Цены выросли
Спрос на загородную недвижимость подвержен сезонным колебаниям. Но в прошлом году, который был не то чтобы активным для новостроек и квартирной вторички, цены росли даже зимой.
Так, по данным Центра аналитики BN.ru, за IV квартал 2023 года участки в окрестностях Петербурга и Ленобласти подорожали больше чем на 14%. Дома в Ленобласти – на 13,3%, в ближних пригородах – на 18%. Уточним: традиционно это самые застойные для рынка осенние и зимние месяцы. Так что своего рода рекорд.
Как свидетельствует опрос СберНПФ и Домклик, купить дом за городом хотят 65% опрошенных россиян. При этом 76% из них хотели бы жить в загородном доме постоянно, 21% – только летом, и только 3% рассматривают покупку как инвестиции. По данным из того же источника, средняя цена домовладения на начало весны 2024 года в России составила 6 млн руб.
За растущим спросом подтягиваются цены на стройматериалы. За год (с прошлой до нынешней весны) стоимость строительства дома увеличилась на 30%. По данным торговой сети «Технониколь», существеннее всего выросли цены на материалы для каркасного домостроения: минеральная вата подорожала на 40%, теплоизоляционные плиты PIR – 38%. Также на 30% выросли цены на гипсокартон и OSB.
Дорожает рабочая сила: объемы заказов растут, строить некому. По данным «Авито Работа», в прошлом году средние зарплаты в сфере строительства для соискателей выросли на 27% – с 63,5 тыс. руб. в январе до 80,4 тыс. руб. в декабре, а количество вакансий в стройотрасли увеличилось вдвое.
Почему они росли
Высокие цены на квартиры. Главный двигатель спроса на ИЖС – коллизии на городском квартирном рынке. Построить дом в пригороде не дороже, чем купить приличную квартиру. Только квартира будет 50–60 кв. м, дом – от 70 до 120 кв. м, плюс есть участок, который тоже продолжение дома, и парковочные места на своей земле, которые не займут соседи.
Льготная ипотека с господдержкой. Еще один годный драйвер роста – ипотека. По данным «Дом.рф», в 2023 году банки предоставили более 2 млн ипотечных кредитов (+53% к 2022 году) на 7,8 трлн руб. (+62%) – максимум за всю историю. Основной удар приняли на себя сегменты новостроек и ИЖС, где распространена семейная ипотека и льготные программы для многодетных.
Но воспользовавшись льготами, субсидиями и семейной ипотекой (в регионах дают до 6 млн руб., в Москве и Петербурге – до 12 млн руб.), большие семьи встают перед выбором: скромная по площади квартира в новостройке либо просторный дом. И в борьбе за этот сегмент покупателей квартирный рынок, предлагающий в основном компактные квартиры, не приспособленные для большой семьи, – безнадежно проигрывает. Поэтому на городском рынке льготников всё меньше, а на загородном – больше.
Дефицит земли. Главный камень преткновения для желающих переехать за город – дефицит участков в пригородах с развитой социальной инфраструктурой. На первый взгляд, предложений земли в коттеджных поселках – море. Трубы и провода подведены, покупай и стройся. Но до ближайшей школы нужно ездить на школьном автобусе; чтобы попасть в поликлинику, магазин или отвезти ребенка на занятия в изостудию – садиться за руль. Да и на работу в город по пробкам перед КАД – то еще удовольствие.
Именно поэтому цены на участки в ближних пригородах Петербурга подорожали на 18%, а в среднем по области – только на 13%.
К чему это привело
– Основную тенденцию прошлого года можно охарактеризовать фразой из советской юморески о том, что вчера раки продавались большие и по пять рублей, сегодня – маленькие, зато по три рубля. Хит строительного сезона прошлого года – одноэтажные компактные каркасные дома на свайно-винтовых фундаментах и на небольших участках.
– Строители оказались не готовыми к пиковому скачку спроса на рынке ИЖС. От повышенного спроса квалифицированных проектировщиков и бригадиров не прибавилось, а те, что есть, нарасхват на масштабных инфраструктурных стройках. Поэтому приходится экстренно нанимать и обучать жителей окрестных деревень. Для того, кто строит сам, это риск скатиться в долгострой.
Мы видим подтверждение роста спроса на 1-этажные дома, поэтому стали активнее добавлять их в свое предложение. Этот практичный и модный тренд очевиден, ведь архитектурные решения теперь позволяют сделать малогабаритные дома удобными и современными.
Также мы наблюдаем тенденцию к снижению площади дома в промежутке от 120 до 200 м2. В нашем сегменте комфорт-класса большие площади людям становятся не нужны.
Что касается земельных участков: клиенты считают оптимальным их размеры не менее 10 соток. При этом для альтернативы городской квартире выбирают дома на 6-8 сотках. Это объясняется высокой стоимостью земельных участков в ближайшем пригороде.
Вместо прогноза
Несмотря на горячее желание строиться, денег у населения больше не становится. Поэтому тенденция отказа от излишеств и «маленькие, но по три вместо больших, но по пять» сохранится.
Основными хитами спроса останутся компактные, но теплые каркасники – как жилье начального уровня, которое строится преимущественно своими руками.
По мере стагнации в сегменте многоквартирного жилья и освобождения строительных мощностей, в сегменте ИЖС будет расти доля домов с использованием монолитного бетона и газоблока.
Дуплексы и демократичные таунхаусы – это формат пригородной застройки, который до недавнего времени имел неопределенный правовой статус и был в тени больших комплексных проектов. С появлением в законодательстве определения домов блокированной застройки у инициаторов таких проектов будет больше возможностей для маневра.
К слову, таунхаусы – формат хоть и скомпрометированный законодательными коллизиями, но в сегодняшних реалиях перспективный, востребованный и позволяющий реализовать преимущества как городского, так и загородного жилья. У меня есть знакомый фермер, который перебрался в таунхаус только потому, что в своем поместье, где вокруг ни души, просто скучно и нет соседей, к которым можно сходить за солью.
