Что имеем
Если конкретно, то до 1 января 2026 года продлены упрощенный порядок внесения изменений в проектную документацию в связи с импортозамещением, случаи изменения существенных условий государственных контрактов по строительству. Также пролонгированы особенности подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий, особенности выдачи разрешений на строительство площадных объектов на двух и более земельных участках.
По поводу эффективности перечисленных мер в нынешних реалиях эксперты высказались так: польза есть, но лишь отчасти.
– Безусловно, данные меры окажут положительное влияние на деятельность девелоперов, способствуя повышению их конкурентоспособности и финансовой устойчивости. Тем не менее степень их влияния на строительную отрасль в целом можно будет адекватно оценить лишь по мере ввода в эксплуатацию новых объектов и анализа качества строительства, – говорит руководитель направления исследований консалтинговой компании Nikoliers (Санкт-Петербург) Ольга Рянкель.
Директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital (Москва) Эвелина Ишметова отмечает, что предпринятые властями шаги эффективны в части снижения административной нагрузки на проекты застройщиков.
– Сокращение сроков подготовки и согласования документации, в частности, особенно важно, так как этот этап занимает длительное время (от нескольких месяцев до года), что сильно влияет на экономику проекта. К тому же сейчас пересмотр концепции проектов, изменение их масштабов, направленности, наполнения будут очень актуальны в связи с тем, что застройщики адаптируются к снижению спроса, – уточняет она.
Директор по продажам федеральной компании Dogma Ильдар Газиев согласен с коллегой в том, что снижение административных барьеров пойдет девелоперам на пользу. И в частности, позволит ускорить процесс строительства, что имеет большое значение для экономики страны.
– Строительство – это сфера, на которую завязано множество других отраслей: от производства стройматериалов до продажи мебели. Кроме того, развитие рынка недвижимости напрямую влияет на облик городов, на повышение качества жизни граждан. Это делает поддержку отрасли стратегически важной задачей, – резюмирует эксперт.
Способы поддержки застройщиков хороши, констатирует управляющий директор агентства недвижимости NF Dom (Москва) Наталья Сазонова. Однако возникает вопрос: достаточны ли они для оживления рынка жилья и насколько они адресованы именно девелоперам, возводящим коммерческое жилье?
– Многие из перечисленных мер направлены исключительно на компании, выполняющие госзаказы, либо касаются пересогласования проектной документации с заменой материалов на отечественные аналоги. Однако потенциал для импортозамещения в строительстве практически исчерпан: более доступные российские стройматериалы и решения закладываются в проекты уже на начальном этапе. Кроме того, значительная часть этих законодательных инициатив не нова, а лишь продлевает на 2025 год ранее действовавшие меры. Поэтому вряд ли можно ожидать от них ощутимого эффекта, – комментирует спикер.
Чего ждем
Таким образом, нельзя сказать, что принятые правительством меры полностью решат проблемы строительного сектора. Основные риски связаны с низким спросом, дорогими кредитами и высокой инфляцией. На этом фоне девелоперам понадобится дополнительная поддержка государства, которая прямо повлияла бы на условия их работы. Профессионалы отрасли предложили самые, на их взгляд, актуальные меры.
– Наибольшее влияние на динамику спроса могло бы оказать официальное закрепление снятия банковских лимитов по семейной ипотеке с господдержкой. Это позволит участникам рынка – как покупателям, так и застройщикам – более точно планировать свои действия, создаст благоприятные условия для развития рынка, – считает Ольга Рянкель.
По словам Натальи Сазоновой, несмотря на то что рынок постепенно приспосабливается к отсутствию массовой доступной ипотеки, развивая, например, программы рассрочки, стимулировать продажи все-таки необходимо.
– Сегодня основной проблемой является заградительная ключевая ставка. Она влияет не только на рыночные ставки по ипотеке, но и на параметры новых девелоперских проектов, которые финансируются по ставке «ключевая плюс 6–7%». В таких условиях застройщики ожидаемо предпочитают приостанавливать реализацию новых ЖК. Это, в свою очередь, может привести к снижению предложения новостроек в перспективе двух-трех лет. Именно уменьшение ключевой ставки станет главной мерой, которая позволит поддержать рынок, а также обеспечить запуск новых жилых проектов, – полагает эксперт.
Главное для отрасли – доступность покупки квартиры, подчеркивает основатель ГК «Атлас Девелопмент» (Екатеринбург) Владимир Городенкер.
– С учетом того что 76% покупателей способны приобрести жилье только в ипотеку, необходимы меры поддержки именно этой категории клиентов через различные льготные программы, – отмечает он. – Для девелопера сегодня стоимость денег становится неподъемной, большая часть прибыли уходит на содержание проектного финансирования. При нынешних ставках это 50–80% всей прибыли проекта. Во время ковида уже была такая практика, когда банки частично компенсировали затраты по ставке проектного финансирования, что очень помогло развитию отрасли. Сейчас мы видим необходимость аналогичных мер.
Перестройка бизнеса
В условиях, когда ключевая ставка больше года сохраняется на высоком уровне, что привело к снижению доступности жилья и уменьшению объемов продаж, в приоритете должны быть меры, которые позволят изменить экономику девелоперских проектов. Об этом говорят многие профессионалы рынка.
– Эффективным, например, может быть льготное подключение к инженерным коммуникациям, таким как водоснабжение, канализация, электросети, что оптимизирует расходы застройщиков. Или снижение нагрузки при реализации социальной инфраструктуры, включая школы, детские сады, поликлиники. Такие объекты зачастую возводятся за счет девелоперов, что увеличивает общую стоимость проектов. Если государство разработает и предложит механизмы субсидирования таких расходов, то это снизит себестоимость проектов и сделает новое жилье более доступным, – предполагает Ильдар Газиев.
Эвелина Ишметова предлагает рассмотреть вопрос о распространении семейной ипотеки на вторичный рынок. Такая мера помогла бы застройщикам в текущей ситуации, поскольку рынки новостроек и вторички косвенно связаны. В целом же, по ее мнению, необходимы меры, которые позволят в долгосрочной перспективе глобально перестроить девелоперский бизнес.
– Уже сейчас очевидно, что модель «построил – продал» во многом себя исчерпала, – делится эксперт. – Застройщикам нужно готовиться к тому, что они будут не только возводить недвижимость, но и заниматься управлением, обслуживанием, развитием, форматированием, продвижением. Помимо этого, нужно диверсифицировать инвестиции в строительство так, чтобы средства шли на возведение не только жилья, но и других объектов – промышленных, складских, научных, образовательных. Все это должно сбалансировать развитие городов. Для этого нужно снижать себестоимость строительства за счет новых технологий. Государство должно поощрять застройщиков, которые цифровизируют бизнес, внедряют новые технологии, экономят материалы и коммунальные ресурсы.
В процессе подготовки статьи стало известно, что Минпромторг и Минстрой намерены разработать новые меры поддержки строительной отрасли. Остается надеяться, что мнения непосредственных участников рынка при этом будут учтены.
