Отклонение от курса
На предмет статуса апартаментов власти и девелоперы спорят уже лет десять. Однако воз и ныне там: найти компромисс между жильем и коммерческой недвижимостью не удается. Почему же этот вопрос так никуда и не двигается?
Одна из причин кроется в том, что все законопроекты на данную тему, включая «свежеотвергнутый», так или иначе пытаются легализовать псевдожилье. Речь о ЖК, которые построены на участках, не предназначенных для жилых объектов.
«Апартаменты уже много лет имеют неопределенный статус. С одной стороны, под этим термином подразумеваются качественные объекты туристической инфраструктуры, что свойственно для Северной столицы. С другой – под словом "апартаменты" может прятаться псевдожилье, что является серьезной проблемой. Поэтому решение отклонить законопроект выглядит логичным», – комментирует генеральный директор УК Valo Hospitality (Санкт-Петербург), председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Константин Сторожев.
Следующая причина, по мнению эксперта, заключается в том, что предложенный документ не учитывает истинного назначения апартаментов: они должны представлять собой качественные отели с централизованным управлением и являться средством размещения туристов.
«С начала 2025 года вступил в силу закон о туристской деятельности, который в том числе сделает цивилизованным рынок апартаментов. Теперь все объекты размещения обязаны проходить классификацию, чтобы попасть в федеральный реестр, иначе они не смогут публиковать информацию о себе на сайтах-агрегаторах. Также необходимо оплачивать туристический налог», – продолжает Константин Сторожев.
На самом деле, уверен спикер, парламент урегулировал рынок апартаментов, но не через принятие законопроекта о них, а через правки в закон о туристской деятельности. Теперь рынок будет двигаться в сторону создания качественного сервиса. Однако проекты, построенные как псевдожилье, так и останутся вне правового поля. С точки зрения будущего – это к лучшему, с точки зрения уже построенных объектов – непонятно, что будет дальше с инвесторами и жильцами.
Еще одна из возможных причин – в том, что государство изначально не было заинтересовано в придании апартаментам официального статуса.
«К данному формату недвижимости у властей была масса вопросов, особенно в части уравнивания прав дольщиков жилых проектов и апарт-комплексов. Было два варианта: привести все форматы к единому знаменателю (жилье) или убрать с рынка все, что не относится к классическим квартирам. Однако не все существующие проекты апартаментов соответствовали требованиям для перевода в жилые дома. Поэтому решено было пойти по второму пути», – говорит исполнительный директор девелопера Glincom (Москва) Иван Татаринов.
Правовые коллизии
Помимо перечисленного, нератифицированный депутатами документ противоречит многим нормативным актам.
«Тема апартаментов неспроста много лет стоит на месте. С одной стороны, этот формат дает застройщикам определенные преимущества – например, возможность использования гибких форматов планировок и небольших участков земли для строительства. С другой – из-за неопределенности правового статуса и соответствующих юридических и налоговых вопросов окончательное решение нужно принимать комплексно, с учетом интересов всех сторон: девелоперов, покупателей и госструктур», – констатирует коммерческий директор компании «Практика» (Екатеринбург) Ксения Плешкова.
К тому же законодательство в сфере недвижимости инертно, а рынки жилой и коммерческой недвижимости отличаются от региона к региону, что затрудняет принятие универсальных решений. Поэтому законодательные инициативы нередко сталкиваются с несоответствием запросов рынка и правового регулирования.
Аналогичного мнения придерживается руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» (Москва) Елена Чегодаева:
«Сложилась такая ситуация, что рынок апартаментов в разных регионах, например в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и других крупных городах, имеет разные тенденции. Привести это все под один закон сложно, поскольку апартаменты могут нести разные виды нагрузки. С одной стороны, существуют апартаменты гостиничного типа в туристических центрах и мегаполисах, в которых можно зарегистрироваться. С другой – есть апартаменты в составе МФК, где регистрация невозможна и где социальная инфраструктура отсутствует. Так, после реконструкции нежилых помещений стали появляться апартаменты площадью 12–15 кв. м, которые сложно отнести к нормальному жилью. При достаточно плотной загрузке эти юниты также не предоставляют социальных возможностей для жителей. Соответственно, вся социальная нагрузка ложится на тех застройщиков, которые возводят жилые квартиры».
У управляющего партнера компании-проектировщика We-On Group (Санкт-Петербург) Кирилла Чебакова своя точка зрения:
«В законодательстве все придумано правильно: есть жилые помещения, а есть коммерческие и апартаменты. Последнее – это правовая лазейка, которая позволяла застройщикам пренебрегать инфраструктурой, парковками, школами и т. д. Было бы странно, если бы государство узаконило эту сущность. Очевидные причины отказа кроются в существенном влиянии на нормативные требования, нет смысла перекраивать всю документацию, фактически снижая требования к жилым помещениям».
И вообще это противоречит стратегическим целям государства и национальным проектам по созданию комфортной среды, резюмирует спикер.
Эффективный гибрид
Итак, в российском законодательстве понятие «апартаменты» по-прежнему отсутствует. Отклоненный законопроект предлагал решить проблему, назвав недвижимость такого типа многофункциональными зданиями (МФЗ). Интересно, что изменилось бы с появлением на рынке упомянутых МФЗ?
Управляющий партнер московской компании «Прайм Лайф» (ЖК «Первый Нагатинский») Денис Коноваленко обращает внимание, что само понятие МФЗ вызывает споры как в плане юридического определения, так и с точки зрения невозможности включения таких объектов в программу капитального ремонта, обеспечения их пожарной безопасности. И это лишь часть нюансов.
