Традиционная инвестиция
Декабрь – хлопотное время для инвесторов, ведь именно в конце года обостряется желание «пристроить» свои накопления в перспективный проект. Многие предприимчивые граждане по традиции обращают взор на недвижимость. Такие вложения в России считаются самыми надежными: по данным ежегодных соцопросов, инвестициям «в метры» безоговорочно доверяет примерно половина наших соотечественников. И это абсолютно естественно, поскольку этот актив, во-первых, осязаем (в отличие от ценных бумаг), во-вторых, понятен (не то что новомодные криптовалюты) и, в-третьих, ликвиден (даже если квадрат дешевеет, то всегда отыгрывает назад).
Заработать на недвижимости, как известно, можно либо спекулятивным путем (дешево купить на старте и дорого перепродать на финише проекта), либо став рантье (получать пассивный доход от сдачи в аренду). Первая стратегия долго была топовой на рынке, но сейчас ее актуальность снизилась: с принятием закона об эскроу-счетах, вынудившего застройщиков перейти на дорогие кредиты, «халява» при покупке на нулевом цикле закончилась.
А вот второе направление, напротив, интересует инвесторов всё больше. Тем более что, помимо традиционных квартир либо коммерческих помещений, сдавать сегодня можно и сервисные апартаменты (их также называют доходными). Что же это за продукт и чем он привлекателен? Приготовьтесь к лонгриду, поскольку двумя словами тут не обойтись.
Перспективный актив
Во избежание путаницы отсечем всё лишнее. Так, под доходными апартами мы ни в коем случае не понимаем псевдожилье – коммерческие помещения, кое-как приспособленные под проживание. Не имеются в виду и обычные квартиры, которые хозяева гордо величают апартаментами, чтобы улучшить их имидж в глазах арендатора. Сервисные апартаменты – совершенно особый формат: по сути, это гостиничные номера, которыми управляют профессиональные операторы. Благодаря этому инвестор получает не только квадратные метры, но и готовый бизнес с ежемесячным доходом.
Сравним выгодность такой инвестиции с жильем и «коммерцией». По подсчетам экспертов, рентная квартира в Петербурге приносит не больше 5% годовых. К тому же есть риск порчи имущества, возникновения долгов по ЖКУ и прочих неприятностей с нанимателями. Коммерческая недвижимость дает владельцу в среднем 7–9% в год, но эта прибыль напрямую зависит от экономической ситуации (например, из-за санкций некоторые собственники не только не обогатились, но и понесли убытки). При этом в таких проектах довольно высокий порог входа – не каждому по силам.
Что же касается апартаментов, то, по словам руководителя отдела по работе с агентствами недвижимости VALO Ирины Габовой, они способны принести прибыль от 6 до 14% годовых. Это постоянно растущий в цене актив, который доказал эффективность даже в пандемию. Проблемы с арендаторами (начиная от их поиска и заканчивая бытовыми вопросами) для собственника исключены, поскольку все заботы ложатся на плечи управляющей компании.
Критерии выбора
Допустим, мы вас убедили и вы готовы рассмотреть апартаменты в качестве инвестиции. Поздравляем – выбор у вас широчайший, не зря же Санкт-Петербург называют российской столицей апарт-отелей! Реально, по данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, в середине 2022 года в городе на Неве продавалось более 4,2 тыс. апартаментов. При этом чуть ли не 80% из них – сервисные (для сравнения: в Москве такое предложение не превышает 25%).
Как же при таком изобилии выбрать подходящий проект? Мы определили основные критерии на примере крупнейшего в Северной столице комплекса апартаментов VALO.
Месторасположение
Гостям мегаполиса чрезвычайно важна транспортная доступность, поэтому проект на периферии вряд ли будет успешным. Люди скорее выберут апарт-отель в непосредственной близости от станций метрополитена. Например, комплекс VALO, который находится в минуте пешком от метро «Бухарестская».
Такая локация удобна для всех категорий гостей. Туристы без пересадок доберутся до знаковых достопримечательностей: до Дворцовой площади (станция «Адмиралтейская») дорога займет 15 минут, а до «Диво Острова» и «Газпром Арены» («Крестовский остров») – 25 минут. Те, кто приехал в Петербург работать, оценят, что до хаба на «Садовой», где соединяются фиолетовая, синяя и оранжевая ветки, всего три станции. До других популярных точек, таких как аэропорт, вокзалы или деловая площадка «Экспофорум», можно доехать и наземным транспортом, потратив на это в пределах получаса. Расположение отеля привлечет также часть иногородних студентов, не желающих кататься на учебу через весь город: неподалеку находятся такие крупные вузы, как Северо-Западный институт управления, Университет профсоюзов, Таможенная академия.
