соответственно, и самыми емкими рынками жилой недвижимости. Обе столицы привлекают девелоперов высоким клиентским спросом и стабильным ростом стоимости квадрата. Большинство застройщиков из топ-10 по объему строительства реализует проекты в обоих городах. Так, по данным консалтинговой компании Nikoliers на 2024 год, примерно 7,3 % жилья в Москве строят петербуржцы, а в Петербурге более 12 % – москвичи. При этом рынки жилья в обеих столицах имеют как общие, так и отличительные черты. Поговорим об этом подробнее.
Класс жилья
В обоих мегаполисах наиболее популярны сегодня новостройки комфорт- и бизнес-класса, отмечают эксперты. Однако в Москве доля премиального жилья заметно выше. Логично, ведь именно здесь находится центр деловой активности, что предполагает более высокий уровень жизни. Недавно столица России заняла первое место в мире (!) по уровню развития инфраструктуры и качества жизни в рейтинге ООН «Индекс городского процветания».
Петербург тоже имеет достижения в рейтингах: так, город на Неве уже не раз становился лауреатом самой престижной туристской премии World Travel Awards. Согласно соцопросам, порядка 70 % россиян считают его туристической столицей России, 63 % – культурной столицей. При этом запросы покупателей недвижимости здесь явно скромнее московских.
«В топ-10 самых продаваемых новостроек Санкт-Петербурга по реализованной площади по итогам 2024 года входят только массовые проекты, из которых девять относятся к комфорт-классу и один – к эконом-классу. В свою очередь, в столице (включая Новую Москву) в аналогичный рейтинг помимо семи ЖК комфорт-класса вошли три проекта бизнес-класса, в одном из которых также есть премиальные корпуса. А в наступившем году на рынок вышли еще и элитные ЖК», – комментирует управляющий директор риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Руслан Сырцов.
В целом, по словам спикера, число проектов на первичном рынке Первопрестольной значительно выше, чем в Северной столице: 419 против 164.
Локация проекта
И в Москве, и в Петербурге покупателей прежде всего интересуют локации с развитой инфраструктурой. Но есть и различия.
Так, москвичи отдают предпочтение районам поблизости от деловых центров. Важна для них и престижность проекта, а также его характерные особенности (планировки, благоустройство и т. д.). Кроме того, в столице при выборе локации учитывают ценообразование в зависимости от зоны, где преобладает жилье определенного уровня. Эти зоны определяют Садовое кольцо, ТТК и МКАД.
Петербуржцы обращают пристальное внимание на транспортную доступность: развитой сетью метрополитена город похвастаться, увы, не может. Важную роль играет наличие социальных объектов, рекреационных зон и водоемов, учитывается и уровень экологии. На основе этих критериев из года в год формируется примерно один и тот же пул самых популярных у покупателей районов.
«Приморский район привлекает богатой инфраструктурой, в том числе транспортной, а также близостью к Финскому заливу. Здесь активно строятся новые комфортные жилые комплексы. Московский район также хорошо развит, тут много зеленых зон и удобные развязки. Район нравится семьям с детьми благодаря наличию школ, детских садов и парков. Петроградский район ценится за историческую застройку, близость к центру города. Район привлекает тех, кто ищет сочетание комфорта современного жилья и атмосферы старого Петербурга», – рассказывает директор рынков России и СНГ агентства недвижимости fam Properties Валерий Тумин.
От себя добавим, что в лидерах спроса также неизменно находится обжитой и зеленый Выборгский район.
Площадь квартиры
Средняя площадь лота в Москве и Петербурге составляет соответственно 55,8 кв. м и 53,8 кв. м, то есть разница в габаритах первичного жилья невелика. Такие данные представила компания «Метриум».
Девелопер ГК «А101» привел следующие цифры.
«Среди проектов нашей группы компаний в Москве в 2024 году наибольшей популярностью пользовались объекты площадью от 44 до 63 кв. м. В течение двух последних лет основной спрос в столице приходится на двухкомнатные квартиры – их доля в общей структуре продаж составляла от 31 до 36 %. Начиная со второго квартала прошлого года появился новый тренд – доля однокомнатных квартир увеличилась до 35 %, при этом у двухкомнатных она не превышала 34 %. В дальнейшем конкуренция между этими классами квартир продолжилась. В конце года однушек стало 36 %, в то время как двушек – 33 %», – делится статистикой коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.
По словам эксперта, в Петербургской агломерации также востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, и их соотношение незначительно отличается от московского. Так, в проектах «А101 Лаголово» и «А101 Всеволожск» 31 % от общего спроса приходится на однушки и 35 % – на двушки. Кроме того, во втором полугодии 2024-го увеличился интерес к квартирам с тремя и даже четырьмя комнатами. Продажи «четырешек» выросли с 5 до 8 %, а трехкомнатные заняли долю в 25 %.
