Не замена, но альтернатива
Если провести аналогию с социальными сетями, то сейчас покупателям недвижимости подошел бы статус «всё сложно», а застройщикам – «в активном поиске». Первым стало очень трудно, почти невозможно взять ипотеку: льготные программы свернули, а рыночные ставки практически вдвое превысили психологический барьер (немыслимые 25–26% против комфортных 12–13%). Вторые же ищут альтернативные варианты продаж, и среди них уверенно побеждает рассрочка.
Рассрочка от застройщика – это, конечно, не полная замена ипотеке. Данный инструмент, хоть и давно отработан, не всем подходит и не всегда уместен. Спрос на рассрочку обычно волнообразный: повышается, когда с ипотекой всё не очень хорошо, и наоборот. Простой пример: по оценке аналитиков «Форбс», в июле 2024 года рассрочка интересовала лишь 4% покупателей. Но с отменой льготной ипотеки и подъемом ключевой ставки объем таких сделок вырос до 32–35%. Получается, каждую третью квартиру в новых проектах приобретают в рассрочку.
Это цифры в целом по стране, и Петербург здесь не исключение – это подтверждают данные опроса BN.ru, проведенного в ноябре среди крупных застройщиков. Так, у «БФА-Девелопмент» доля сделок с рассрочкой сейчас составляет 25%, у холдинга «РСТИ» – 28%, у ГК «Лидер Групп» – 35%, у группы RBI и вовсе 50% (в отдельных проектах).
По словам директора по развитию ГК «Лидер Групп» Надежды Ильиной, интерес к программам рассрочки планомерно повышался с января и достиг апогея осенью, когда ключевая ставка выросла до предела, а банки ужесточили условия выдачи льготных кредитов.
Коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко согласна с коллегой в том, что популярность рассрочек напрямую связана с доступностью ипотеки.
«В связи с отменой льготных программ кредитования и высокими процентными ставками в наших проектах сегмента масс-маркет доля сделок с рассрочкой платежа возросла с 5% в 2023 году до 28% в текущем периоде. Одновременно с ростом востребованности увеличивается разнообразие предлагаемых застройщиками программ. Они отличаются размером первого взноса, условиями промежуточных платежей, сроками окончательных расчетов», – отмечает эксперт.
При этом, если рассрочка в петербургских проектах кому-то окажется не по силам, можно рассмотреть ближайшую Ленобласть.
«После сворачивания большинства льготных ипотечных программ покупательский спрос сместился в Ленинградскую область. Люди не готовы брать ипотеку под большой процент и покупают квартиру в рассрочку в областных проектах. Например, в Новоселье (это Ломоносовский район ЛО) квартиры стоят в два-три раза дешевле, чем в Петербурге, поэтому рассрочка там весьма популярна», – рассказывает PR-менеджер ГК Novoselie Development Анна Крючкова.
Про…
Давайте разберемся, чем же именно рассрочка от застройщика отличается от ипотеки. Сначала – о хорошем.
К несомненным плюсам рассрочки относится доступность. Застройщик может продать квартиру кому захочет, а вот банки откажут в ссуде, если у человека плохая кредитная история или нет справки о доходах. Еще одно преимущество – простота оформления. Покупателю в рассрочку понадобится только паспорт и один рабочий день, а ипотечному заемщику – огромный пакет документов и уйма времени. Ну и более низкая цена, разумеется. Девелоперы обычно предлагают рассрочку беспроцентную или с минимальной ставкой, тогда как за время погашения банковского кредита люди порой «покупают» не одну квартиру, а несколько.
Вот что говорят о положительных сторонах рассрочки сами девелоперы.
«Сейчас в качестве замещения ипотеки популярны программы рассрочки с сопоставимой величиной первого взноса. На рынке можно встретить варианты без удорожания квартиры либо с минимальной наценкой, с небольшим первым взносом и выплатой остатка ближе к завершению проекта или даже после его сдачи. Покупателям, как правило, предлагают гибкие условия и возможность выбрать удобный календарь оплаты», – комментирует вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин.
По мнению начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, в рассрочке хорошо то, что есть возможность зафиксировать для клиента и понравившуюся квартиру, и ее цену. При этом можно отсрочить оплату в случае планового поступления денег, например, от продажи какого-то актива. Также некоторые клиенты оформляют рассрочку в расчете на то, что в дальнейшем вернется льготная ипотека и они перейдут на нее.
…и контра
Есть у рассрочки и явные минусы. Среди них – достаточно высокий порог входа. Банки дают ипотеку с первоначальным взносом 15–20%, а застройщики – обычно 30% и больше. Самые выгодные условия предлагаются, если заплатить 50–70% стоимости квартиры. Впрочем, сегодня уже можно найти варианты рассрочки с первым взносом от 10% (такие программы есть, в частности, в проектах «РСТИ»).
Далее – короткий срок погашения. Ипотеку можно выплачивать до 30 лет. А рассрочка обычно дается до окончания строительства, это два-три года. Крайне редко можно договориться с застройщиком о последних траншах в течение непродолжительного периода после сдачи дома.
«У застройщиков не всегда есть возможность сделать невысокий размер первого взноса, что уже само по себе может быть ограничением для входа в программу. Недостатком рассрочки является и небольшой срок выплат, ограниченный по текущему законодательству периодом строительства дома», – говорит Светлана Денисова.
И наконец, риск невыполнения застройщиком своих обязательств. В этом случае городские власти должны найти другую компанию, которая завершит недострой. Но это займет время (порой несколько лет!), к тому же новый подрядчик может захотеть за свою работу больше денег… Либо девелопер может обанкротиться. Тогда покупатели вместо квартиры просто получат обратно вложенные деньги, опять же не сразу. С учетом прогрессирующей инфляции вариант так себе.
