– Ольга Владимировна, стал ли Ваш банк более жестко оценивать заемщиков, что поменялось в параметрах кредитов?
– Наш банк изначально придерживался разумных стандартов кредитования, что позволило нам успешно провести секьюритизацию и сохранить стабильность, несмотря на мировой кризис ликвидности. В отличие от других участников рынка, мы не поднимали ставок по кредитам и не изменяли нашего подхода к оценке заемщиков. Более того, долларовые займы в банке DeltaCredit даже подешевели, вследствие чего минимально возможная ставка составляет сегодня 8% годовых (при условии повышенной комиссии за выдачу кредита).
Если говорить о рынке в общем, то я не считаю, что изменения, проведенные рядом банков, стоит называть ухудшением кредитования. В погоне за объемом неразумно выдавать ипотеку «под честное слово» или учитывать эфемерный доход клиента в будущем. Отказ от такой практики – это не ужесточение, а нормализация, это делает рынок цивилизованным, что в интересах самих же потребителей. События в США стали для российских банков наглядным уроком того, как делать не надо, и показали, что излишняя либерализация условий выдачи опасна для экономики и общества.
– Как, на Ваш взгляд, будет развиваться рыночная ситуация? Когда можно ждать возобновления понижающего тренда по ставкам?
– Все зависит от стоимости привлечения средств на кредитование. Банки, имеющие опыт секьюритизации, хороший кредитный рейтинг, как, например, DeltaCredit, не испытывают и не будут испытывать проблем с привлечением финансирования по нормальной стоимости, что позволит им предлагать конкурентоспособные ставки по ипотеке. Я сомневаюсь, что проценты по кредитам будут существенно расти.
В целом объемы выдаваемых займов в этом году вырастут. Традиционно, небольшой спад на рынке ипотеки возможен в летний период – из-за сезонного затишья в деловой активности. Можно также прогнозировать если не уход с рынка, то сокращение присутствия небольших банков, ипотека для которых связана с российским рынком капитала.
– В мае в нашем городе пройдет Петербургский ипотечный форум – 2008. Как Вы думаете, речь в основном пойдет о минимизации потерь? Какие проблемы развития рынка, на Ваш взгляд, было бы полезно обсудить профессионалам в рамках Форума-2008?
– Я думаю, что основной темой предстоящего Петербургского ипотечного форума станут уроки кризиса на американском рынке ипотеки: анализ причин, которые привели к нему, и стратегия участников российского рынка в условиях сжатия ликвидности и изменения конъюнктуры рынка.
Сложившийся под влиянием кризиса подход российских банков к оценке собственных рисков, отношение к кредитам с нулевым первым взносом, к заявительной форме подтверждения дохода сохранится надолго. Банки все более и более ориентированы на инвестора, покупающего ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Это источник фондирования, без которого ни один банк не сможет работать.
– Означает ли это, что кризис приблизил российскую ипотеку к единому для всех стандарту выдачи кредита?
– Стандарты выдачи диктуют инвесторы, вернее, те требования, которые они предъявляют эмитентам и их кредитным портфелям. Сегодня инвесторы в первую очередь озадачены минимизацией своих рисков, что определяет, кому выдавать кредиты, а кому – нет. Поэтому, скорее, да – стандарты выдачи становятся все более и более похожими и упорядоченными, отвечающими цивилизованному подходу к кредитованию.
– Инвесторы, наверное, боятся самого словосочетания «ипотека subprime»? Означает ли это, что она вообще не имеет права на существование?
– Все зависит от того, что относить к категории subprime. Если брать американское определение subprime, то все российские банки работают с этой категорией, потому что выдают кредиты заемщикам с неофициальной зарплатой, размер которой подтверждается запросом работодателю. Но для нас – учитывая нашу действительность – данный факт не является показателем «плохого» клиента.
Кредиты категории subprime присутствуют на любом ипотечном рынке, работать с ними или нет – каждый банк решает индивидуально. Банк DeltaCredit, например, считает недопустимым выдавать кредиты собственникам непрозрачного бизнеса – тем, которые не платят налогов. Вот это – subprime в чистом виде. Бизнес может быть малым или средним, налоги могут уплачиваться по стандартной или упрощенной форме, но главное, что этот бизнес законный.
– Можно ли выдавать больше кредитов без смягчения требований к заемщикам? Ведь круг людей, которые могут купить сейчас жилье в кредит, ограничен уровнем зарплаты. Особенно – подтвержденной справкой 2НДФЛ.
– В Петербурге живет достаточно много людей, способных взять ипотеку на условиях, которые предлагают сегодня банки. Пока к нам обратились от силы 20% наших заемщиков. С остальными 80% нам еще предстоит встретиться.
В последнее время доходы населения растут, опережая инфляцию. Это означает, что уровень жизни с каждым годом повышается, а значит, круг тех, кто может взять ипотеку, ширится.
Оптимизм внушает тот факт, что с начала года мы наблюдаем существенный рост заявок на ипотеку в нашем банке: те, кто планировал покупать жилье в ближайшее время, поняли, что сейчас самый подходящий момент, и решили поторопиться с покупкой. И правильно делают, учитывая, что цены на недвижимость в Северной столице снова стали расти.
