О том, что ипотечные покупатели предпочитают переезжать налегке, я впервые узнал лет пять назад, когда моя хорошая знакомая продавала однушку и покупала ухоженную двушку с доплатой. В новой квартире предыдущая хозяйка оставила всё вплоть до чашек и столовых приборов.
Такая квартира – просто находка для ипотечного покупателя, потому что он и так ограничен в средствах, а тут еще надо выкраивать деньги на ремонт, покупку холодильника, мебели и т. п. Либо брать еще один кредит – потребительский, который дороже ипотечного.
Квартиры в состоянии «въезжай и живи» оценивают дороже жилья в кондиции «нужно приложить руки», и они быстрее находят покупателя. Продажа ухоженной квартиры – взаимовыгодная сделка.
Моей знакомой повезло. Но это тот случай, когда везет не всем: возможны взаимные разочарования, конфликты и серьезные неприятности. Вот основные.
– Не договорились на берегу. При просмотре продавец великодушно обещает оставить люстры, портьеры, бытовую технику запавшему на них покупателю. Но к моменту сделки всё это имущество оказывается вывезено на дачу, роздано соседям или продано по объявлениям на «Авито».
– Оставленная в качестве «бонуса» техника (холодильник, стиральная машина, телевизор) дышит на ладан и вот-вот накроется.
– Маскировочный ремонт: при первом впечатлении кажется, что всё идеально отремонтировано и просто сияет свежестью, но после покупки проступают характерные запахи убитой квартиры.
По идее, чтобы сделка прошла без подводных камней, нужен риелтор, представляющий ваши интересы. Но как быть, если такового в нужный момент не оказалось? Прежде всего, быть предельно внимательным, всё осматривать и фиксировать все договоренности.
Естественно, если квартиру готовили к продаже, то ее приводили в товарный вид. На языке риелторов такая операция называется англоязычным словом «хоумстейджинг» (русского синонима я не знаю).
Маскировочный ремонт или хоумстейджинг?
Задача хоумстейджинга – создать положительное впечатление при просмотре. Для этого в квартире проводят расхламление и генеральную уборку, приводят в порядок сантехнику и электрику, убирают из квартиры все личные вещи («чужие» магниты на холодильнике – часто стоп-сигнал для покупателя).
В рамках предпродажной подготовки в квартире могут освежить стены и дощатые полы свежей краской, поменять смесители, розетки и выключатели. Потому что капель из кранов, негорящие лампочки и искрящая поводка всегда нервируют покупателя: уйдешь из дома – получишь потоп или пожар.
Всё это – честный хоумстейджинг, позволяющий создать привлекательные картинки для фотообъявлений.
Но при этом все дефекты как на ладони и видно, к чему приложить руки. И совсем другое дело – маскировочный ремонт. Его проводят только в том случае, если это жилище действительно убитое не одним поколением не слишком аккуратных собственников или арендаторов.
Поэтому, если дом не новый, а к продаже предложена квартира, в которой никто не жил, но с идеальным (с иголочки) ремонтом, потенциальный покупатель должен включать все рецепторы и быть особо бдительным, чтобы не купить жилье с серьезными скрытыми дефектами.
Вот основные тревожные признаки маскировочного ремонта.
– Подвесные или натяжные потолки по всей квартире (если это хрущевка или дом старого фонда, то почти наверняка они скрывают обсыпавшийся и потрескавшийся старый потолок).
– Ламинат или линолеум, постеленный поверх старого пола (легко обнаруживается по «волнам», проступившим на поверхность финишного покрытия, и отсутствию просветов под дверями).
– Новые сантехприборы, но при этом старые трубы (сантехнику часто меняют и в рамках предпродажной подготовки).
– Характерные ароматы затхлости и старой квартиры, пробивающиеся сквозь запахи недавнего ремонта, – в особенности в мокрых зонах кухонь и санузлов.
– Обои «заплатками»: поверхности за шкафами не оклеены – достаточно отодвинуть шкаф, чтобы в этом убедиться.
Стоит ли покупать квартиру с таким ремонтом? Наверное, да, если по всем другим параметрам она вас устраивает.
Но, во-первых, это повод для снижения цены.
Во-вторых, ее реальное состояние, отличное от первого впечатления, не должно стать для вас сюрпризом.
В-третьих, подобное состояние квартиры – повод присмотреться к потенциальным соседям и пообщаться с ними: высока вероятность, что это не самый благополучный контингент и окружение.
Что обычно оставляют в квартирах и на что смотреть
Ничто так не привлекает покупателя (разумеется, после видов из окон), как обустроенная кухня и полная линейка кухонной техники.
Кстати, холодильники, стиральные машины и кухонные гарнитуры – давно уже не переезжают. Три четверти возможных покупателей вторички, увидев на кухне видавший виды холодильник или стиралку, вздохнут с облегчением: можно попользоваться, пока своим не обзаведемся.
Но проверить их работоспособность (если их предлагается оставить) не помешает.
При осмотре квартиры обследуйте шкафчик под мойкой – на предмет протечек.
Непременные атрибуты квартиры, предлагаемой к продаже с обстановкой, – шкафы и места для хранения. А почти в любой малогабаритной квартире имеется гигантский шкаф-купе, который пришвартован к месту вечной стоянки и в принципе не подлежит перевозке.
Сколько стоит обстановка?
Квартиры с «нагрузкой» в виде обстановки обычно стоят дороже свободных. Как правило, все предметы продаются по ценам комиссионного магазина или частных объявлений – от 1/2 до 1/5 стоимости новых.
Подводные камни
Конфликтные ситуации из разряда «обещать – не значит жениться» при покупке и продаже квартир с обстановкой случаются сплошь и рядом.
К сожалению, у риелторов нет единого стандарта оформления «бонусов» в виде ремонта или предметов обстановки. В одних случаях имущество фигурирует в составе акта приема-передачи, в других – обозначается в предварительном договоре (авансовом соглашении).
Но всё это скорее психологические, чем юридические меры.
Иногда риелторы предлагают оформлять договор дарения вещей с перечнем и условием, что он вступает в силу после перехода прав собственности. Но сделки дарения тоже легко оспариваются в суде.
Поэтому единственная страховка от неприятностей – в правильном выстраивании отношений с продавцом.
При первом просмотре уточняйте условия продажи: что из имущества продавец готов оставить, а что заберет с собой. И не просто уточняйте, а проговаривайте, фотографируйте и фиксируйте.
Лучше всего общаться по этим вопросам с контрагентами не «голосом», а через мессенджеры: если всё зафиксировано, продавцу труднее отказаться от своих обещаний.
При последующих просмотрах (если дело близится к сделке и вы ведете торги) напомните, покажете записи, проверите работоспособность оставленной техники, сделаете опись.
Оценивайте реальную стоимость обстановки в реальных, а не виртуальных деньгах. Если речь не о дизайнерском, а о простом ремонте, а «наценка» за мебель и технику заметно превышает стоимость аналогов в той же кондиции в комиссионной продаже, это повод для торгов и переговоров.
Нужно ли делать подробную опись оставляемого имущества? Если цена «бонуса» несильно повышает стоимость квартиры – не мелочитесь. Отметьте основное в протоколе. Если квартира с хорошим ремонтом, укомплектована дорогой мебелью ценовой категории «выше среднего» и новой бытовой техникой, то имеет смысл составить опись в виде приложения к договору. Не забудьте потребовать гарантийные талоны.
Уместен ли торг?
Да, уместен, но обоснованный. Ни в коем случае не начинайте делить имущество при первом просмотре. Будьте вежливы и доброжелательны – и контрагенты ответят вам тем же.