«Есть и другой риск – что сам покупатель не справится с финансовой нагрузкой. Но это справедливо и для ипотеки. Кроме того, у клиента есть возможность в будущем "перейти в ипотеку", в этом случае уже внесенные средства банк зачтет в качестве первоначального взноса», – комментирует Надежда Ильина.
Для девелоперов в рассрочке тоже есть как достоинства, так и недостатки. С одной стороны, в нынешней сложной ситуации такие программы стали основным драйвером продаж. С другой – есть важное ограничение, связанное с теми объемами рассрочки, которое застройщик может предоставить.
«Рассрочки, в отличие от ипотеки, не наполняют в полной мере эскроу-счета, тогда как девелопер по соглашению с банком должен обеспечивать определенные темпы их наполняемости. Если средств на эскроу меньше, чем требуется для строительства, то ставка по проектному кредиту возрастает до рыночной – более 20%. Соответствующую рентабельность строительная деятельность не может обеспечить в текущих реалиях в принципе», – добавляет Дмитрий Фалкин.
Разнообразие программ
По просьбе BN.ru девелоперы раскрыли условия предлагаемых ими программ рассрочек на новостройки в Северной столице и ее окрестностях. Вот что сообщили эксперты.
Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису группы RBI:
– В наших новых проектах – «Литера» в Невском районе и Ultra City 3.0 в Приморском – предусмотрены рассрочки до лета-осени 2027 года. В зависимости от первоначального взноса – 20% или 30% – средства можно вносить либо как ежемесячный платеж, либо более крупными суммами через каждые полгода. В ЖК «Струны» и «Куинджи» первоначальный взнос начинается от 15%, а всю сумму необходимо уплатить через полтора года.
Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп»:
– Рассрочка у нас распространяется в том числе на готовые квартиры. На этапе заключения договора покупателю достаточно внести 20% стоимости недвижимости, при этом ставка составит от 0 до 10% годовых (зависит от периода рассрочки). В этом случае клиент сразу получит ключи и может спокойно заниматься продажей уже имеющейся недвижимости или сосредоточиться на отделке новой. Что касается строящихся проектов, то рассрочка в них везде беспроцентная. Особые программы действуют для покупателей апартаментов. В этой категории рассрочка также беспроцентная, а при первом взносе от 30% компания предоставляет скидку в размере 10% от стоимости юнита. Для инвесторов с первым взносом 50% дисконт будет 15%. По всем программам максимальный срок рассрочки составляет три года.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»:
– У нас есть два варианта рассрочки на строящуюся четвертую очередь в семейном квартале «Огни залива» в Красносельском районе. Так, рассрочка без удорожания предполагает равные ежеквартальные выплаты. Рассрочка с удорожанием более гибкая: она позволяет покупателю выбрать комфортный ежемесячный платеж, а остаток выплачивается до завершения строительства – до конца 2026 года. Первый взнос – от 30%.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»:
– В наших проектах самыми популярными рассрочками стали программы с минимальным первым взносом 10% и программы с небольшими фиксированными промежуточными платежами на уровне 10–30 тыс. рублей в месяц.
Анна Крючкова, PR-менеджер ГК Novoselie Development:
– На квартиры в наших строящихся и сданных проектах действует гибкая система рассрочки на период от 12 до 24 месяцев. Первоначальный взнос начинается от 20% от стоимости квартиры. Отмечу, что средняя стоимость квадрата в наших проектах составляет 136 тыс. рублей, а цена однокомнатной квартиры – от 3,7 млн рублей.
Ближайшие перспективы
Давать прогнозы, как известно, дело неблагодарное. Однако насчет рассрочки у девелоперов сомнений нет: все как один считают, что таких сделок будет еще больше.
По мнению Светланы Денисовой, в условиях критически высоких ставок и ограниченного лимита на льготные ипотечные программы доля продаж по ДДУ с условием рассрочки платежей ожидаемо вырастет.
Дмитрий Фалкин отмечает, что в проекте RBI «Литера» доля рассрочек уже третий месяц подряд занимает порядка 50% от всех продаж, и прогнозирует, что до конца года объем таких сделок еще увеличится.
Согласно ожиданиям ГК «Лидер Групп», к концу 2024-го доля рассрочки в продажах компании может достичь 50%.
«Причем если раньше этим инструментом предпочитали пользоваться покупатели недвижимости в высоком сегменте, то в последнее время рассрочка получила более широкое распространение и на рынке массового жилья», – подчеркивает Надежда Ильина.
А Екатерина Немченко прогнозирует, что программы рассрочки вырастут не только количественно, но и качественно. Покупателям будут предлагать самые разнообразные и гибкие условия. При этом эксперт предостерегает: пользователи программ рассрочек должны иметь четкий план действий и понимать, каким образом будут осуществлять платежи: «Большинство рассчитывает на получение ипотечного кредита в конце рассрочки либо продажу имеющейся недвижимости. Но главный риск – неизвестность на тот момент как условий ипотечных программ, так и конъюнктуры рынка».
Станет ли рассрочка по-настоящему доступным механизмом покупки жилья? Вопрос открытый, ведь, как говорилось выше, полностью заменить ипотеку она не может. А значит, далеко не все желающие смогут с ее помощью решить квартирный вопрос… Тем не менее пока именно рассрочка стала палочкой-выручалочкой, позволяющей рынку недвижимости не скатиться в стагнацию.
