Тенденция к снижению высотности наблюдается уже несколько лет. Вместо 20-этажных муравейников девелоперы всё чаще запускают на окраинах средне- и малоэтажные проекты. Последние почти захватили рынок южных пригородов Петербурга.
Трансформация спроса
В 2018 году доля новых малоэтажных проектов (дома не выше пяти этажей) занимала в границах Петербурга 5%. В этом году, по данным аналитиков BN, объемы нового предложения выросли вчетверо – до 21%. Лидерами роста стали Пушкинский и Петродворцовый районы: за пять месяцев этого года здесь в продажу вышло почти 100 тыс. кв. м жилья (более 2,7 тыс. лотов), это три четверти всех новых малоэтажных объемов на рынке новостроек.
Схожие цифры экспансии приводят и другие аналитики. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за последние пять лет малоэтажка почти утроила свою долю в объеме новых проектов Петербургской агломерации – с 4–6 до 17%. «Увеличение доли среднеэтажных и малоэтажных проектов связано с началом освоения масштабных территорий на границе спальных районов города и в новых точках роста пригородных зон Ленобласти. Их реализация в основном ведется крупными компаниями», – говорит руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Эксперты отмечают, что тенденция обусловлена не только дефицитом свободных пятен под застройку в Петербурге, но и трансформацией спроса: из-за снижения доходов населения покупательский фокус сместился с города на пригороды. Застройщики этот запрос чутко уловили. «В течение последнего года фиксируется интенсификация девелоперской активности в пригородных локациях, где новое строительство ведется преимущественно в формате КОТ», – отмечает генеральный директор NF Group в Санкт-Петербурге Константин Лосюков.
Петербург снижается
Одновременно наблюдается расширение географии таких проектов. По данным консалтинговой компании Nikoliers, в 2020 году малоэтажные объекты реализовывались в семи районах, в 2021 году – в шести, в 2022 году малоэтажная «мода» охватила 11 районов города.
Проекты небольшой этажности появляются и в центральных районах Петербурга (строить высоко здесь не позволяют регламенты). Но основная доля малоэтажки сосредоточена в окраинных спальниках и пригородах (здесь также появление многих проектов обусловлено высотными ограничениями, например, вблизи дворцово-парковых ансамблей). В фаворитах у застройщиков – Петродворцовый, Пушкинский, Красносельский, Московский и Колпинский районы.
Как отмечают эксперты Nikoliers, повышенная активность девелоперов на южных границах привела к общему снижению показателя средней этажности новостроек в Петербурге. К примеру, в Пушкинском районе средняя высота новостроек сейчас составляет девять этажей, в Красносельском – десять, в Петродворцовом – пять этажей.
В настоящий момент в Петербургской агломерации реализуется 28 малоэтажных проектов (без учета проблемных) – от скромных по размерам до масштабных по объемам застройки. Больше половины из них строятся в черте Петербурга и относятся к проектам комплексного освоения территорий («Зеленый квартал на Пулковских высотах», «Солнечный город. Резиденции», «Парадный ансамбль», Univer City, «Дворцовый фасад», «Любоград», «Югтаун. Олимпийские кварталы», «Образцовые кварталы», Up-квартал «Пушкинский» и ряд других). На долю разных локаций Ленобласти приходится еще свыше десятка проектов, среди них есть и относительно крупные («Верево Сити», Gröna Lund, «Новое Сертолово», «Ново-Антропшино», «Счастье 2.0» и др.).
Комфорт в мелкой нарезке
По словам экспертов, крупные малоэтажные проекты сейчас характеризуются таким же набором опций комфорта, как и многоэтажные: развитая социальная и коммерческая инфраструктура, продуманные зоны отдыха, игровые и спортивные площадки и т. д. Дополнительные бонусы для покупателей – минимум соседей и близость к природе. Комфорт такого проживания зачастую компенсирует недостатки, связанные с удаленностью от центра города.
При этом есть и не слишком позитивный тренд: с ростом объемов комплексной застройки в пригородах растет число малогабаритных квартир. По данным BN, за последние пять лет средняя площадь квартир в новых малоэтажных проектах в границах Петербурга снизилась с 57 кв. м в 2018 году до 38 кв. м в 2023-м. «Снижение покупательских возможностей нашло отражение в квартирографии. За последний год односемейные квартиры (студии и однушки) в новых проектах и очередях увеличили свою долю с 81 до 84%. Четырехкомнатные лоты в малоэтажных объектах встречаются крайне редко», – отмечает главный аналитик BN.ru Ольга Романова.
Эксперты прогнозируют, что из-за дефицита земли интерес девелоперов к периферийным районам будет только расти, а новые проекты продолжат тренд на снижение высотности петербургских новостроек.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Рынок жилья развивается в сторону пригородных территорий и с определенным высотным регламентом – здесь преобладает мало- и среднеэтажное строительство. Малоэтажные проекты сегодня очень популярны у покупателей. Они обладают целым рядом преимуществ. Во-первых, подобные проекты находятся в черте города. Во-вторых, они отличаются лаконичным европейским стилем, меньшими размерами, камерностью, уютностью, и многие покупатели высоко ценят данные опции.
Константин Лосюков, генеральный директор NF Group в Санкт-Петербурге:
– Говорить, что девелоперы переориентировались на малоэтажное строительство, пока преждевременно. Действительно фиксируется тенденция снижения высотности новостроек, но достигается это в том числе и наращиванием числа среднеэтажных комплексов (шесть – десять этажей).
В краткосрочной перспективе можно ожидать сохранение тренда на снижение высотности в пригородных проектах комплексного освоения территории. Катализатором этому послужит растущий интерес к мало- и среднеэтажному жилью со стороны покупателей.
Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers:
– Девелоперы очень неохотно берутся за малоэтажное строительство, поскольку такие проекты менее экономически выгодны, чем высотные жилые дома. Многие крупные застройщики, у которых в земельном банке еще остались участки для строительства многоэтажных домов, отказываются от подобных проектов. Однако в регионе уже существует пример компании A101, которая специализируется на реализации масштабных проектов в чистом поле. В дальнейшем мы ожидаем появления других подобных проектов, возможно, от новых на рынке девелоперов. Дефицит земельных участков в черте города будет вынуждать застройщиков осваивать пустующие поля в ближайшем пригороде и в Ленобласти.
