Август снова оправдал звание самого непредсказуемого месяца. После подъема ключевой ставки ЦБ РФ до 12% большинство топ-банков, включая Сбербанк и ВТБ, за пару недель повысили базовые ипотечные ставки в диапазоне 1,5–3 п.п. Сейчас средние ставки по рыночным продуктам достигли 14%. Прогнозы на осень – 15-16% годовых: ипотека прямо на глазах становится неподъемной.
Здесь и сейчас
Спустя неделю после решения Центробанка застройщики отметили рекордное число обращений и звонков, сопоставимое с ажиотажными февралем-мартом 2022-го. При этом сам рынок ожил еще месяцем раньше, на фоне существенного ослабления рубля. «Уже в июле мы зафиксировали рост продаж на первичном рынке: сделок было заключено больше, чем в любом из месяцев 2023-го и практически в каждом из месяцев 2022-го, кроме пиковых периодов. По итогам августа также ожидаем высокий спрос – объем продаж в проектах ведущих застройщиков может превзойти показатели июля на 20–25%», – говорит директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
В элитном сегменте новостроек доля ипотеки не слишком велика, но и здесь активность: покупатели спешат освоить уже одобренные банками кредиты по более низким старым ставкам. «Всплеск был заметен в том числе на примере нашего клубного дома на Миргородской улице, где в этом месяце заключено в два раза больше сделок, чем обычно. Дальше в элитном сегменте, вероятно, следует ожидать снижения уровня спроса», – предполагает руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская.
По словам участников рынка, активность на первичке сейчас демонстрируют несколько групп покупателей. Первая – кто планировал совершить покупку в ближайшие месяцы, но на фоне текущих событий период выбора у них вместо традиционных двух-трех месяцев сократился до двух-трех недель. Вторая – кто продает квартиру на вторичном рынке и приобретает новостройку. Есть также те, кого на рынок вернула высокая волатильность рубля. «Речь не о профессиональных инвесторах, а о тех, кто хочет сберечь накопления от инфляции. В целом покупатели не понимают, куда будет двигаться рынок дальше, поэтому решение принимается здесь и сейчас», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.
Активность в моменте
Ситуация неопределенности, связанная с ослаблением рубля и удорожанием ипотеки, какое-то время не даст покупателям спать спокойно. Хотя рост ипотечных ставок пока ударил лишь по вторичному рынку. Новостройки продолжают поддерживаться госпрограммами семейной и льготной ипотеки со ставками 6–8%. Более того, после подъема «ключа» ряд банков уже объявили о смягчении условий по этим госпрограммам.
Доля госипотеки на рынке новостроек сейчас занимает больше 80% от общего числа сделок, и это не даст первичному рынку сильно просесть осенью. Но инвестиционная активность, по мнению экспертов, будет сведена к минимуму, в том числе в связи с ростом доходности альтернативных инструментов (к примеру, Сбербанк и ВТБ уже подняли ставки по рублевым вкладам до 12% годовых). «Влияние таких факторов, как ослабление рубля и недоступность вторички, вряд ли будет достаточным для поддержания объема сделок на прежнем уровне. Ажиотажного спроса, как в начале 2022 года, не прогнозируется. Поэтому отрицательная коррекция ожидаема, но обвальной она не станет», – считает партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
С ней согласны и другие эксперты. Угроза удорожания ипотеки способна простимулировать активность покупателя лишь в моменте. «Дальше развитие ситуации во многом будет определяться сохранением государственных программ и субсидированных программ застройщиков в партнерстве с банками, а также длительностью сохранения ключевой ставки на текущем уровне и перспективами ее повышения или снижения в сентябре», – говорит директор департамента исследований по России Nikoliers Вероника Лежнева.
Сокращение в перспективе
Реперной точкой в условиях неопределенности станет очередное сентябрьское заседание ЦБ по ключевой ставке. Результат, как всегда, непредсказуем – от нового повышения до сохранения на текущем уровне до конца года. В любом случае эксперты напоминают, что даже прошлогодний взлет ключевой ставки до 20% оказался временной мерой, к которой рынок сумел адаптироваться и «пережить».
Повышение «ключа» в том числе ведет к более высокой стоимости кредитования для застройщиков. Это означает вероятную паузу в подготовке и запуске новых проектов. По данным Центра аналитики BN, за семь месяцев в Петербургской агломерации выведено в продажу 1,44 млн кв. м нового жилья (34 тыс. лотов), пока это лишь на 7,6% ниже прошлогодних показателей. Эксперты угрозу существенного сокращения объемов если и допускают, то не раньше следующего года.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI:
– Не думаю, что застройщики будут искусственно тормозить старты новых проектов только из-за высоких ставок на проектное финансирование. Придерживать проекты, полностью готовые к запуску, точно нет смысла. Важнее очень тщательно подходить к ценообразованию, предварительно детально изучать спрос. Мы во втором полугодии 2023 года планируем вывести на рынок целый ряд новых проектов как в историческом центре, так и за его пределами.
Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Рост ключевой ставки отразится не только на кредитах для покупателей, но и на проектном финансировании для застройщиков: по ряду объектов на рынке ставка, привязанная к ключевой, вырастет. Это, в свою очередь, приведет к удорожанию строительства, окажет давление на цены, может вызвать сокращение предложения в перспективе. Часть девелоперов отложит старты новых проектов до стабилизации ситуации со ставкой. Другие скорректируют свои ипотечные программы, станут более избирательно подходить к траншевой ипотеке, возможен пересмотр условий.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group:
– В краткосрочной перспективе резкого сокращения нового предложения не будет. Проекты, находящиеся на финальной стадии подготовки к старту продаж, в большинстве своем будут выведены без задержек. А вот в следующем году мы можем ожидать сдержанной динамики роста предложения. При падении спроса и росте стоимости стройматериалов, на фоне удорожания проектного финансирования девелоперы будут вынуждены пересматривать финансовые модели проектов и искать пути их оптимизации.
