Рассрочка вместо ипотеки
2024 год стал одним из самых шоковых для отрасли – в этом солидарны все опрошенные нами эксперты.
«К подорожанию стройматериалов, сложностям с согласованиями и прочему добавились новые вызовы: тотальный дефицит и повышение стоимости кадров для строительства многоквартирных домов, отмена льготной ипотеки, а также повышение ключевой ставки, что привело к увеличению стоимости проектного финансирования и росту процентов по ипотеке», – отмечает генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «МИ2» Игорь Глушков.
Если говорить о наиболее ярких трендах уходящего года, то главным стал многократный рост доли сделок с рассрочкой.
«Востребованность рассрочки напрямую связана с доступностью и условиями ипотеки. По мере отмены льготных программ, роста процентных ставок, ужесточения требований к заемщикам доля сделок с рассрочкой платежа становится все больше. Так, в проектах нашей компании сегмента масс-маркет она увеличилась с 5% в 2023 году до 30% в текущем периоде. И мы наблюдаем тенденцию к продолжению роста количества подобных сделок, поскольку другой альтернативы ипотеке пока нет», – комментирует коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.
Одновременно с ростом популярности рассрочки расширяется разнообразие предлагаемых девелоперами программ. Они отличаются размером первого взноса, условиями промежуточных платежей и сроками окончательных расчетов. В «РСТИ», например, самыми популярными стали программы с минимальным первым взносом 10 % и программы с промежуточными платежами на уровне 10–30 тыс. рублей в месяц.
В федеральной компании Dogma пользуется спросом программа, по условиям которой первый взнос начинается от 15%, а фиксированные платежи распределяются до окончания строительства. Остаток суммы можно внести перед вводом дома или оформить ипотеку, когда ставки будут более комфортными. Такой алгоритм подходит тем, кто планирует продажу имеющейся недвижимости, а также тем, кто ожидает пополнение в семье и намерен оформить остаток по семейной ипотеке. Сейчас доля сделок с участием рассрочки у девелопера составляет 16%, при этом количество таких покупок стремительно растет.
Резкое увеличение сделок с использованием рассрочки фиксируют и в компании Formula City.
«В высокобюджетных сегментах этот финансовый инструмент традиционно был очень востребован: в зависимости от проекта доля сделок с рассрочкой могла достигать 70% от общего объема спроса. Мы ожидаем, что популярность рассрочки будет расти прежде всего в массовом сегменте, где, напротив, доля таких сделок была невелика и редко превышала 30%. Пока большинство застройщиков готово к рассрочке до ввода комплекса в эксплуатацию, однако по мере сокращения объема спроса, вероятно, многие запустят более долгосрочные программы», – говорит директор по операционному маркетингу девелопера Formula City Анна Панина.
В ООО «Специализированный застройщик «МИ2» добавляют, что «на фоне фактической смерти ипотечных программ» компания предлагает покупателям как можно более гибкие условия. К традиционному трейд-ин добавилась рассрочка с комфортными платежами – по 15 тыс. рублей в месяц. При этом клиенты, выбравшие рассрочку, имеют возможность до марта 2026 года перейти на ипотеку. В силу того что готовность ЖК «Новикола» превышает 70%, покупателям доступна военная субсидия. Помимо этого, до конца декабря действует значительный дисконт (до 700 тыс. рублей) на ряд квартир. Если выбранная недвижимость не попадает под акцию, клиенты все равно получат новогодний подарок или скидку.
Колебания цены
В качестве следующего тренда можно отметить неоднозначную динамику цен на новостройки и связанные с этим прогнозы. Так, в холдинге «РСТИ» фиксируют, что жилье поднимается в цене, и это только начало. Вместе с инфляцией растет себестоимость строительства: дорожают и рабочая сила, и стройматериалы. Прогнозируемое сокращение спроса из-за отсутствия приемлемых банковских ипотечных программ также не способствует падению цен.
А в группе «Самолет», напротив, со второй половины 2024 года наблюдают замедление темпов роста цен на новостройки. Связано это со стабилизацией клиентского спроса, что объясняется, как ни странно, завершением ипотеки с господдержкой. При этом в компании подчеркивают, что потребность в современном жилье у людей сохраняется и постепенно формируется дополнительный объем отложенного спроса. Инвестиции в недвижимость по-прежнему считаются одними из самых надежных и растущих в цене активов.
Споры об отделке
Не совпали мнения девелоперов и по поводу того, какие квартиры сейчас более популярны: с отделкой или без. К примеру, в Dogma в качестве одного из ярких трендов текущего года выделяют интерес к полностью готовым квартирам и отмечают, что за последние 12 месяцев спрос на отделку от застройщика увеличился на 15%. В компании связывают это с двумя ключевыми факторами. Во-первых, стоимость отделки можно включить в ипотечный договор, что избавляет покупателей от необходимости искать дополнительные средства на ремонт. Во-вторых, для многих новоселов важна скорость переезда. Жилье с отделкой позволяет заселиться сразу после получения ключей, что особенно актуально для региональных покупателей и для тех, кто на период строительства арендует недвижимость. Кроме того, данный формат удобен для инвесторов, сдающих недвижимость в аренду.
В ООО «Специализированный застройщик «МИ2» заявили, что, несмотря на рост цен и повышение стоимости кредитов, компания не намерена «оптимизировать решения» в части качества отделки и благоустройства. Иными словами, потребительские свойства ЖК не пострадают. Как и в предыдущих проектах, девелопер старается минимизировать цену с одновременной максимизацией качества. Это достигается прежде всего за счет экономии управленческих, коммерческих и прочих «вспомогательных» расходов.
Однако в группе «Самолет» замечают перелом тенденции: предложения жилья без отделки становится все больше.