Инфраструктура
Современный апарт-комплекс должен быть точкой притяжения для гостя. Вот почему инфраструктура обязана быть продуманной и продвинутой. В проекте VALO, в частности, предусмотрены общественные пространства и консьерж-служба, фойе-гостиные и просторные лобби, фитнес-центр с сауной и бассейном, рестораны и кафе, салон красоты и барбершоп.
В шаговой доступности как небольшие магазины, так и ТРЦ, где можно «пошопиться», посмотреть кино, покататься на коньках или посетить развлекательный парк.
Оснащение номеров
Внимание арендатора, безусловно, привлекает и стильный интерьер. В VALO апартаменты сдаются с качественной чистовой отделкой и оснащением. Все материалы, от грунтовки до финишных покрытий, обладают максимальной износостойкостью, поэтому часто делать ремонт не придется. В номерах выровнены пол и стены, установлена сантехника, проведено электричество. Приобретая юнит с оснащением и дизайном, уже не нужно «заморачиваться» с покупкой и расстановкой мебели – в такой номер можно сразу приглашать арендаторов.
Репутация застройщика
Несмотря на принятые законы, из-за нестабильности на строительном рынке риск попасть в долгострой всё еще сохраняется. Поэтому выигрышной стратегией будут вложения в проект компании, имеющей опыт и авторитет на рынке. Апарт-комплекс VALO возводит девелопер с более чем 20-летним стажем – TMG, и все корпуса сдаются точно в срок. Первые две очереди были введены в эксплуатацию в 2019 году, еще четыре откроются в мае 2023-го.
Профессионализм управляющей компании
Управление апарт-отелем – это сложная компетенция, включающая и пиар-раскрутку комплекса, и решение бытовых вопросов, и, конечно, организацию загрузки. Последнее направление – лакмусовая бумажка, по которой можно судить обо всей деятельности УК. Так, в апарт-комплексе VALO уровень загрузки не опускается ниже 80% независимо от сезона, а летом 2022 года и вовсе превысил 94%.
Управляющая компания VALO Service полностью укомплектовала номерной фонд, рассчитанный на долгосрочную аренду, и поддерживает высокий объем краткосрочной брони. Эта УК, кстати, регулярно становится лауреатом премий рынка гостиничных услуг, а заслужить такое звание на фоне жесткой конкуренции весьма непросто.
Программы доходности
Чаще всего покупателю апартаментов предлагается на выбор прогрессивная либо гарантированная инвестиционная программа. В первом случае прибыль зависит от сезона и заполняемости отеля: в высокий сезон доходность достигает пика, но при снижении туристического потока она устремляется к нулю. При втором подходе минимальную прибыль, прописанную в договоре, инвестор получит в любом случае, однако верхняя планка ограничена. В проекте VALO успешно реализованы оба варианта инвестирования.
Мультиформатный проект
Помимо отмеченных критериев, обеспечивать заявленную доходность VALO помогает тот факт, что это не просто масштабный апарт-комплекс на 3625 юнитов, а уникальный мультиформатный проект. Девелопер позиционирует его как «город отелей»: здесь целых пять гостиниц, каждая со своей экосистемой, рассчитанной на определенную аудиторию.
Так, работающий уже два года VALO Hotel City представляет собой четырехзвездочный отель. Гостиничный сервис и комфорт международного уровня сочетаются здесь с возможностями апартаментов: в номерах есть полноценные кухни и оборудованные ванные комнаты. Даже в этом непростом году в летнем сезоне проект поставил рекорд по выручке – более 80 млн руб., половину из которых выплатили инвесторам.
Отель VALO Business ориентирован на бизнесменов и событийных туристов. Иными словами, на людей, которые приезжают в Петербург для участия в переговорах, конференциях, форумах, выставках, соревнованиях и прочих мероприятиях. Для этих гостей в приоритете деловая инфраструктура и транспортная доступность до основных точек города.