– Каким должен быть заемщик, чтобы получить кредит под 8% годовых?
– Это платежеспособный человек с официальным доходом, с хорошей кредитной историей и средствами для первоначального взноса в размере 15%. Хочу отметить, что сегодня долларовые кредиты с плавающей ставкой на 10 лет со стандартными условиями наши клиенты с белой зарплатой могут взять по ставке 7,35% годовых – благодаря снижению индекса LIBOR. Для заемщиков плавающая ставка составляет LIBOR + –4,5% (сегодня LIBOR равен 2,85%). Эта стоимость кредита фиксируется до конца календарного года.
– Насколько такие займы популярны?
– Спрос на них пока далеко не массовый: такие программы выбирают люди со стабильным доходом, уверенные в своем завтрашнем дне. В большинстве случаев, они работают в области финансов, поэтому способны разбираться в таком продукте, ведь он достаточно сложен в начислении и по форме кредитного договора. Эти люди не боятся валютного риска, при необходимости они могут погасить свой кредит досрочно. Мораторий на досрочное погашение по таким программам в нашем банке отсутствует.
– Что изменилось в портрете заемщика?
– За последний год он помолодел. Много молодежи до 30 лет, приобретающих свое первое жилье, как правило, это одно-двухкомнатные квартиры в спальных районах или в области. Для них расстояние не проблема: они мобильны, у них есть автомобили. Зачастую они привлекают в созаемщики родителей (чтобы увеличить сумму кредита и купить лучшее жилье), но выплачивают кредит без их помощи.
Растет с каждым годом доля заемщиков с белой зарплатой: по очень приблизительной оценке, доля таких клиентов сегодня выросла до 40%.
– Как Вы оцениваете риск выдачи кредита под залог недвижимости, которая может подешеветь? Ведь, на первый взгляд, происходящее в США показывает, что такой вариант возможен.
– Считаю, что глобально жилье в Петербурге подешеветь не может, нет к этому предпосылок. Дефицит качественного предложения сейчас ощущается достаточно явно. Мы видим это в том числе по тому, как изменяются характеристики покупаемых нашими заемщиками квартир. С одной стороны, клиенты с невысокими доходами, рассчитывавшие еще в конце прошлого года приобрести жилище в городе, сегодня вынуждены искать объекты в области или же купить квартиру меньшей площади. Для них проблема может быть решена получением долларового кредита: благодаря сравнительно низкой ставке сумма кредита получается больше, чем в рублях.
С другой стороны, происходит увеличение спроса на недвижимость более высокого класса, не элитную, но повышенной комфортности. Но и в этом сегменте тоже, оказывается, сложно найти подходящее жилье.
– Требование российских банков о страховании жизни и трудоспособности заемщика послужило поводом для иска Роспотребнадзора. В итоге Высший арбитражный суд поддержал мнение о незаконности такого требования. Какие последствия, на Ваш взгляд, будет иметь это решение?
– Россия не является страной прецедентного права. Вместе с тем, несомненно, решение ВАС может являться своеобразным ориентиром для нижестоящих судов при принятии ими решений.
Если страховое покрытие будет изменено, банки вынуждены будут повышать процентную ставку или искать другие варианты для обеспечения покрытия рисков. Но, надеюсь, что этого не произойдет, потому что страховка, прежде всего, защищает самого заемщика и его семью. Когда я брала ипотечный кредит, то для меня даже сомнения по поводу необходимости страховки не возникло. Я понимала и понимаю, что если я не смогу работать, страховая компания погасит мою задолженность перед банком, а квартира останется в моей собственности. Без страховки можно оказаться в крайне сложном положении, потеряв и здоровье, и жилье.
– Банк DeltaCredit – официальный партнер выставки-семинара «Жилищный проект», а специалисты банка регулярно консультируют граждан в рамках этого мероприятия. Очевидно, есть вещи, которые Вы считаете нужным разъяснять петербуржцам?
– С того момента, когда DeltaCredit вышел на российский рынок ипотеки, мы ведем среди населения просветительскую работу. Мы обучаем наших клиентов, как можно взять кредит на оптимальных для них условиях – с учетом жизненной ситуации каждого.
Кредитная культура выросла, люди поняли, что собственное жилье, даже купленное в кредит, это хорошо. И это более выгодно, чем ютиться у родственников или арендовать. Грамотные продавцы сегодня предпочтут продать жилье ипотечному покупателю, зная, что банк заинтересован в скором и успешном завершении сделки. В отличие от покупателя с наличными, который может передумать.
Ипотека сейчас стала значительно доступней. Если раньше среди клиентов были руководители компаний, то теперь есть и врачи, и учителя, и работники бюджетных организаций – люди, получающие стабильную и белую зарплату. О том, что для них это возможно, они узнали на «Жилищном проекте».
Досье
Ольга Бажутина работает в DeltaCredit с марта 2004 года. Сегодня она исполняет обязанности регионального директора представительства банка DeltaCredit в Санкт-Петербурге. Ранее занимала должность руководителя отдела заключения ипотечных сделок.
