Продажи на дисконтах
Средние цены на вторичном рынке Санкт-Петербурга, по данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за прошлый год выросли на 12% (в новостройках – на 20%). При этом весь рост пришелся на весну, а с мая цены предложения стагнировали, причем в сторону снижения (минус 3%). Ценовой рекорд года – в апреле рынок жилья Петербурга взял исторический рубеж в 200 тыс. руб. за кв. м, но дальше пути первички и вторички разошлись. В новостройках стоимость квадрата к концу года подросла до 223 тыс. руб., на вторичке – снизилась до 195 тыс. руб. Разница – 14%, и она продолжает увеличиваться.
Ценам в новостройках помогла выстоять субсидированная ипотека и другие программы от застройщиков (чем ниже ежемесячный транш по ипотеке, тем выше стоимость объекта). У продавцов вторичного жилья таких возможностей повышать цены нет.
Мнения экспертов о сегодняшнем размере дисконтов на рынке расходятся, но незначительно. По словам директора АН «Адвекс на Загородном» Ирины Ивановой, величина скидок за год на вторичке в среднем подросла до 5–7%, но доходит и до 10% в зависимости от объекта и локации.
«Сегодня на вторичном рынке достаточно высокая конкуренция. Желающих продать больше, чем желающих купить. Если стоимость вторичной недвижимости не завышена и находится в рынке, тогда дисконт не очень высок. Но торг уместен практически во всех предложениях», – говорит руководитель АН «Крепость» Ольга Азимова.
По мнению других экспертов, размер скидок несильно изменился по сравнению с предыдущими периодами рынка – это 2–5%. «Но чтобы у продавца появилась счастливая возможность выйти на согласие покупателя, необходимо выставить объект на продажу по цене ниже на 5–10%, чем сходный по параметрам и самый дешевый вариант», – отмечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
В спросе однушки и ремонт
В ценовых лидерах в минувшем году, по данным BN.ru, оказались спальные районы, среди них больше всего подорожали Кировский (21%), Фрунзенский (15%) и Приморский (18%). Рост первых двух можно объяснить скромными объемами предложения: здесь выбор покупателя традиционно ограничен (3–5% от рынка). В активно застраиваемом Приморском ситуация обратная: здесь сосредоточена почти пятая часть всего предложения (19%). В основном это объекты новой вторички в сданных за последние годы домах – новые квартиры и формируют повышенную ценовую температуру. Меньше всего цены за год выросли в Адмиралтейском (4%) и Василеостровском (6%) районах. По данным аналитиков BN.ru, осеннее снижение цен на вторичке (минус 1% в месяц) замедлилось в декабре (минус 0,05%). При этом дешевели все типы квартир, за исключением малосемейного формата – студий и однушек: они остаются в фаворитах у покупателей.
По оценке экспертов АН «Петербургская недвижимость», в топе продаж – недорогие однокомнатные квартиры в новой вторичке площадью около 32 кв. м по цене около 6 млн руб. Особенно ценятся варианты с отделкой и хорошей современной мебелью. «Люди готовы переплатить, но выбирают квартиру с качественным ремонтом. Это позволяет экономить время (не приходится самому планировать ремонтные работы). Еще один фактор – резко возросшие цены на отделочные материалы», – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов. По его словам, также хорошим спросом пользуются одно- и двухкомнатные хрущевки в хороших локациях – районах с развитой транспортной инфраструктурой и возле метро.
«В данный момент покупателя особенно интересует цена объекта и скорость выхода на сделку», – добавляет Дмитрий Щегельский. По его оценкам, доля срочных продаж на рынке сейчас составляет до 5% в общем объеме. Пик их пришелся на весну, затем на первую половину осени, потом их доля начала снижаться.
Выбор расширился
Покупательская активность снизилась во всех сегментах рынка недвижимости. Но вторичка, где не было господдержки, просела сильнее новостроек. По данным Росреестра по Санкт-Петербургу, число сделок купли-продажи (мены) в 2022 году составило 83,7 тыс. – это на 31% меньше, чем в 2021-м (на первичке – минус 22%).
Еще один тренд – рекордный рост предложения. По оценкам Циан, за год число объявлений на вторичном рынке жилья в Петербурге выросло не менее чем на 40%.
По словам генерального директора компании «ПИА Недвижимость» Максима Ельцова, сейчас ситуация с объемами предложения на квартирном рынке стабилизировалась. В декабре число вариантов в листингах сократилось почти на 10%, в январе предложение начало расти, но очень медленными темпами. «Но это не значит, что объекты раскупают. Возможно, агентства сняли с продажи объекты, которые очевидно переоценены», – отмечает эксперт.
По поводу перспектив дальнейшего снижения цен на вторичке и ее шансов стать реальным конкурентом новостройкам мнения экспертов расходятся. Что совсем неудивительно в условиях всеобщей неопределенности, которая стала главной реальностью рынка.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость» (ранее «Первое Ипотечное Агентство»):
– Сейчас мы имеем дело с разрывом ожиданий продавцов и возможностей покупателей. У людей по-прежнему есть деньги, они ищут интересные варианты, но цены забрались слишком высоко, и покупатели не готовы столько платить. Пока этот разрыв не сократится, активного движения на рынке не будет. При этом предпосылок для сильного снижения цен на вторичном рынке пока нет.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Предполагаем, что в ближайшие несколько месяцев продолжат плавно дешеветь старые, построенные в советское время дома. По остальным объектам мы не ожидаем заметного изменения цен. Перетекание спроса на вторичку маловероятно: новое жилье – это совершенно другой уровень жизни, кроме того, на первичном рынке доступны разнообразные ипотечные программы, в том числе с комфортным ежемесячным платежом. На вторичном рынке подобных инструментов сейчас нет.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа»:
– Навеса избыточного предложения на вторичном рынке нет. Скорее есть недостаток покупателей, готовых покупать квартиры по сегодняшним ценам. Думаю, что при увеличении разницы средних цен между новостройками и вторичкой до 15% интерес к готовому жилью существенно вырастет. В этой ситуации ипотечные платежи будут почти одинаковыми, но у вторички есть большое преимущество: она уже готова к эксплуатации. Можно сразу жить либо сдавать в аренду, таким образом снимая с себя долговую нагрузку. Цены на вторичке будут и дальше сползать вниз на 1,5-2% в месяц, как это уже происходит с сентября 2022 года.
Ольга Азимова, руководитель АН «Крепость»:
– Спрос на новостройки сохраняется благодаря льготным программам. К сожалению, на вторичном рынке уровень ставок по ипотеке не слишком комфортный. А вот новостройки можно приобрести выгодно с использованием ипотечных программ. Но если цены на вторичном рынке просядут еще больше, тогда, возможно, начнется конкуренция с новостройками.
Ирина Иванова, директор АН «Адвекс на Загородном»:
– Прогнозы дело неблагодарное, но дальнейшее снижение цен на вторичном рынке вполне возможно. Объективных предпосылок для роста спроса в 2023 году нет, но качественные квартиры новой вторички по реальным ценам вполне могут составить конкуренцию первичному рынку.
