Минус треть
Рынок агломерации (Санкт-Петербург и областное закадье) в минувшем году пополнился на 2,84 млн кв. м жилья и потерял 36% по сравнению с 2021 годом. Это минимальный объем пополнения – последние десять лет рынок рос примерно на 4 млн кв. м в год, лишь в пандемийном 2020-м объемы пополнения снижались до 3,07 млн. Судя по всему, эта цифра и будет теперь новым ориентиром рынка.
В Петербурге девелоперы вывели в продажу чуть более 2 млн (43 тыс. квартир), что на 31% меньше предыдущего периода. Ленобласть обеспечила еще четверть – 787 тыс. кв. м (почти 20 тыс. квартир): здесь падение за год составило 46%. Это объясняется тем, что пик девелоперской активности в закадье пришелся на 2021-й год – тогда застройщики вывели в продажу почти полтора миллиона квадратов жилья.
Предложение сократилось, при этом количество премьер в 2022-м было рекорды: на карте новостроек Петербурга и Ленобласти, по данным аналитиков BN.ru, появилось 64 новых жилых комплексов. Для сравнения – в ажиотажном по спросу 2021-м новинок было около 50. Нашествие новых имен объясняется земельным заделом последних двух лет: даже в 2022-м девелоперы приобрели участков под новые проекты общей площадью 1,5 тыс. га, что, по оценкам экспертов Nikoliers, почти вдвое больше показателей 2021-го.
Экспансия продолжается
В новой ситуации неопределенности большинство застройщиков резко сбавили обороты, впрочем, далеко не все (см. табл. 1). Лидер рынка Setl Group в минувшем году вывел в старых и новых проектах свыше 644 тыс. кв. м нового жилья – это лишь на 13% меньше, чем в предшествующий период. Девелопер вышел вперед и по числу новинок – сразу девять премьер (Amber Club, Astra Marine, Imperial Club, Pulse Premier, Univer City, «Город звезд» и др.).
Другой лидер рынка, «Группа ЛСР», пополнил рынок квартирами на 360 тыс. кв. м жилья (минус 40% по сравнению с показателями 2021-го), на его счету было лишь две новинки («Большая Охта» и «Ржевский парк»). Сдержанность застройщика вполне объяснима: существующий задел строек и так самый большой в Петербурге, кроме того, ЛСР сконцентрировала усилия на запуске новых проектов в других регионах.
На рынке агломерации усилили позиции «иногородние» игроки, в первую очередь столичные. ГК «ПИК» за прошедший год почти на четверть увеличила объемы новых строек в Петербурге и поднялась с седьмой на третью строчку рейтинга («Аэронавт», «Витебский парк», «Лермонтовский 54», «Шкиперский 19»). В топ-10 впервые вошла столичная ГК «Самолет» (покупка «СПб Реновации», проект «Новые Лаврики»). Также в топ самых активных попала архангельская группа «Аквилон» («Аквилон Leaves»).
В первую десятку вернулись и несколько местных игроков, которые в 2022 году усиленно выводили в продажу квартиры в своих старых и новых проектах – ГК «Полис» («Полис ЛАВрики», «Полис Новоселье»), «Строительный трест» («Наука»), «РСТИ» («Академик», Master Place). Из «старичков» сохранили присутствие компании «Евроинвест Девелопмент» (iD Svetlanovskiy) и «КВС», хотя и сбавили темпы пополнения рынка.
Ленобласть продолжает притягивать покупателей и застройщиков: в минувшем году сюда с масштабными проектами вернулись Setl Group и «Группа ЛСР». Сюда же направлена экспансия крупных столичных и региональных игроков, планирующих нарастить присутствие (ГК «Самолет», ГК «А101», ГК «Расцветай» и др.). Согласно январским данным портала «Дом.рф», по объемам текущих строек в Ленобласти лидирует Группа ЦДС (452 тыс. кв. м – 13% от всего рынка). В Петербурге впереди всех – «Группа ЛСР» (1,7 млн и 22%), ей в затылок дышит Setl Group (1,6 млн и 21%). Остальные игроки отстают с большим отрывом. К примеру, ГК «ПИК» по объемам строительства в Северной столице лишь на 13-м месте (157 тыс. кв. м и доля 2%).
Спрос мельчает
Снижение объемов вывода свидетельствует в первую очередь о реакции рынка на ситуацию экономической неопределенности и негативные настроения покупателя (продажи за год просели на 22%, по данным Росреестра Санкт-Петербурга). Угрозы дефицита пока нет. По данным портала «Дом.рф», в Северной столице возводится 7,7 млн кв. м жилья. Как свидетельствуют цифры Госстройнадзора по Санкт-Петербургу, активность девелоперов выросла: за год было выдано 67 разрешений на строительство 2,3 млн кв. м жилья (вдвое выше показателей 2021 года).
Данные Росреестра Ленобласти по продажам пока не озвучены. По оценке сервиса DataFlat.ru, покупательский спрос в 47-м регионе оказался более устойчив и за год вырос на 9,5%. Объем строек здесь составляет 3,4 млн кв. м жилья, и с учетом уже начатых и готовящихся к выходу проектов покупатель без выбора вряд ли останется.
Из других трендов аналитики BN отмечают увеличение в новом предложении доли комфорт-класса – новостройки этого сегмента преобладают на рынке. В Петербурге доля таких проектов в новом предложении выросла до 74% от общего объема (бизнес-класс сократился на 3% – до 16%). В Ленобласти тенденция приобрела доминирующий характер: если в 2021 году стандарт-класс (эконом) занимал до трети всех новых объемов, то в 2022 году уже 95% новых площадей позиционировались в сегменте комфорт. Такой тренд эксперты объясняют в том числе растущей конкуренцией на рынке.
Квартирография новых очередей и проектов продолжает двигаться в сторону односемейного жилья. В Петербурге доля квартир-студий выросла на процент – до 27% в общей структуре нового предложения. В Ленобласти студии за год прибавили сразу три процента и также достигли 27%. Предпочтения покупателя мельчают из-за сокращения реальных доходов, а застройщикам приходится подстраиваться под меняющийся спрос.
Топ-10 застройщиков по объемам вывода жилья на рынок Петербурга и Ленобласти в 2022 году
| Застройщик | Площадь, тыс. кв. м | Кол-во квартир | Доля на рынке агломерации |
| Setl Group | 644 | 16 539 | 22,7% |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | 360 | 9 580 | 12,7% |
| ПИК | 183 | 4 052 | 6,4% |
| Аквилон | 108 | 2 459 | 3,8% |
| Строительный трест | 105 | 1 653 | 3,7% |
| Евроинвест Девелопмент | 101 | 2 298 | 3,6% |
| Полис | 98 | 3 057 | 3,5% |
| Самолет | 98 | 2 715 | 3,5% |
| КВС | 88 | 1 943 | 3,1% |
| РСТИ | 78 | 1 860 | 2,7% |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
Пятерка районов – лидеров по объемам вывода в 2022 году
| Район | Площадь, тыс. кв. м | Доля |
| Всеволожский ЛО | 569 | 20,0% |
| Невский | 300 | 10,6% |
| Приморский | 232 | 8,2% |
| Московский | 231 | 8,1% |
| Василеостровский | 229 | 8,1% |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
Квартирография новых проектов в Петербурге и Ленобласти в 2022 году
| Регион | Студии | 1ккв | 2ккв | 3ккв | 4ккв |
| СПб | 27,1% | 41,0% | 22,0% | 9,2% | 0,7% |
| ЛО | 26,7% | 48,8% | 19,2% | 5,0% | 0,3% |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
