Спрос на рынке новостроек массового сегмента продолжает перетекать из Петербурга в Ленобласть, где застройщики усилили строительную активность, пополняя старые и запуская новые локации.
От Мурино до Янино
Покупательской миграции способствует и ценовая ситуация. За сентябрь средние цены на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга (из-за старта новых недешевых проектов) прибавили еще 3,3% и дошли до 214 тыс. руб. за кв. м. В Ленобласти, наоборот, идет снижение (минус 0,4%), а стоимость средневзвешенного квадрата сейчас составляет 136 тыс. руб. Ценовой разрыв между двумя регионами продолжает расти.
Цены в закадных новостройках разнятся – в зависимости от удаленности локации от города, ее популярности, транспортных характеристик, степени насыщенности инфраструктурой и прочих параметров.
Самые дорогие областные новостройки – в городе Кудрово, где уровень цен (185 тыс. руб. за кв. м) уже близок к городским. Это и неудивительно: предложение здесь минимально. За последние годы в Кудрово было возведено около 2,5 млн кв. м жилья, и достраиваются пять последних жилых комплексов («Аквилон Stories», «Кудровский парк», «iD Кудрово», «Европейский парк», «Геометрия»). Самые дешевые варианты студий здесь стартуют от 4,3 млн руб.
Лишь немногим ниже средний ценник в Мурино – самой крупной локации закадья, где за десять лет построено две сотни многоквартирных домов общей площадью около 5 млн кв. м. Но выбор здесь по-прежнему обширен: в стадии строительства еще свыше двух десятков комплексов на 1,6 млн квадратов. Минимальные цены стартуют от 4 млн. Но с учетом дисконтов, на которые сегодня щедры застройщики (до 20%), на стадии котлована можно найти студию за 3,5 млн руб.
Еще одна известная локация на восточных окраинах Петербурга – Янино, где насчитывается менее десятка проектов («Ясно. Янино», «Янинский лес», «Расцветай в Янино», «Янила драйв» и др.). Квартиры-студии у известных застройщиков здесь предлагаются за 3,6 млн руб.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, все три локации – Мурино, Кудрово и Янино – показали существенный рост цен с начала года, он составил в пределах 14–23% (см. таблицу).
Почти миллионник
Меньше прибавляют цены на южных границах Петербурга. Самая крупная локация здесь – поселок Новоселье Ломоносовского района. По данным аналитиков BN.ru, средние цены с начала года выросли на 5% и сейчас составляют 134 тыс. руб. за кв. м. Минимальный прайс на студии – 3,5 млн руб.
Ценники здесь притормозили в том числе из-за прихода в локацию новых игроков и обострения конкуренции. По данным BN.ru, объемы жилищных строек в Новоселье с прошлой осени утроились – сейчас в стройке заявлено 426 тыс. кв. м жилья. К «старожилам» локации – компаниям «Строительный трест» и Novoselie Development, которые уже построили около полумиллиона квадратов, присоединились еще четыре девелопера, каждый со своим крупным проектом. ГК «ПИК» строит микрорайон на 177 тыс. кв. м («Таллинский парк»), «ЛенРусСтрой» в начале года вышел с проектом «ЛесArt» на 112 тыс. квадратов и 2,6 тыс. квартир. В сентябре стартовал комплекс «Полис Новоселье» от компании «Полис» общей площадью 155 тыс. кв. м, рассчитанный на 3,2 тыс. квартир. Большие амбиции у компании «Газпромбанк Инвест»: проект «Ветер перемен-2» рассчитан на 6,5 тыс. квартир и 210 тыс. кв. м жилья. Комплекс пока не выведен в продажу, хотя строительство уже идет полным ходом.
Планы застройщиков в отношении локации самые масштабные. Этим летом градсовет Ленобласти одобрил концепцию застройки восьми новых жилых кварталов Новоселья площадью 175 га. Запланированы 1 млн кв. м жилья, три школы, восемь детсадов и т. д. Среди собственников участков, на которые разрабатывается граддокументация, – компании «Полис» и «ЛенРусСтрой».
Юный восток
Дешевле всего квадрат в областных локациях, которые сейчас осваиваются с нуля и в чистом поле. Они должны превратиться в густонаселенные микрорайоны в перспективе семи – десяти лет.
На юго-восточных границах с Петербургом Группа ЦДС с прошлого года строит новый город-спутник в поселке Новосаратовка Всеволожского района. Начальный этап «Города первых» – это около 550 тыс. кв. м жилья, школа, три детсада и т. д. На сегодня на рынок выведены несколько 22-23-этажных корпусов на 2,5 тыс. квартир. Минимальный ценник на студии начинается от 3,6 млн. При средней цене квадратного метра 129 тыс. руб. – одна из самых дешевых локаций вблизи Петербурга.
Чуть дороже квадрат (139 тыс. руб.) в другом будущем миллионнике – поселке Ковалево, где на месте бывшего аэродрома Ржевка «Группа ЛСР» в сентябре приступила к строительству нового города-спутника на 33 тыс. жителей. Первая очередь ЖК «Ржевский парк» предусматривает строительство восьми 11-16-этажных домов. Минимальные цены на малогабаритные студии стартуют от 3 млн руб.
Спутники идут на юг
На севере земли под крупную застройку почти не осталось, поэтому все новые проекты КОТ вокруг Петербурга будут расти на южных окраинах. В ближайшее время готовится запуск нового миллионника в Лаголово Ломоносовского района, рядом с Красным Селом. Крупные столичные застройщики ГК «А101» и ГК «Самолет» планируют построить на территории площадью 124 га более миллиона квадратов жилья и сопутствующую инфраструктуру.
На конец года анонсировано начало строительства первых жилых очередей города-спутника Южный на 134 тыс. жителей (если планы вновь не сдвинутся, как это было уже не раз).
Еще один крупный проект комплексного освоения вблизи Петербурга может появиться на Московском шоссе, около Красного Бора, – здесь на продажу под застройку выставлено свыше 750 га территорий под строительство еще одного города-спутника.
Средние цены в новостройках различных локаций Ленобласти
| Локация | Цена, тыс. руб. за кв. м | Ценовая динамика с начала года |
| Кудрово | 182 | 17% |
| Мурино | 171 | 23% |
| Янино | 151 | 14% |
| Ковалево | 139 | н/д |
| Новоселье | 134 | 5% |
| Новосаратовка | 129 | н/д |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
