Острота момента
Обычно потенциальные покупатели загородного дома или участка под дом начинают просмотры в январе-феврале, чтобы успеть определиться к весне. То есть сейчас на этот рынок давит отрицательный сезонный фактор.
А тут еще отпугивает покупателей частичная мобилизация. Глава компании «Петрополь» Марк Лернер констатирует, что сегодня строить планы на три месяца сложнее, чем на три года. Граждане в принципе не спешат с приобретением недвижимости, отложив покупки до лучших времен, неважно, будь то квартира в новостройке или коттедж.
Тем не менее старые зубры-риэлторы загородного рынка знают, что дом или участок под него всё-таки целесообразней выбирать глубокой осенью. Более близко знакомишься с реальным состоянием дорожной инфраструктуры и другими характеристиками объекта.
Короче, пусть сегодня говорить об устойчивом спросе на загородную ипотеку не приходится, рынок жив, и точечные продажи фиксируются.
«Портрет покупателя загородного дома в целом отличается от покупателя площадей в многоквартирном доме, неважно, наличный это расчет или привлечение ипотечных средств. Как правило, это большие семьи с детьми, которые зачастую принимают решение переехать за город именно после проживания в многоквартирном доме», – рассуждает руководитель отдела продаж Maslov Group Игорь Ахальцев.
При этом гендиректор АН «Вишня» Сергей Вишняков подсказывает, что многие его клиенты свято верят, дескать, недвижимость за ближайшие полгода подешевеет на 50%, но тем не менее готовы рассматривать сегодняшнее предложения, если продавец даст скидку в 10–15%.
Сегодня именно на столько в среднем от заявленной цены «двигаются» продавцы вторичного рынка на загородке в ходе торга при реальных сделках.
Проще говоря, в прогнозируемое аналитиками падение стоимости объектов на 30–50% к марту рынок пока не готов поверить. Хотя, например, по данным NSP, спрос на участки под жилье в Ленобласти в сентябре 2022 года по сравнению с августом сократился в 2,3 раза. За месяц ведомства Ленобласти зарегистрировали 2814 сделок, что, кстати, в 1,8 раза меньше, чем в сентябре 2021 года.
Первоначальный взнос
Падение спроса бьет по доходам всех участников, и рынок лихорадочно ищет приемлемые для сторон трансформации ранее привычных правил игры. Так, банки, 21 сентября с перепугу включившие заградительный скоринг, сейчас изобретают различные схемы, чтобы услуги выглядели привлекательней.
Например, аналитики Ipoteka.Global изучили банковские продукты на предмет того, у кого из игроков самый низкий первоначальный взнос на покупку загородного дома.
Выяснилось, что Газпромбанк, Ак Барс Банк, Московский кредитный банк, Российский национальный коммерческий банк или Уральский банк реконструкции и развития начинают сделки от 20% первого взноса.
Но встречается и более осторожное решение – условие по взносу 35%. Сторонниками такого подхода выступает, например, Транскапиталбанк.
Кроме того, часть игроков – Альфа-Банк, «Зенит», Металлинвестбанк, Примсоцбанк, АБ «Россия» и Росбанк – в данном сегменте вообще играют по другой схеме. То есть кредитуют не под залог приобретаемого объекта, а под старую недвижимость. Под то, что уже есть у соискателя кредита на момент подачи ипотечной заявки. Здесь декларируется выдача клиенту 70% от стоимости старого объекта. И остальные 30% соискатель должен будет внести сам в качестве первоначального взноса. Это уже так называемая ломбардная ипотека.
Но подвох в том, что старый объект в подобных договорах оценивается кредитором достаточно низко – порой лишь в половину реальной стоимости. И для выхода на новую сделку кредита может банально не хватить.
При этом уже хорошо, что банки перестали снимать скоринговые баллы при заявках на объекты, находящиеся в ранней стадии строительства. «У нас есть объекты на абсолютно разных стадиях готовности: как готовые дома, так и дома, где только заливается фундамент. Готовность объекта никак не коррелирует с вероятностью одобрения, всё зависит от конкретной ипотечной программы», – говорит Игорь Ахальцев.
То есть пока никто из участников рынка не ожидает волны банкротств застройщиков.
Общий интерес
Косвенным драйвером для ипотеки на ИЖС сегодня служит то, что лимиты на сельскую ипотеку – ближайший по условиям конкурентный продукт – подошли к исчерпанию. Для справки: госпрограмма «Сельская ипотека» была запущена в 2020 году. Под условия кредитования подпадали покупка земли или жилья в сельской местности и в городах с населением не более 30 тыс. человек. Ипотечная ставка была очень заманчивой – 2-3%. В целом по России было выдано 96,2 тыс. таких кредитов.
Обычно программа работала следующим образом: несколько уполномоченных банков, главный среди которых Россельхозбанк, собирали заявки претендентов. Потом приходила бюджетная дотация, часть заемщиков успевала получить кредит из этих денег, часть оставалась в очереди.
«Уже фактически в августе средства на сельскую ипотеку у банков закончились… В основном жилье по сельской ипотеке реализуется вокруг крупных городов, то есть наблюдается перекос», – констатирует глава Минстроя Ирек Файзуллин. И сейчас, когда программу критикуют уже не только в Минфине или Минэкономразвития, а и в профильном министерстве – Минстрое, перспективы ее продолжения становятся достаточно туманны. Велика вероятность, что про сельскую ипотеку придется забыть.
В то же время ипотека на ИЖС сохраняет субсидии, полагающиеся по госипотеке или семейной ипотеке. То есть кредитные ставки вполне щадящие. Можно найти предложение от 6%.
С другой стороны, ипотека на ИЖС остается не самым приоритетным продуктом в линейке банковского предложения. Это всего порядка 3% от общего объема выдач. Соответственно, если кредитование покупок квадратных метров в многоквартирных домах давно избавилось от избыточной бюрократизации, у ипотеки на ИЖС этот процесс еще впереди.
«Одобрение ипотеки на загородку действительно более сложный и трудозатратный процесс, связан он с тем, что на загородный участок и расположенный на нем жилой дом требуется представить гораздо большее количество документов», – соглашается Игорь Ахальцев.
А что дальше?
Руководитель аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг тоже сетует, что банки неохотно кредитуют ИЖС. Корень проблемы эксперт видит в том, что преимущественная доля частных домов строится самими гражданами. И у банка не остается возможности адекватно оценить такой проект и понять, можно ли его будет продать в случае дефолта по кредиту. «Поэтому банк и закладывает повышенные риски в увеличенную ставку, а для надежности зачастую просит в залог другое жилье, – говорит эксперт. – Как результат, лишь немногие готовы брать ипотеку на ИЖС. По данным совместного опроса «Дом.рф» и ВЦИОМа, на текущих условиях это готовы делать лишь 17–18 тыс. семей ежегодно».
Но, как бы то ни было, у продукта сохраняются прекрасные перспективы.
Так, рапортуют из Сбербанка, только в сентябре кредитор заключил 3,4 тыс. ипотечных сделок по ИЖС на 13,3 млрд руб. Средний размер кредита – 4 млн руб.
«Мы весь год наблюдаем, как растет кредитование на ИЖС, – цитирует банковская пресс-служба первого заместителя председателя правления Кирилла Царева. – Растет и число заявок, и средняя сумма кредита. А средний возраст заемщиков, напротив, снижается. В результате ипотека на частное домостроительство начинает работать в полную силу».
