Притягательный центР
Одно из востребованных направлений на рынке апартаментов Северной столицы – это реконструкция зданий в центре города. Девелоперы поделились, чем притягательны такие проекты и в чем их особенности.
По словам генерального директора RBI PM (входит в группу RBI) Евгении Мироненко, местоположение в деловом и историческом центре или рядом с ним – ключевое преимущество для апарт-отеля. С учетом дефицита свободных участков в этих локациях неудивительно, что внимание девелоперов привлекают проекты реконструкции.
– Мы рассматриваем такие участки для расширения нашей сети Artstudio, в которой на сегодня три действующих апарт-отеля. Центральные локации в приоритете, поскольку они обеспечивают большую загрузку и более высокую стоимость номеров. Так, отель Artstudio Nevsky работает исключительно на краткосрочную аренду, благо туристический спрос позволяет, – добавляет эксперт.
В портфеле девелопера Valo есть один объект в центре Петербурга – апарт-отель Uno на Лиговском проспекте. Ранее в этом здании 1901 года постройки располагался доходный дом.
– Работа с реконструкцией исторических зданий – это огромная ответственность. Нужно максимально бережно относиться к сохранению наследия и в то же время заботиться об использовании современных архитектурных решений. В проекте Uno мы восстановили изначальную отделку, декор и карнизы здания. Во дворе организовали патио с ландшафтным дизайном, вписав в общую картину росшие на участке деревья. Каждое решение требовалось согласовывать с контролирующими органами… Тем не менее реализация подобного проекта – важный репутационный шаг для компании. Мы восстановили историческое здание, что пошло на пользу городу, к тому же получили опыт работы с очень сложными, но интересными проектами, – комментирует генеральный директор Valo Hospitality, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Константин Сторожев.
Для гостей Uno главный плюс – это возможность разместиться в историческом здании, максимально погрузившись в романтическую атмосферу Петербурга. За это путешественники готовы платить. Соответственно, тут кроется выгода и для инвесторов, которые получают достойный доход от сдачи юнитов в аренду.
ГК «Лидер Групп» также строит апарт-отели, но не в центре города.
– Современный Петербург – это особенная площадка, где стараются услышать мнение каждого жителя, где все проекты становятся публичными и активно обсуждаются. И хотя всем людям сразу угодить невозможно, администрация города и застройщики пытаются по максимуму всё учесть, что и затягивает реализацию проектов, – отмечает директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина.
Доступный спальник
Итак, центр, несмотря на явные достоинства, устраивает не всех девелоперов. Что же они строят в более удаленных от сердца города локациях? И на каких условиях готовы рассматривать такие проекты? В группе RBI считают, что участки в спальных районах могут быть интересны, если имеют хорошую транспортную доступность, например станцию подземки поблизости, а то и вовсе аэропорт.
Из этих же критериев исходит компания PLG, которая уже сдала апарт-отель IN2IT в Купчино, а сейчас строит «Про.Молодость» в Невском районе. Оба проекта отличаются близостью к метро: первый – прямо рукой подать, второй – минут 20 пешком. Это гарантирует востребованность как у арендаторов, снимающих номер на долгое время, так и у инвесторов, которые живут там сами.
– При строительстве важно учитывать, на какую целевую аудиторию рассчитан проект. Нужно организовать инфраструктуру, которая не просто закроет потребности гостя, но и сделает проект уникальным. Например, в апарт-отеле «Про.Молодость» предусмотрены кофейня, ресторан, клиника, паркинг, автомойка, детский клуб, фитнес, бассейн и спа. А изюминкой станет палеонтологический музей, – рассказывает генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич.
На стоимость и доходность юнита влияют не только его расположение, но и концепция, наличие профессиональной управляющей компании, ассортимент предоставляемых услуг. Благодаря отлаженной системе управления апарт-отель может давать стабильную доходность даже в условиях сезонных колебаний, а также демонстрировать стабильный рост средней цены юнита для гостей. Так, в августе 2024-го номероночь в IN2IT стоила на 25% больше, чем годом ранее.
Так что спальник – это вовсе не приговор для апарт-отеля, напротив, в таких локациях есть свои плюсы. Для девелоперов это более низкая себестоимость проекта и достаточно простая процедура согласований, для гостей – более скромная арендная плата и широкий выбор форматов юнитов.
Перспективный загород
Ряд девелоперов решили продвинуться еще дальше от центра города и осваивают Ленинградскую область: апарт-отели появляются в Курортном, Выборгском, Ломоносовском районах. Так, СЗ «Резиденция Рощино» скоро откроет одноименный курортный комплекс, куда входит и апарт-отель. ИСК Inreit приобрела здание под строительство комплекса апартаментов в Выборге, а «МТЛ-Апарт» реализует проект, нацеленный на деловой туризм, в Сосновом Бору.
– Пригороды Петербурга и территории Ленобласти – перспективное направление для строительства апарт-отелей. Такие локации, как Царское Село, Кронштадт, Выборг, Токсово, Приозерский и Курортный районы, достаточно востребованы у туристов, однако гостиничная инфраструктура там слабая. На развитие районов повлияет и строительство дорог. Например, через Пушкин будет проложена трасса Москва – Санкт-Петербург, что даст этому месту новый импульс, – считает Константин Сторожев из Valo.