«Тема апартаментов отягощена рядом негативных проявлений. Это, в частности, недостаточное инфраструктурное наполнение, высокий налог, отсутствие возможности прописаться в объекте недвижимости. Понятие многофункциональных зданий должно было допустить наличие как жилых, так и нежилых помещений, а также на него должно было распространиться действие Жилищного кодекса. Однако этого не произошло», – делится спикер.
Даже при таком количестве дискуссионных моментов тема апартаментов продолжает будоражить умы участников рынка. Бонусы девелоперов лежат на поверхности: скромное пятно под застройку, минимум социалки, гибкие планировки и прочее. Есть свой интерес и у покупателей, и связан он с их меняющимися запросами.
«Многие жители современного мегаполиса хотят получать гостиничный сервис даже в рамках долгосрочного проживания. Поэтому люди приобретают юниты для жизни с последующей возможностью получать пассивный доход. Мы не считаем, что такие клиенты покупают псевдожилье, так как они делают это осознанно и для определенных целей. Введение понятия "многофункциональные здания" позволило бы четко отделить апарт-отели с гостиничным сервисом от жилых комплексов и дать каждому сегменту прозрачные правила. Это сделало бы рынок более гибким и понятным», – рассуждает генеральный директор девелопера PLG (Санкт-Петербург), председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич.
Ксения Плешкова согласна с коллегой. По ее мнению, введение понятия МФЗ могло бы стать важным шагом для развития гибридных форм жилья, не ограниченных статусом жилого или коммерческого объекта. Это позволило бы застройщикам и инвесторам более эффективно использовать пространство, а покупателям – получить гибкость в использовании недвижимости для разных нужд.
«Такой подход мог бы способствовать большему разнообразию на рынке недвижимости, улучшению инфраструктуры и росту качества жизни для всех участников. Комбинированные здания, включающие как жилые, так и коммерческие площади, могли бы ответить на запросы покупателей, которые ищут не просто квартиру, а комплексное решение для жизни и работы», – отмечает эксперт.
Варианты на перспективу
Однако все это, напомним, мысли вслух о том, что могло бы быть, а история сослагательного наклонения не терпит. В текущей реальности рынок имеет отклоненный законопроект и туманные перспективы, которые эксперты видят по-разному.
Одни особых иллюзий по поводу дальнейшего пересмотра статуса апартаментов не испытывают.
«Отказ признания апартаментов жилищным фондом может усугубить их неопределенное положение на рынке и усложнить сделки с такими объектами. Поскольку апартаменты остаются в статусе коммерческих помещений, это ограничивает возможности покупателей для прописки и использования их в качестве постоянного жилья. Это создает юридические и эксплуатационные сложности, особенно для тех, кто рассматривает апартаменты как альтернативу квартире в условиях высокой стоимости городского жилья», – комментирует Ксения Плешкова.
Кроме того, важным моментом остается вопрос качества жизни. Несмотря на то что апартаменты могут быть удобно расположены и иметь все необходимые коммуникации, отсутствие статуса жилого помещения ограничивает их функциональность. Это может снизить интерес со стороны клиентов, ищущих жилье с возможностью регистрации и других преимуществ.
Другие эксперты настроены нейтрально и не считают необходимым продолжать муссировать эту тему.
«Драматических последствий для рынка недвижимости не будет. Девелоперы, которые реализовывали проекты апартаментов, были готовы к запрету формата и переключились на строительство либо классического жилья, либо коммерческой недвижимости. Москва, например, неофициально перестала выдавать разрешения на строительство апарт-комплексов еще в 2023 году, так что теперь эту практику просто узаконили. А в других регионах, за исключением ряда курортных городов и миллионников, апартаменты и так не были распространены… Не вижу смысла дополнительно решать вопрос с этим форматом на законодательном уровне. Сейчас важно другое – узаконить те проекты, которые уже построены и в которых живут люди. Думаю, что девелоперы больше не будут предпринимать попыток спасти формат апартаментов. Риторика государства максимально понятна: апартаменты рынку не нужны», – заявляет Иван Татаринов.
Наконец, третьи полны оптимизма и уверены, что вопрос о статусе апартаментов отнюдь не закрыт.
«Отклонение законопроекта не отменяет необходимость в правовом регулировании данной сферы недвижимости. Ведь и девелоперы, и их клиенты остаются в ситуации, когда правила игры различаются от региона к региону. Это сдерживает развитие апарт-отелей, затрудняет привлечение финансирования и влияет на уверенность покупателей. Уверена, что вопрос со статусом апартаментов рано или поздно будет решен. А пока законопроект находится на доработке, мы продолжаем реализовывать проекты, которые отвечают потребностям покупателей. Ведь апартаменты – это не только тренд, но и реальная потребность на рынке недвижимости. Санкт-Петербург, исторически являясь родиной сервисных апартаментов, уже доказал эффективность этого формата. Важно, чтобы и на федеральном уровне был найден компромисс», – подчеркивает Марина Павлюкевич.
Елена Чегодаева также уверена, что это «не последняя точка в решении данного вопроса». Эксперт предполагает, что ситуация будет развиваться в сторону создания апартаментов в виде гостиничных комплексов, часть из которых будет монетизирована и передана отельеру.
Напоследок немного статистики: по итогам 2024 года в Санкт-Петербурге было продано 3,5 тыс. апартаментов, что на 8% меньше, чем годом ранее, подсчитали в агентстве «Петербургская недвижимость». Негативную динамику эксперты связывают с ростом ключевой ставки и, как следствие, увеличением процентов по ипотеке. И все же этот сегмент остается интересным для девелоперов, поскольку спрос на апартаменты упал не так сильно, как на квартиры. К тому же есть основания полагать, что ввод моратория на строительство апартаментов в Москве приведет к притоку инвесторов на рынок Северной столицы.