«В предыдущие годы подавляющее большинство клиентов действительно предпочитали квартиры с чистовой отделкой. Учитывая низкие ставки по ипотеке, такая покупка была выгодной. Ежемесячный платеж увеличивался незначительно по сравнению с аналогичными вариантами без отделки. Однако во второй половине этого года потребители стали чаще делать выбор в пользу более низкой стоимости, которая присуща лотам с черновой отделкой или white box. Наблюдаем также, что на массовом продукте происходит разделение стоимости самой квартиры и дополнительных опций – отделки, меблировки и прочего», – делится директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак.
Малый формат
Ряд застройщиков отметили и такой тренд, как сокращение площади приобретаемых квартир. Обусловлен он стремлением покупателей минимизировать расходы на покупку недвижимости, что особенно актуально в условиях роста цен на жилье и высоких ипотечных ставок. В Dogma отмечают, что маленькие квартиры становятся привлекательным решением для молодых семей, студентов и одиноких людей, предпочитающих вложить средства в собственное жилье вместо аренды. В результате увеличивается популярность студий и однокомнатных квартир. По итогам третьего квартала в проектах компании доля сделок со студиями составила 19%, с однушками – 29%.
Отдельной строкой стоит рост спроса на апартаменты. Хотя, как правило, это тоже компактная недвижимость, еще важнее, что юниты в апарт-отелях имеют сервисную составляющую (по крайней мере в большинстве проектов). К причинам повышенного интереса инвесторов к этому формату в Formula City относят все ту же отмену льготных ипотечных программ, которая лишила жилые проекты значимого преимущества перед апартами, а также рост стоимости жилья на первичном рынке. Кроме того, апарт-комплексы привлекательны для рентного бизнеса – за счет наличия дополнительных сервисов, упрощающих эксплуатацию и сдачу объекта в аренду. Как итог, в третьем квартале спрос на сервисные апартаменты в Петербурге увеличился на 43% по отношению ко второму кварталу. Развитие этого тренда аналитики NF Group прогнозируют и в 2025 году.
Комплексный подход
Еще один тренд 2024 года – создание комьюнити-центров, то есть пространств для взаимодействия между жильцами. Покупка жилья всегда была одним из важных решений в жизни, однако сегодня, в условиях высокой стоимости, люди подходят к выбору недвижимости с особым вниманием, уделяя больше времени изучению и оценке характеристик проекта. Застройщики, в свою очередь, тщательнее прорабатывают концепции, чтобы удовлетворить растущие ожидания покупателей.
«Успешные проекты предполагают комплексный подход: функциональные планировки квартир, удобные кладовые для хранения сезонных и габаритных вещей, эстетичные МОП с колясочными, современное благоустройство, учитывающее интересы разных возрастных групп. Клиенты обращают внимание на безопасность, звукоизоляцию, качество отделки, сервисы УК и многое другое», – констатирует руководитель управления аналитики рынка и автоматизации данных федеральной компании Dogma Анна Кузнецова.
В своих жилых комплексах девелопер открывает соседские центры под брендом «Dogma Клуб». На их базе регулярно организуются разнообразные мероприятия: йога на открытом воздухе, соревнования по футболу и волейболу, хэндмейд-ярмарки, образовательные лекции, мастер-классы. Все это помогает новоселам объединяться, находить друзей и поддерживать активный образ жизни.
Непростая перспектива
Следующий год будет для строительного рынка не менее сложным – в этом едины все эксперты.
«Темпы ввода новых объектов будут сокращаться, что, в свою очередь, приведет к росту цен на недвижимость, так как объем предложения жилья снизится. Кроме того, по ряду активов и компаний произойдет смена собственников, потому что в прошлые годы многие игроки позитивно смотрели на ближайшие перспективы и достаточно агрессивно наращивали портфели площадок. Для этого привлекались заемные капиталы, которые обслуживать сейчас крайне сложно. Возможно, некоторым девелоперам придется распродавать земельный банк или свои проекты», – прогнозирует исполнительный директор инвестиционной компании Glincom Иван Татаринов.
Также эксперт ожидает усиления кадрового голода в строительной отрасли, особенно среди линейного персонала, рабочих специальностей. Национальная валюта ослабевает, что негативно влияет на заинтересованность сотрудников из ближнего зарубежья. Соответственно, придется индексировать им рублевые зарплаты, что будет влиять на себестоимость строительства, которая и без того продолжит расти.
Конкуренция между девелоперскими проектами в 2025 году усилится, а сильные игроки вытеснят слабых. В Formula City считают, что немалую роль в этом сыграет ужесточение условий кредитования девелопмента, которое неизбежно по мере роста ключевой ставки. Очевидно ведь, что кредиты подорожали не только для потребителей, но и для бизнеса. Те компании, которым удастся получить проектное финансирование на льготных условиях, останутся на плаву, а те, что не имеют такой возможности, вероятно, уйдут с рынка. Выдерживать одновременно уход значительной части потенциальных покупателей и ужесточение условий проектного кредитования смогут только девелоперы с большим запасом прочности и наработанной экспертизой.
И последний вектор – сокращение стартов новых проектов. В перспективе это приведет к дефициту новостроек, уверены в холдинге «РСТИ». Ограниченность предложения и медленное пополнение рынка новыми проектами будет способствовать росту стоимости жилья. В ООО «Специализированный застройщик «МИ2» поддерживают эту точку зрения.
«Не стоит забывать, что застройщики практически остановили выход новых проектов. Это означает, что количество хороших квартир по приемлемым ценам будет сокращаться, и в следующем году может возникнуть дефицит. Поэтому лучше не затягивать с покупкой. Тем более приобретение квартиры – это отличный подарок к Новому году для всей семьи!» – советует Игорь Глушков.
