Прогнозы на будущий год не такие радужные – рынок новостроек начнет подмораживать.
Льготные остатки
В этом году покупательская активность на первичном рынке Петербурга и Ленобласти существенно превысит показатели 2022-го (тогда застройщики продали 2,8 млн кв. м жилья). В 2023 году, по прогнозам КЦ «Петербургская недвижимость», рынок «переварит» 3,6 млн кв. м. Это на уровне благополучного 2021-го, когда спрос подстегивали льготная ипотека, ценовой рост и большое количество новых проектов.
Причины текущего бума давно озвучены: валютные колебания, инфляция, неоднократный рост ключевой ставки, словесные «спекуляции» вокруг льготной ипотеки, недоступность кредитов на вторичке и прочие факторы вызвали у граждан «сберегательный» и «инвестиционный» всплеск покупок в августе – ноябре. Застройщики рапортуют чуть ли не о рекордных за последние три года объемах реализованной недвижимости. Декабрь, судя по всему, также не подведет: покупатель впрыгивал в последний вагон льготной ипотеки – решение об ужесточении условий госпрограмм уже принято.
Выводы не подвели
Застройщикам пока есть что продавать, а покупателям – из чего выбирать. Уходящий 2023 год отметился ударным числом премьер: на рынок за 11 месяцев вышли 55 абсолютно новых жилых комплексов. Большинство стартов пришлись на вторую половину года.
По данным Центра аналитики BN, всего за 11 месяцев 2023 года на рынок Петербурга и Ленобласти девелоперы выставили на продажу 2,9 млн кв. м жилья (68,9 тыс. квартир), что на 5,4% выше соответствующего периода прошлого года. При этом активность застройщиков в Петербурге третий год снижается – 1,7 млн кв. м (минус 14% по сравнению с прошлым годом). Ленобласть, наоборот, продолжает прирастать стройками – 1,2 млн квадратов (плюс 53%).
Вектор девелоперской активности полностью развернулся в сторону 47-го региона и городских окраин. В тройке самых популярных локаций года – Всеволожский (28%), Ломоносовский (10,1%) и Пушкинский районы (10%), которые за 11 месяцев обеспечили агломерации почти половину нового предложения. Строительная активность в популярных городских спальников (Приморский, Василеостровский, Московский, Невский и др.) снижается: здесь в продажу вышло вдвое меньше жилья, чем в прошлом году, а старты становятся редкостью.
Федеральная экспансия
На первую десятку застройщиков пришлось 65% всех новых объемов – этот показатель не особенно менялся последние годы. А вот в составе топ-10 происходят примечательные подвижки (см. таблицу).
Первая строчка лидера остается за Setl Group, который за 11 месяцев вывел в продажу 366 тыс. кв. м жилья. Отметим, что это в полтора раза меньше, чем в прошлом году. В этом году холдинг отметился лишь одной премьерой («Титул в Московском»), но активно поставлял на рынок новые лоты в своих пригородных проектах.
С седьмого на второе место в топе поднялась ГК «Самолет»: девелопер вдвое увеличил объемы поступлений и отметился большим числом премьер («Квартал Лаголово», «Невская долина», «Южная Нева», «Квартал Торики»). На местном рынке федеральный застройщик довел портфель до десяти проектов, а по объемам текущего строительства вышел в лидеры в Ленобласти.
На третьем месте – Группа ЦДС: девелопер вчетверо увеличил объемы нового предложения по сравнению с прошлым годом, но при этом обошелся без премьер.
Следующие за ними игроки также заметно прибавили или остались в пределах прошлогодних показателей – это компания «Строительный трест» («Парусная 1»), «КВС» (Б15, «Дубровский»), «Мавис» («Фотограф»).
Группа ЛСР в 2023-м избрала осторожную стратегию, снизив почти втрое вывод новых лотов и также обойдясь без премьер. В итоге – седьмое место вместо неизменного второго. При этом по объемам строящегося жилья девелопер по-прежнему остается лидером в агломерации.
