Накануне завершения льготной ипотеки новостройки за границами города пользуются повышенным вниманием: в Ленобласти гораздо больше вариантов, которые вписываются в госипотеку по низким ставкам. Расскажем, в каких спальниках-спутниках Петербурга строится больше жилья и где ниже цены. Начнем с самых дорогих локаций.
Кудрово: у финишной черты
Самые дорогие новостройки Ленобласти традиционно в городе Кудрово. Уже несколько лет эта локация значится в статусе исчерпавшей свой потенциал. Но выбор пока есть: новые дома строятся, хотя их число сокращается на глазах. В конце минувшего года досрочно был сдан ЖК «Кудровский парк» от группы компаний «ПИК». В этом году финиширует iD Kudrovo от компании «Евроинвест Девелопмент». Еще один проект – «Аквилон Stories» от группы «Аквилон» – рассчитан еще на два года.
По данным аналитиков BN, всего у застройщиков в активной работе остается 86 тыс. кв. м жилья (почти 2,3 тыс. квартир), это самый скромный показатель среди спальников-спутников. По причине дефицита, а также статуса давно обжитого микрорайона цены в Кудрово максимально близки к городским – 188 тыс. руб. за кв. м. Минимальные цены на студии стартуют с 3,85 млн руб.
Мурино: миллион на троих
На втором месте по стоимости квадрата – новостройки Мурино. По объемам застройки и широте выбора данная локация не имеет себе равных: два десятка проектов в общей сложности под миллион квадратов жилья (23,6 тыс. квартир). Но это если считать вместе с Новым Девяткино и Буграми. Если разделить почти слившиеся между собой локации (власти Ленобласти уже озвучили идею создать на их основе единое муниципальное образование), то расклад получится следующим. Самый большой выбор непосредственно в Мурино (11 проектов), самые крупные и активные игроки здесь – компании «Мавис», «Полис» и «Евроинвест». Четыре проекта приходятся на Новое Девяткино, где львиная доля застройки принадлежит «ПИК» и «ФСК». Еще пять новостроек возводятся в поселке Бугры («Арсенал-Недвижимость», Группа ЦДС и др.).
По данным Центра аналитики BN, муринские локации чуть различаются между собой в цене. В Новом Девяткино строящийся квадрат в среднем предлагается за 151 тыс. руб., в Мурино и Буграх – по 162 тыс. руб. При этом самые низкие цены на «штучный товар» именно в Мурино: квартиры-студии здесь стоят от 2,45 млн руб.
Сертолово: по-семейному
Следующая локация также относится к северным предместьям – это город Сертолово, где постепенно усиливается активность девелоперов. На сегодня рынок представлен четырьмя проектами (от застройщиков ИСГ «Таймс», «Алгоритм Девелопмент», Veren Group, компании «Дибуновская»). В общей сложности возводится 115 тыс. кв. м жилья (2,6 тыс. квартир). Форматы проектов самые разные – от малоэтажных кварталов до 17-этажных высоток. Средняя стоимость квадрата в локации составляет 155 тыс. руб., а минимальные цены на студии стартуют от 3,3 млн руб. К слову, в сертоловских новостройках большой выбор семейных двушек и трешек, а средняя площадь квартир одна из самых просторных на первичке Ленобласти – 43,8 кв. м.
Новоселье: выбор всё больше
Чуть ниже цены, но гораздо богаче выбор на южных окраинах Петербурга. Это поселок Новоселье Ломоносовского района, куда один за другим приходят крупные и известные компании, а локация их усилиями превращается во вполне комфортную для проживания. Сейчас здесь ведут строительство семь девелоперов («Строительный трест», Novoselie Development, «ПИК», «ЛенРусСтрой», «Полис», «ГПБИ», GloraX). В ассортименте восемь проектов в общей сложности на 305 тыс. квадратов жилья (свыше 7 тыс. квартир). Представлена разновысотная застройка – от 5 до 14 этажей. Средневзвешенный квадрат стоит 151 тыс. руб., цены на минимальные по площади студии стартуют от 3 млн руб. Локация также благоприятна для покупателя с детьми: много семейных двушек и трешек, а средняя площадь квартир лишь немногим уступает сертоловским показателям – 43 кв. м.