Примерно на такую же аудиторию рассчитан и VALO Mercure. Этот отель стал первым в России апарт-комплексом знаменитого международного гостиничного бренда, который работает в 62 странах. Визитная карточка Mercure – это полный спектр услуг и неукоснительное соблюдение лучших стандартов отрасли, яркая индивидуальность и местный колорит.
Апарт-отель VALO Digital заточен на молодую и продвинутую прослойку, которая не мыслит жизнь без современных технологий. Это ИТ-специалисты, студенты, блогеры и все, кто имеет отношение к цифровой сфере. Для них важны безопасность, комфорт, мобильность и, само собой, бесперебойный вай-фай.
Немного особняком, в пятом корпусе, возводится отель VALO Affordable Luxury (в переводе – «доступная роскошь»), состоящий из компактных номеров с авторским дизайном. Здесь основной аудиторией станет молодежь, перемещающаяся в Питер на короткий период. Юному поколению понравится и яркий дизайн, и новый гостиничный формат, открывающий возможность знакомства с интересными и активными людьми.
Вы спросите, зачем всё так сложно и не лучше было бы сделать один огромный отель для туристов всех мастей? Девелопер уверен: мультиформат себя оправдывает! Людей в Северную столицу действительно приезжает много (только в этом году восемь миллионов), но понятие сезонности никто не отменял. Это в белые ночи да под Новый год в городе ажиотаж, а в межсезонье такого явления не наблюдается. Зато есть постоянный поток деловых туристов – тех, кто прибывает сюда работать, учиться, начинать новую жизнь. Поэтому отели должны работать с разной аудиторией, загружаясь как на «долгосрок», так и на «краткосрок». Такой универсальный подход позволил VALO добиться признания в профессиональной среде еще на самом старте: он победил в конкурсе Urban Awards – 2017 в номинации «Премьера».
Актуальные предложения
Ну и на десерт немножечко цифр. Проиллюстрируем, на каких конкретно условиях можно приобрести юнит в апарт-комплексе VALO.
«Войти в проект можно имея лишь 1,9 млн руб. – это сумма первого взноса на апартаменты площадью 17 кв. м с меблировкой и оснащением, – рассказал директор по маркетингу VALO Евгений Тихоненко. – Сейчас действуют выгодные условия покупки юнитов в ипотеку от VALO и Росбанка по ставке от 0,01%. По этой программе мы гарантируем ежемесячный доход, который минимум гасит платеж по кредиту, при этом максимум не ограничен».
Так, при покупке одних апартаментов гарантированный доход составит 33 тыс. руб., срок окупаемости вложения – 9,5 года. Если на таких же условиях приобрести два юнита, то доход будет 41,3 тыс. руб. на каждый, а срок окупаемости – 6,4 года (сравните: квартира окупается за 14-15 лет). При повторной покупке гарантированный доход предоставляется и на ранее приобретенные апартаменты.
Остальные условия по ипотеке следующие. Максимальный срок кредитования – 35 лет. Страховка – в пределах от 0,2 до 0,8% (зависит от суммы кредита и возраста заемщика). Первоначальный взнос – от 15% для наемных сотрудников и ИП и от 20% для остальных категорий. Доход покупателя должен вдвое превышать ежемесячный взнос по ипотеке, который составляет 16,1 тыс. руб.
И напоследок ответим на три вопроса, которых мы не касались, но которые могут возникнуть у инвестора.
Можно ли сдавать юниты самостоятельно? Да. Если вы считаете, что справитесь лучше управляющей компании, либо не хотите платить комиссию, то в продаже есть и номера для самостоятельной сдачи (но их совсем немного).
Если в планах заработать не на сдаче, а на перепродаже юнита, в VALO помогут сделать это с максимальной выгодой? Разумеется. Отдел продаж занимается реализацией апартаментов от инвесторов как на стадии строительства, так и в собственности.
Имеется ли возможность купить юнит для собственного проживания? И снова да. Если вас не смущает, что в апартаментах нельзя прописаться и тарифы на ЖКХ будут выше, чем в квартире, то в остальном вы получите только плюсы. Сейчас в VALO предлагаются готовые юниты от 6,3 млн руб., в стоимость включены отделка и кондиционер. При покупке такого объекта действует акция: бесплатное проживание в отеле до передачи ключей и паркинг в подарок на три года.
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