Стоимость квадрата
Если отличия в площади популярных в двух столицах новостроек незначительны, то разница в цене квадратного метра очень велика. По данным АН fam Properties, средняя стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге сейчас составляет около 248 тыс. рублей, тогда как в Москве – более 350 тыс. рублей.
С этими цифрами соотносятся данные совместного исследования «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбера. Первое место по ценам на новостройки среди российских регионов занимает Москва, где средняя стоимость квадрата составляет 351,5 тыс. рублей. На втором месте Питер, где метр стоит 246,8 тыс. рублей, – ценовой разрыв со столицей превышает 100 тыс. рублей, или 42,4 %.
В компании «Метриум» уверены, что квадратный метр в обоих мегаполисах стоит еще дороже: в Москве – 559,8 тыс. рублей, в Петербурге – 316 тыс. рублей, то есть разрыв составляет 43,6 %. Как бы то ни было – разница между двумя городами по этому критерию очевидна. На данный момент она находится в диапазоне 42–44 %, а в некоторые периоды достигает 100 % и более.
Причины отличий в цене лежат на поверхности. В Москве более высокая покупательная способность и уровень доходов жителей. Инфраструктура столицы, в том числе транспортная, лучше развита. Здесь выше плотность населения. Кроме того, в черте Белокаменной серьезно ограничено количество участков под застройку, что делает проекты более дорогими. В Петербурге спрос на жилье тоже достаточно высок из-за исторической и культурной ценности города. При этом недвижимость дешевле – из-за относительно более доступной земли и различий в экономической деятельности городов.
«В Петербургской агломерации цены на квартиры не такие высокие, как в столице, но и здесь покупатели становятся все более чувствительны к стоимости. Поэтому все чаще они выбирают лоты в Ленобласти: здесь за те же деньги можно купить квартиру большей площади», – добавляет Мария Орлова.
Аналогично те, кто не может себе позволить квартиру в Москве, ориентируются на Подмосковье. К слову, ценник в 47-м и 50-м регионах тоже не низкий – они входят в топ-5 субъектов РФ с самой высокой стоимостью квадрата: в Ленинградской области метр стоит 172,5 тыс. рублей, в Московской 191,3 тыс. рублей (по данным «Домклик»).
Различия в архитектуре
С точки зрения зодчества сценарии развития Северной и Белокаменной столиц идут в разных направлениях.
«Сдержанному Петербургу чужды девелоперские эксперименты. Его главное преимущество – архитектурное и историческое наследие – стало и главным ограничением для строительного рынка. За последние 20 лет девелоперскому сообществу удалось добиться максимальной высотности новостроек в 27 этажей, в то время как Москва изобилует небоскребами, достигающими 80 этажей. Столица является благодатной и платежеспособной площадкой для самых смелых идей архитекторов мирового масштаба, ограниченных лишь размером бюджета», – комментирует директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей.
При этом в Петербурге авторов проектов ограничивает не только высотный регламент, но и специфика согласований, которую диктует исторически сформированная архитектурная среда, добавляет эксперт. Для девелоперов это вопрос не только бюджета или времени, но и сложности прогнозирования конечного результата.
Прогноз по трендам
Различия в предпочтениях покупателей в двух столицах формируют локальные рыночные тенденции. Вот что думают по этому поводу эксперты.
Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties:
– В Петербурге спрос на жилье средней площади и стоимости стимулирует развитие проектов комфорт-класса в районах с хорошей экологией и инфраструктурой. В Москве высокий спрос на более просторное и дорогое жилье поддерживает развитие премиум-сегмента и крупных жилых комплексов в престижных районах.
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге:
– Общий трендом как для Петербурга, так и для Москвы стал интерес покупателей к квартирам-трансформерам. Это жилье, где есть возможность выбрать вариант расположения внутренних стен исходя из собственных приоритетов. Допустим, холостяк создал идеальную квартиру с гостиной, рабочим кабинетом и небольшим спортзалом. Если он женится, то сможет легко перепланировать недвижимость в семейную квартиру с детской и спальней для родителей. Данный продукт позволяет не покупать новое жилье при изменении жизненных обстоятельств, что удобно при постоянно растущих ценах на жилье.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
– Санкт-Петербург больше подходит для клиентов с семейной ипотекой, так как здесь проще приобрести просторную квартиру в удобном районе за сравнительно небольшую сумму. Однако в Москве недвижимость, как правило, ликвиднее, дорожает быстрее, ее проще перепродать либо сдать в аренду. Неудивительно, что в столицу стремятся многие региональные девелоперы, в том числе петербургские: Группа ЛСР, группа «Эталон», GloraX и другие компании. В результате именно московский рынок наверняка продолжит оставаться самым емким и одним из наиболее маржинальных в России.
