Вообще у нас с женой давнее знакомство с Бали. В 2013 году в первый раз летали сюда в отпуск вместе с друзьями и сразу влюбились в остров. Потом было еще несколько поездок, коротких, но ярких. Тогда же, наблюдая за туристами и разговаривая с русскими, которые осели здесь, я впервые задумался о покупке недвижимости. Однако это было из серии мечт, которые откладывают в долгий ящик.
Но часто мечты сами находят нас. Когда пришел 2022 год, стало понятно, что деньги обесцениваются, и даже валютные счета в банках потеряли свою привлекательность. Тогда мы наконец решили инвестировать в недвижимость за границей. Европа на тот момент по понятным причинам уже «отпала». И я вспомнил про Бали. Сначала погрузился в тему, изучил доходность, срок окупаемости, юридические условия для инвесторов, насколько легко/трудно перевести деньги и пр. И понял, что самое время вкладываться именно сюда.
Денег на покупку готовой виллы у нас не хватало, ипотеку на Бали тоже не дают. Поэтому остановились на покупке объекта на этапе котлована. По моим расчетам, в среднем вилла должна была окупиться примерно за шесть лет (феноменально, но факт). С расчетами, кстати, помогли знакомые риелторы, которые рассказали, что я сейчас не один такой умный – и спрос на недвижимость в Индонезии со стороны россиян растет как грибы после дождя.
Строить самому или купить готовое?
Поскольку мы решили строить виллу не для себя, то пришли к выводу, что проще действовать через компанию, которая сможет не только построить объект, но и управлять им потом. Я знаю, что многие делают по-другому: сначала заключают договор с девелопером, а уже потом, получив ключи, задумываются о том, как будут сдавать виллу. Мы решили не устраивать себе неврастенический аттракцион и найти компанию полного цикла. Во-первых, в таком случае весь строительный проект (от места, вида из окна, дизайна и пр.) заточен на то, чтобы без проблем сдавать потом виллу за хорошие деньги. Во-вторых, перспектива самому решать проблемы с чисткой бассейна, ремонтом и «дежурством» на Booking и Airbnb меня не прельщала. В общем, мы твердо решили найти надежного девелопера с хорошим перспективным проектом. Вот тут и началось всё самое интересное...
Выбор застройщика
Поскольку строительный рынок на Бали переживает настоящий бум, то за последние годы компаний, занимающихся здесь стройкой, появилось огромное количество. Почему выбрать застройщика непросто? Потому что некоторые предложения оказываются очень заманчивыми. Например, одна компания предлагала нам квадратный метр за $1 тыс., другая – за $3 тыс. и выше. Любой человек хочет вложить меньше, чтобы заработать больше. Мы тоже так захотели и начали вести переговоры с застройщиком «подешевле». Но оказалось, что за выгодной покупкой маячит необходимость всевозможных доплат. Например, надо отдельно доплатить за коммуникации, освещение, ремонт. И в итоге цена метра значительно увеличивалась, а количество нервных клеток уменьшалось. Поэтому после первого не очень приятного опыта (изучив договор, мы отказались от дальнейшей работы с этой компанией) у других застройщиков мы сразу уточняли, сколько будет стоить объект под ключ.
На что еще я смотрел, когда выбирал застройщика
– На опыт: сколько лет компания строит именно на Бали, сколько и каких проектов уже сдано, были ли сорванные сроки, долгострои и пр.
– На гарантии: страхует ли компания стройку и готовый объект (в сейсмоактивной зоне с океаном под боком это суперважно), гарантирует ли соблюдение сроков. Оказалось, самые крупные компании в договоре прописывают гарантированные выплаты, если не уложатся в сроки. То есть, даже если объект не будет сдан, я всё равно буду получать доход.
– На ожидаемую доходность. Понятно, что застройщики могут пообещать золотые горы. Но не все оперируют реальными финансовыми моделями. Мы искали тех, кто готов сделать подробный индивидуальный расчет доходности.
В результате применения этих фильтров выбор сужался в геометрической прогрессии. Из сотни застройщиков на Бали у нас осталось около десяти. Это компании, которые давно работают на рынке и у кого самый большой опыт в реализации нормальных проектов.
Выбор проекта
Как только мы определили для себя круг наиболее надежных застройщиков, стали изучать их предложения. Что мы учитывали на этом этапе:
– что конкретно приобретем за имеющиеся деньги по метражу, инфраструктуре и дизайну;
– поскольку у нас на момент покупки была не вся сумма, то проверяли условия рассрочки, наличие скидок;
– расспрашивали знакомых о локациях – где какие плюсы и минусы.
Тем временем мы продали дачу в России, сняли часть средств со счетов и таким образом собрали около $350 тыс. За такие деньги можно купить хорошую виллу. Мы искали в Убуде, Чангу, Нуса-Дуа, Семиньяке, Сануре. Взяли байки и со знакомым, который давно живет на острове, объездили все эти локации. Посмотрели объекты, которые уже сдали застройщики, которых мы выделили для себя; посмотрели на то, что строится. Нам больше всего понравился Чангу. Здесь красиво и уютно, приличная публика. Кроме того, локация очень популярна среди туристов, особенно серферов. Недалеко от пляжа Берава мы присмотрели комплекс, который возводит компания Alex Villas. Они не единственные, кто строит здесь, но по всем запросам, которые были обозначены выше, компания устроила нас.
Объекты у них разные – вернее, как и многие другие застройщики, они возводят комплексы, в которых есть и виллы, и апартаменты. Мы сразу ориентировались на двуспальную виллу площадью 110–140 кв. м. Для нас по цене это был самый приемлемый вариант.
Затем была сделка. Мы с юристом изучили договор, познакомились с условиями работы управляющей компании, которая будет сдавать в аренду нашу виллу после завершения строительства (эта компания входит в тот же холдинг). Мы, конечно, дико нервничали, но в итоге стройка заняла около года – всё было ровно, без проволочек. У нас (инвесторов) был свой чат, через который мы буквально наблюдали за ходом работ онлайн. Это удобно. В итоге получили виллу под ключ, включая мебель и даже камеры видеонаблюдения. На территории комплекса есть спа, прачечная, парковка и бассейн, в вилле есть крытая терраса для барбекю.
В целом наш опыт могу назвать положительным. Конечно, пришлось понервничать во время поиска застройщика и нужного объекта, но, читая на форумах рассказы других людей, понимаю, что отделались совсем легко. У других поиск недвижимости, переговоры с риелторами и стройка занимают куда больше времени. Может быть, нам повезло. А может, сработал врожденный скептицизм, который не позволяет мне клевать на первую рекламу, и тщательный отбор застройщиков.
Мы вложили в виллу довольно большие деньги, и поэтому от волнения никуда не скрыться. Но пока, спустя полгода после сдачи комплекса, всё идет хорошо. Туристический поток на остров растет, ориентировочно выходим на годовую доходность 20% (а если посчитать капитализацию самой виллы, то она вырастет до 32%). Наша вилла пользовалась спросом – провисаний почти нет, в отдельные периоды наблюдается даже очередь. В итоге в высокий сезон у нас была заполняемость более 90%. Управляющая компания сдает виллу примерно за $270–320 в сутки, себе берет 20%. Деньги приходят нам на карту каждые три месяца, а отчетность составляется ежемесячно.
Самое важное, что, глядя на всё происходящее вокруг, я не исключаю возможности переезда на Бали. Когда проект окупится за счет сдачи в аренду (через пять-шесть лет), мы с женой можем сами поселиться здесь. Да и сейчас можем приезжать в отпуск, а в остальные месяцы – сдавать в аренду.