Новый тренд – уже почти половина игроков из топ-10 в этом году представлена федеральными застройщиками, которые нарастили долю присутствия на местном рынке. Помимо ГК «Самолет», это ГК «ПИК» («Аэронавт», «Лермонтовский, 54»), «ФСК» (UP-квартал «Новый Московский», UP-квартал «Воронцовский»), группа «Аквилон» («Аквилон Янино», «Аквилон All In 3.0»). Совсем близко к топ-10 подобралась А101 («А101 Лаголово» и «А101 Всеволожск»).
Впрочем, расклад по итогам года может еще измениться: по предварительным данным аналитиков BN, декабрь станет одним из самых продуктивных месяцев – застройщики в конце года резко увеличили вывод в продажу новых объемов.
Цены задумались
В ценовой картине уже нет того бурного роста, характерного для рынка последних трех лет. В 2023 году средние цены в зависимости от месяца шли вниз, топтались на месте и вновь ползли наверх. По итогам 11 месяцев, согласно данным BN, рост на первичном рынке Петербурга составил 7,4% – до 234,4 тыс. руб. за кв. м. Сильнее всего цены росли летом и осенью – на фоне повысившегося спроса и активных премьер.
В Ленобласти ситуация более стабильна: стоимость средневзвешенного квадрата за 11 месяцев не изменилась и та же, что и в начале года, – 137 тыс. руб. Впрочем, ситуация может разниться в зависимости от локаций 47-го региона. К примеру, в самом застраиваемом районе – Всеволожском – цены с осени плавно идут вниз. В Ломоносовском, который очень активно пополнялся новым предложением, наоборот слегка прибавляют.
Цифры других аналитиков в разрезе классов жилья сходные. По данным КЦ «ПН», сегмент «комфорт» за год подорожал на 5%, «стандарт» и «комфорт-плюс» – на 3%, бизнес-класс вышел на плато – цены здесь за год не изменились. Больше всех прибавила «элита» – плюс 8%. В новостройках масс-маркета ЛО ценовая динамика нулевая.
Прогнозы большинства экспертов на 2024 год неизменны: цены падать не будут, девелоперы не станут строить и продавать себе в убыток. Впрочем, допускается, что в условиях, когда льготная ипотека станет менее доступной для граждан, рост цен может остановиться.
Холодный 2024-й
Сейчас до 90% всех сделок на первичном рынке проходят с ипотекой (при этом 97% кредитов – с участием госпрограмм). Но с будущего года льготная ипотека, похоже, перестает быть массовым продуктом. Новые условия: первый взнос увеличивается с 20 до 30%, кредитный лимит по программе господдержки для жителей двух столичных мегаполисов снижен с 12 до 6 млн руб. Кроме того, воспользоваться льготной ипотекой можно будет лишь однократно, в рамках только одной из госпрограмм (господдержка, семейная, IT-ипотека, сельская и т. д.).
По оценке руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, емкость рынка может вернуться к уровню 2022 года – 2,5–2,7 млн кв. м. Это прогноз при условии, что кредитный лимит по программе господдержки сохранят на прежнем уровне. Но как уже известно, лимит всё же снижен до 6 млн руб., а значит, и спрос может просесть куда сильнее. Сейчас до 40% всех сделок на рынке проходят со средней суммой кредита порядка 8,5–9 млн. В группе риска в первую очередь оказываются покупатели семейного жилья. Всё это означает дальнейший переток покупателя в Ленобласть, где и цены ниже, и возможностей воспользоваться госипотекой осталось больше.
Топ-10 по объемам вывода жилья на рынок новостроек Петербурга и Ленобласти (данные за 11 месяцев)
| Застройщик | Объем, кв. м | Кол-во квартир | Доля |
| Setl Group | 366 639 | 9 911 | 12,9% |
| Самолет | 264 187 | 6 886 | 9,3% |
| ЦДС | 261 144 | 6 357 | 9,2% |
| ПИК | 198 392 | 4 641 | 7,0% |
| Аквилон | 184 804 | 5 152 | 6,5% |
| Строительный трест | 158 496 | 2 866 | 5,6% |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | 121 738 | 4 071 | 4,3% |
| КВС | 118 583 | 2 547 | 4,2% |
| Мавис | 117 817 | 2 600 | 4,1% |
| ФСК | 102 451 | 2 480 | 3,6% |
Источник: Центр аналитики BN
