На рынке недвижимости настали непростые времена: осенью вслед за вторичкой в ступор вошли и покупатели новостроек. Ситуацию пока не выправляют ни ипотека по сверхнизким ставкам, ни новации от застройщиков – траншевая ипотека за 1 руб. в месяц. Эксперты прогнозируют сокращение спроса на 30–40% по сравнению с прошлым годом. Темпы пополнения рынка новым жильем также весь год шли на спад.
Рынок на антирекордах
Времена, когда застройщики ежегодно пополняли рынок Петербургской агломерации на 4 млн кв. м нового жилья (по миллиону в квартал), остались позади. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за десять месяцев на рынок Петербурга и Ленобласти вышло 2,3 млн кв. м нового жилья (из них 560 тыс. – в области). За оставшиеся до конца года полтора месяца картина вряд ли кардинально изменится – рынок идет на антирекорд (см. таблицу 1). В этом году объем новых строек будет существенно меньше, чем все последние годы, включая самый низкий по показателям пандемийный 2020-й.
Самые провальные месяцы этого года – март и апрель, когда рынок практически замер. Наиболее активны застройщики были летом и в начале осени – тогда спрос после весеннего провала начал подрастать. В целом по сравнению с аналогичным периодом 2021-го объем новых проектов в Петербурге уменьшился на 30%, в закадье – упал на 54%.
Спаду способствует в том числе и уход игроков с рынка – многие сосредоточились только на достройке своих объектов. По данным аналитиков BN.ru, в прошлом году новые очереди, корпуса и проекты поставляли на рынок почти 50 компаний, в этом году на треть меньше – три с половиной десятка. С начала года хоть и стартовало почти четыре десятка премьер, но в основном это заслуга крупных застройщиков: в условиях сокращения спроса они пытаются подстегивать интерес покупателя новинками в разных сегментах.
Топ-10 обновился
В кризис тактика у всех застройщиков самая различная: некоторые поставили новые проекты на паузу, другие, наоборот, продолжают покупать землю и затевать новые стройки.
По данным аналитиков BN.ru, топ-10 по объемам нового строительства по-прежнему возглавляют два несменяемых лидера (см. таблицу 2). Setl Group почти не сбавляет оборотов: за десять месяцев он обновил рынок на 562 тыс. кв. м жилья, что примерно соответствует прошлогодним показателям холдинга. С начала года девелопер запускал одну премьеру за другой, в том числе крупные в черте города и на окраинах (Pulse Premier, Univer City, Astra Marine, Imperial Club, «Сенат», «Дворцовый фасад», «Город звезд»).
«Группа ЛСР» снизила активность – до 214 тыс. кв. м жилья, что почти вдвое меньше прошлогодних показателей застройщика. В этом году на счету у застройщика всего две премьеры, хотя и крупные («ЛСР. Большая Охта», «ЛСР. Ржевский парк»).
В тройку лидеров в этом году впервые попала ГК «ПИК». Федеральный застройщик лишь немного отстал от второй строчки (184 тыс. кв. м), отметившись в Северной столице тремя премьерами («Лермонтовский 54», «Витебский парк», «Шкиперский 19).
По сравнению с прошлым годом топ-10 обновился: после перерыва в него вернулись группа «Аквилон» (ЖК «Аквилон Leaves»), «Строительный трест» («Наука»), «Полис» («Полис ЛАВрики»), группа «Эталон» («Монография», Domino Premium). Компании «КВС» и «Евроинвест» (iD Svetlanovskiy) сохранили свои позиции. Впервые в топ попала госкомпания – «ЛенОблАИЖК» («Охтинский»).
С учетом не только новых, но всех текущих объемов строительства тройка лидеров также остается неизменной. По данным «Дом.рф» за ноябрь, в Санкт-Петербурге это «Группа ЛСР» (1,9 млн кв. м), Setl Group (1,6 млн кв. м) и «Лидер Групп» (404 тыс.). В Ленобласти расклад иной: Группа ЦДС (551 тыс. кв. м), компания «Мавис» (349 тыс.) и ГК «ПИК» (242 тыс.).
Петербург едет в Ленобласть
Чем ниже покупательская способность граждан, тем больше на рынке появляется односемейного жилья и тем меньше его площадь. В большей степени это касается областных новостроек, где средний метраж квартир, по данным аналитиков BN.ru, за год потерял почти три квадрата, снизившись до 38,8 кв. м. Количество студий в новых закадных проектах выросло с 22 до 27,5% от общего числа квартир. Тренд усилился в том числе за счет крупных игроков, запускающих на границе с городом новые масштабные проекты.
Эксперты говорят, что на фоне сжатия спроса массового замораживания новых проектов ждать не следует. Земля куплена, документация разработана, договоренности о финансировании имеются – значит, придерживать проекты застройщикам нет никакого смысла. Просто выводиться на рынок новинки пока что будут небольшими порциями, в малых объемах – в ожидании, пока покупатель снова возвратится на рынок.
Дефицит рынку новостроек, тем более в текущих условиях, пока не грозит. Хотя в Петербурге объемы жилищного строительства по-прежнему имеют тенденцию к сокращению: по данным «Дом.рф», за год стройки здесь уменьшились с 9,7 млн до 8,4 млн кв. м жилья. Зато в 47-м регионе за счет повышенной активности девелоперов впервые за долгое время отмечен рост: объемы жилищных строек здесь выросли за год с 3,1 млн до 3,58 млн кв. м. «Доступное» жилье продолжает из Петербурга переезжать в Ленобласть.
Таблица 1. Вывод нового жилья на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти за последние годы
| Годы | Новые объемы в продаже, млн кв. м |
| 2015 | 4,70 |
| 2016 | 4,40 |
| 2017 | 3,90 |
| 2018 | 4,76 |
| 2019 | 3,45 |
| 2020 | 3,07 |
| 2021 | 4,27 |
| 2022 (10 мес.) | 2,27 |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
Таблица 2. Первая десятка застройщиков по объемам вывода жилья в 2022 году (10 мес.)
| Застройщик | Кол-во квартир | Объем жилья, тыс. кв. м |
| Setl Group | 14 374 | 562 |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | 6 062 | 214 |
| ПИК | 4 052 | 183 |
| Группа Аквилон | 2 459 | 108 |
| Строительный трест | 1 653 | 105 |
| ГК Полис | 3 057 | 99 |
| Евроинвест | 1 730 | 79 |
| Группа Эталон | 1 451 | 70 |
| ЛенОблАИЖК | 1 565 | 66 |
| КВС | 1 413 | 63 |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