В ближайшее время, по мнению эксперта, можно ожидать развитие рынка загородных апарт-отелей. Этому способствует ряд факторов: мода на жизнь за городом в течение всего года, кратный рост числа удаленных работников после пандемии коронавируса, высокий спрос на отдых внутри страны. Пока что количество сервисных загородных проектов вряд ли превышает 500–700 юнитов, однако предложение может вырасти в два-три раза.
Параметры и тренды
Каждый апарт-отель по-своему уникален, и всё же в разных проектах покупателей интересует примерно одинаковый набор. Три кита для инвесторов – это стоимость, доходность и сервис.
Люди хотят приобрести доступный продукт, который быстро окупится, отмечает Марина Павлюкевич из PLG. Доходность апартаментов – один из главных параметров, на который клиенты обращают внимание, но не менее важна и стоимость юнита, особенно в свете серьезного повышения ставок по ипотеке. Сегодня в апарт-отеле «Про.Молодость» можно купить студию «комфорт» за 6,7 млн рублей, при этом доходность составит 10% годовых, то есть более 56 тыс. руб. в месяц.
В сети Artstudio от RBI PM показатели доходности в 2023 году составили 8–10%, а в этом году турпоток еще подрос, стала больше доля краткосрока. Также действуют программы с гарантированным доходом, приносящие инвесторам от 32 тыс. до 65 тыс. руб. в месяц.
Что касается сервисной составляющей, то ее популярность постоянно растет.
– Сервисные апартаменты как инвестиционный инструмент становятся всё более привычными для рынка. Для большинства покупателей это вариант со стабильной прибылью и минимальной личной вовлеченностью, – отмечает Евгения Мироненко из RBI PM.
Надежда Ильина из ГК «Лидер Групп» согласна с коллегой:
– В плане вложения денег сервисные апартаменты представляют прозрачную и понятную модель. В нашем строящемся отеле YE’S Leader инвесторы уже на этапе покупки могут получить расчет капитализации и прибыли от сдачи номера в аренду или сразу выбрать программу гарантированного дохода на первые три года работы отеля.
В сегменте апартаментов есть и другие тренды. Так, в PLG обратили внимание на то, что покупатели до 35 лет стали приобретать апартаменты для себя, так как хотят не просто жить в комфортных условиях, но и получать гостиничный сервис. В связи с этим девелопер внедрил в своих проектах гибридный формат управления. Клиенты могут использовать юнит по разным сценариям: жить самостоятельно, сдавать в аренду своими силами или с помощью УК. И всем категориям резидентов доступны отельные услуги.
По наблюдениям ГК «Лидер Групп», сервисные апарты всё чаще привлекают и родителей будущих студентов. Они приобретают юниты для комфортного проживания детей во время учебы в университете, а после передают УК для сдачи в аренду и получения прибыли.
Ценовой фактор
И последний (но не по важности!) вопрос – финансовый. Сколько в среднем стоит юнит или квадратный метр в текущих проектах девелоперов? Рассмотрим упоминавшиеся выше проекты.
В апарт-отеле YE’S Leader стоимость квадрата варьируется от 230 тыс. до 280 тыс. руб., юнит с полной отделкой можно купить за 5,5 млн руб. Текущая средняя стоимость лота в проекте ARTSTUDIO M103 у Московских ворот – 9,9 млн руб., или 364 тыс. руб. за кв. м. В апарт-отеле «Про.Молодость» ценник на юниты составляет 4,5–11,1 млн руб. в зависимости от площади. Если прибавить меблировку стоимостью 1–1,9 млн руб., то в сумме инвестору нужно вложить 5,5–13 млн руб.
В проекте Valo (имеются в виду не апартаменты Uno на Лиговском, а «город отелей» у метро «Бухарестская») стоимость квадрата зависит от конкретного корпуса: так, в Valo Mercure это в среднем 283,5 тыс. руб., а в Valo Soul – 252 тыс. руб.
На ценообразование влияет целый ряд факторов. В их числе класс отеля, покупательский спрос, продуманность концепции, наличие профессиональной УК, ситуация на рынке недвижимости. Так, в VALO отмечают увеличение спроса на апартаменты после отмены льготной ипотеки. В сентябре девелопер поднял цены на 5%. Однако по итогам трех кварталов 2024 года значительных скачков цен не было, все увеличения были плановыми и соответствовали финансовой модели проекта.
Напомним, что с этого года застройщиков вновь обязали уплачивать НДС в размере 20% при продаже апартаментов дольщикам (до этого целых 13 лет действовал «нулевой налог» при покупке по ДДУ, но теперь его оставили только для жилья). Поэтому в ближайшее время апартаменты точно не подешевеют, а даже наоборот. По крайней мере в тех проектах, разрешение на строительство которых выдавалось после 1 января 2024 года. Рост цен уже зафиксирован, правда, как утверждают застройщики, незначительный. Скорее всего, эффект от введения НДС пока не повлиял на рынок, ведь эта история – инерционная.