Новосаратовка: локация на вырост
Следующая локация по ценам еще чуть ниже. В том числе это объясняется более молодым статусом локации. Деревня Новосаратовка – будущий город-спутник на карте Ленобласти, на 150 тыс. жителей, который начали строить в 2022 году. Сейчас здесь действуют несколько крупных девелоперов. Первопроходец – Группа ЦДС («Город первых»), на счету которой уже несколько сданных корпусов. В следующем году первые дома начнет сдавать холдинг Setl Group («Город звезд»), уже приступивший к пятой очереди строительства. Недавно к ним присоединилась группа «Самолет» сразу с двумя крупными проектами («Невская долина», «Южная Нева»). Сейчас идут стройки в общей сложности на 308 тыс. кв. м жилья (почти 8 тыс. квартир). Но на подходе как минимум еще два новых игрока – «Полис» и «Охта Групп». В архитектурной моде высотное строительство в пределах 12–24 этажей. Локация скоро начнет обрастать и инфраструктурой: в этом году должен быть сдан первый детский садик. Стоимость квадрата – 150,3 тыс. руб., минимальная по цене студия обойдется в 3,5 млн руб.
Янино: всё сложилось
Один из относительно недорогих ценников еще в одной локации у восточных границ с Петербургом – поселке Янино. Развитие здесь идет с начала 2010-х годов, и образ застройки уже сложился – не выше 12-13 этажей. Новые кварталы вполне уже обросли инфраструктурой. Один из старожилов локации – компания «Ленстройтрест» – завершает свой крупный проект и недавно вышел с новым («Янила Драйв», «Янила Форест»). Также здесь строят «ПИК» («Янинский лес»), «КВС» («Ясно. Янино»), «Аквилон» («Аквилон Янино») и ГК «Расцветай» («Расцветай в Янино»). Всего 234 тыс. кв. м (свыше 5,7 тыс. квартир). Средняя цена квадратного метра составляет 146 тыс. руб., а минимальную по цене студию можно приобрести за 2,7 млн руб.
Лаголово: начало положено
Одна из самых доступных по цене локаций Ленобласти на сегодня – деревня Лаголово Ломоносовского района. Здесь, в южных предместьях Петербурга, в перспективе построят еще один город-спутник на 30 тыс. жителей. Но пока что у локации детский возраст – осваивать ее начали год назад. Застройку здесь ведут два крупных столичных девелопера: «А101» («А101 Лаголово») и группа «Самолет» («Квартал Лаголово»). В активной работе уже около 100 тыс. кв. м жилья (2,4 тыс. квартир). Квадрат стоит 139 тыс. руб., а квартиру-студию можно приобрести за 2,9 млн руб.
В фавориты спроса
После провальной для рынка новостроек зимы спрос на проекты в Ленобласти весной начал бить рекорды. Число сделок в марте, по данным областного Росреестра, выросло на 66% по сравнению со скромным февралем. По итогам апреля ожидается дальнейшая динамика – судя по всему, до 1 июля спрос областным новостройкам будет обеспечен.
Одна из причин – в госипотеке: в Ленобласти осталось куда больше вариантов, которые вписываются в новые параметры программы господдержки (с максимальным размером кредита 6 млн руб.). Покупатели спешат прыгнуть в последний вагон низких ипотечных ставок: после 1 июля одни госпрограммы могут быть завершены, по другим ужесточены условия.
Не меньшее значение имеет и разница цен. По данным аналитиков BN, средние цены на первичном рынке Ленобласти сейчас составляют 143 тыс. руб. за квадрат – более чем на 100 тыс. руб. меньше, чем в Петербурге (246 тыс. руб.). Разрыв продолжает увеличиваться. В Северной столице, по данным аналитиков BN, цены по-прежнему склонны к небольшому росту – за год (с апреля 2023-го) они увеличились на 10,6%. В областных новостройках ценовой потенциал, похоже, уже исчерпан: на первичке Всеволожского района (большинство областных строек) квадрат за год подешевел на 3,4%.
Самые застраиваемые локации Ленинградской области
| Локация | Район | Кол-во проектов | Объемы застройки, тыс. кв. м | Средняя цена кв. м, тыс. руб. | Минимальные цены, млн руб. |
| Кудрово | Всеволожский | 2 | 86 | 188 | 3,85 |
| Мурино | Всеволожский | 11 | 545 | 162 | 2,45 |
| Новое Девяткино | Всеволожский | 4 | 174 | 151 | 3,20 |
| Бугры | Всеволожский | 5 | 204 | 162 | 3,00 |
| Сертолово | Всеволожский | 4 | 115 | 155 | 3,30 |
| Новоселье | Ломоносовский | 8 | 305 | 151 | 3,00 |
| Новосаратовка | Всеволожский | 4 | 308 | 150 | 3,50 |
| Янино | Всеволожский | 6 | 234 | 146 | 2,70 |
| Лаголово | Ломоносовский | 2 | 99 | 139 | 2,90 |
Источник: Центр аналитики BN
