С начала года средние цены в большинстве городских спальников потеряли 2-3%, существенным снижением отметились новостройки Василеостровского, Красногвардейского и Кировского районов.
Намыв нащупывает цену
Василеостровский район, где большинство строек возводятся на намыве, заметно растерял свои позиции, оказавшись в лидерах снижения: только с декабря средневзвешенный квадрат здесь потерял 13%, или 38 тыс. руб. Сейчас средние цены опустились до отметки 237 тыс. руб. за кв. м – это уровень февраля 2022-го. При этом два последних года островные новостройки дорожали ударными темпами (+40% только за 2021 год), пик значений был отмечен летом 2022-го (286 тыс. руб. за кв. м). Но сейчас по цене квадрата район лишь немногим дороже других популярных спальников.
Локация продолжает входить в первую пятерку самых активных по объемам пополнения: в минувшем году здесь стартовало множество новинок («GloraX City Василеостровский», «Большой, 67», Amber Club, «Шкиперский, 19», Imperial Club и др.). Всего в работе у застройщиков насчитывается 16 проектов общей площадью около 1 млн кв. м жилья.
По данным Центра оценки и аналитики BN. ru, в продажу сейчас выставлено 3,4 тыс. квартир, причем свыше 70% этого предложения обеспечивают три «намывных» застройщика: «Группа ЛСР» («Морская набережная» и «Морская набережная Sea View»), GloraX (GloraX Aura Vasileostrovsky) и группа «Аквилон» («Аквилон Zalive»).
Соответственно, они и определяют среднюю ценовую температуру по району. В феврале стартовали продажи во второй очереди ЖК «Аквилон Zalive» – два дома более чем на 500 квартир, что заметно понизило ценовую температуру в районе. Стоимость 26-метровых студий здесь начинается от 5,5 млн руб. (212 тыс. руб. за кв. м). Для сравнения: в других намывных проектах минимальные цены на квартиры близки к 10 млн руб. (260–290 тыс. руб. за кв. м).
От Невы до КАД
Еще один лидер снижения – Красногвардейский район, где новостройки разбросаны от набережных Невы до закадных окраин. По данным BN.ru, с начала года средние цены здесь потеряли 10,4%, или 20 тыс. руб. за кв. м. Сейчас квадрат стоит 169 тыс. руб. – столько же было в сентябре 2021-го. Красногвардейский по-прежнему сохраняет статус самого недорогого спальника – средний уровень цен здесь ниже, чем в некоторых пригородных локациях.
Застройщики также не обделяют его вниманием. В минувшем году стартовали несколько премьер: «Большая Охта» от «Группы ЛСР» на Партизанской улице, ЖК «Академик» от «РСТИ» на Пискаревском проспекте, проект бизнес-класса Upoint от казанской компании «Унистрой» рядом со Свердловской набережной. По данным аналитиков BN.ru, сейчас здесь реализуется десять проектов, на продажу выставлены 4,4 тыс. квартир. Общую ценовую картину здесь диктует масштабный микрорайон «Цветной город» от «Группы ЛСР» на севере района – на него приходится свыше 45% от всего предложения в районе. Самые дешевые варианты квартир-студий площадью 18 кв. м сейчас предлагаются от 3,16 млн руб. (172 тыс. руб. за кв. м).
От падений до взлетов
Еще один район с резким снижением – Кировский (минус 12%), но его не берем в расчет: единственный жилой проект (ЖК «Принцип») здесь уже сдан в эксплуатацию, в продаже есть лишь лоты в апарт-проектах.
Во всех остальных городских спальниках цены хотя и идут вниз, но несущественно. В наиболее застраиваемом жильем районе города – Приморском (свыше 17% от всего предложения) – квадрат подешевел на 2%. В Московском и Невском, которые также активно пополнялись в минувшем году, снижение с начала года составило в пределах 2-3%. Лишь в одном спальнике цены чуть подросли – это Калининский. Здесь выбор покупателя сужен до трех новостроек – на сегодня это самый дорогой спальник Петербурга со средним ценником 255 тыс. руб. за кв. м. В центральных районах, где строек мало, цены стоят на месте. За исключением Петроградского, где реализуется около десятка дорогих проектов, а квадрат с начала года потерял 6%, снизившись до 394 тыс. руб. за кв. м.
В пригородных локациях, куда продолжает смещаться покупательский спрос, цены пока не думают о снижении – плюс 2–5%, больше всего подрос Колпинский район. Нет падения и в закадье: в новостройках Всеволожского и Ломоносовского районов Ленобласти прибавка составила 1-2%. Самый существенный взлет с начала года показал Курортный район – плюс 14%, или почти 20 тыс. руб. за кв. м. Здесь дефицит жилых строек, а старт продаж второй очереди ЖК «Курортный квартал» от группы «Самолет» в феврале потянул ценники вверх.
Снижение продаж заставляет почти всех застройщиков идти на скидки, но в целом они небольшие и не слишком отражаются на уровне средних цен. Некоторые игроки предлагают покупателям и крупный дисконт – он может доходить до 2 млн руб. за лот, но, как правило, касается ограниченного пула квартир. Главные скидки по-прежнему «встроены» в ипотечные программы, и к снижению средних цен склонны пока лишь перенасыщенные предложением локации с высоким уровнем конкуренции проектов.
Динамика средних цен в новостройках Петербурга и Ленобласти
| Район | Декабрь, тыс. руб. за кв. м | Январь, тыс. руб. за кв. м | Февраль, тыс. руб. за кв. м | Динамика изменений |
| Адмиралтейский | 288 | 284 | 285 | -1,0% |
| Василеостровский | 273 | 247 | 237 | -13,2% |
| Выборгский | 225 | 226 | 225 | 0,0% |
| Калининский | 252 | 254 | 255 | 1,2% |
| Кировский | 267 | 261 | 236 | -11,6% |
| Красногвардейский | 188 | 189 | 169 | -10,1% |
| Красносельский | 200 | 203 | 201 | 0,5% |
| Московский | 237 | 232 | 231 | -2,5% |
| Невский | 229 | 227 | 224 | -2,2% |
| Петроградский | 420 | 394 | 394 | -6,2% |
| Приморский | 230 | 231 | 226 | -1,7% |
| Фрунзенский | 234 | 240 | 235 | 0,4% |
| Центральный | 444 | 435 | 450 | 1,4% |
| Всеволожский (ЛО) | 158 | 161 | 161 | 1,9% |
| Ломоносовский (ЛО) | 137 | 139 | 139 | 1,5% |
| Колпинский | 164 | 167 | 172 | 4,9% |
| Курортный | 135 | 140 | 154 | 14,1% |
| Петродворцовый | 192 | 195 | 196 | 2,1% |
| Пушкинский | 155 | 155 | 161 | 3,9% |
| Ленинградская область (без Всеволожского района) | 133 | 138 | 133 | 0,0% |
| СПб | 223 | 223 | 218 | -2,2% |
По данным Центра аналитики BN.ru
