Открывая бизнес-завтрак, модератор исполнительный директор оргкомитета конкурса Валентина Нагиева напомнила, что первый этап конкурса подходит к своему завершению – 16 сентября будет остановлено интернет-голосование. С 11 мая по 29 августа за участников отдано свыше 23 000 голосов потребителей. Проголосовать за лучших еще можно на сайтах организаторов (голоса суммируются). После 16 сентября будут названы финалисты в 14-ти номинациях, и с ними начнут работать профессиональные эксперты. Впервые на голосование потребителей в конкурсе вынесены, в частности, 26 строящихся и построенных апартаментов.
Апартаменты. Ситуация и динамика в первом полугодии 2022 года
Всего на рынке Петербурга, по данным компании Knight Frank Russia, по итогам первого полугодия 2022 года, представлены 4, 6 тыс. юнитов, из них 70% — сервисные апартаменты, 20% — рекреационные объекты и 5% — несервисные и элитные юниты. Средняя цена на них составляет 288 тыс. руб. / кв.м, Средняя цена апартаментов всех форматов на конец июня 2022 года составила 288 тыс. руб./кв. м, сервисного формата – 273 тыс. руб./кв. м, несервисного – 318 тыс. руб./кв. м, рекреационного – 316 тыс. руб./кв. м, элитного – 815 тыс. руб./кв. м.
По словам старшего аналитика департамента исследований компании Nikoliers Алины Базаевой, отличие петербургского рынка апартаментов в том, что более 83% от количества апартаментов в экспозиции традиционно составляет сервисный формат. В структуре предложения несервисного формата в 2022 году стали лидировать рекреационные апартаменты (курортные коттеджи и комплексы рядом с мегаполисом).
Несмотря на то, что по итогам первых 6 месяцев года спрос на апартаменты существенно просел, они остаются одним из самых доходных инструментов на рынке недвижимости, дающих инвестору 6-9% годовых. Этот год должен быть успешным для инвесторов — в Петербурге наблюдается бум внутреннего туризма, а апарт-отели, как и гостиницы среднего ценового сегмента, являются одним из самых популярных средств размещения у соотечественников. Как подтвердил Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service, с точки зрения загрузки апарт-отелей, все показатели действительно превышены.
А вот что касается продаж, снижение спроса на первичном рынке недвижимости Петербурга за июль 2022 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого, по данным ФРС, составило 43%. Рынок скатился к 2017 году, когда надо было найти идею, которую можно было продавать инвесторам. Сегодня у них нет запроса на сложный продукт. Снижение объемов строящегося жилья в 2022 году, по сравнению с 2019 годом, составило 41%.
В этом году на этот тренд наложился общий спад на рынке недвижимости в связи с нестабильной экономической и геополитической ситуацией. Инвесторы выбирают недвижимость с минимальным порогом входа на высокой стадии готовности. В условиях высокого уровня неопределенности требования к качеству продукта снижаются. Ожидается снижение цен на первичную и вторичную недвижимость на фоне уменьшения покупательной способности населения, завышенных цен на недвижимость, а также акций и скидок от застройщиков. Девелоперам придется заново создавать привлекательные для инвесторов концепции продаваемого на рынке недвижимости продукта.
Евгения Гончарова, основатель маркетингового агентства SETEVIE, рассказала, что происходит на рынке. Число зарегистрированных ДДУ на рынке сервисных апартаментов в первом полугодии 2022 в Петербурге сократилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2021. Часть покупателей переориентировались на более понятный продукт – квартиры. Другая часть заняла выжидательную позицию в преддверии более выгодных условий по ипотеке. Сформировался запрос на готовность — больше всего покупок на финальной стадии строительства. У потребителей остаются опасения, связанные с недостроем или несоблюдением технологии, ухудшением продукта.
Главный драйвер продаж — финансовые условия: большинство покупателей интересует не стоимость лота, а размер последующего ежемесячного платежа. Происходит перераспределение от рекламных к брокерским каналам, поскольку стало очевидным, что некоторые девелоперы, как оказалось, умеют работать только на потоке лидов.
По мнению Дмитрия Чебыкина, руководителя отдела продаж GloraX, с учётом вывода в ближайшие три года новых апарт-отелей на петербургский рынок, потока туристов может не хватить на всех. Чтоб избежать снижения коэффициента заполняемости до 50% и падения доходности инвесторов до 4%-5%, управляющие компании будут вынуждены развивать среднесрочную и долгосрочную аренду.
С точки зрения риэлторов, по словам вице-президента АРСПБ Игоря Горского, необходимым условием для развития рынка апартаментов является локация, а достаточным — управляющая компания. Апартаменты продаются гораздо быстрее квартир, где покупатель придирчив и разборчив, поскольку вкладывается в собственное жилье, а не структурированный продукт, который приносит доход. Покупать однокомнатные квартиры для сдачи в аренду становится невыгодно.
Программы для инвесторов
Ирина Илясова, начальник управления филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по СЗФО, видит резервы в привлечении покупателей ипотечных кредитов на апартаменты в использовании такого инструмента, как субсидированная ставка. Мария Греченко, руководитель направления Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург», также подтвердила увеличение числа заявок на получение ипотечного кредита на апартаменты.
С точки зрения покупки жилья положительно оцениваются такие показатели, как возможность приобретения объекта в более престижном районе по меньшей стоимости по сравнению с квартирой; вариативность квартирографии; транспортная доступность; повышенный уровень сервиса и возможность покупки объекта «под ключ». В банке доступно взятие кредита на апартаменты при наличии 20% первоначального взноса, сумма кредита –до 30 млн рублей. Портрет клиента выглядит следующим образом: найм – 70%, индивидуальный предприниматель — 15%, собственник бизнеса – 15%.
Госконтроль
Государство пытается ограничить строительство домов с малометражным жильем. Как заметила Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД, даже было предложение Счетной палаты России исключить студии и однокомнатные квартиры из всех программ ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Однако, это предложение не поддержано, поскольку, особенно в регионах, покупка большего по метражу жилья большинству потребителей не по карману. Однокомнатные квартиры и студии формируют около половины всех сделок в сегменте новостроек, и поддержка взамен сервисных апартаментов является неравнозначной. В Госдуме отказались приравнивать апартаменты к жилью.
Минфин подготовил поправки в Налоговый кодекс (НК), которые выводят из-под действующего сейчас нулевого НДС услуги застройщиков по передаче апартаментов, построенных в рамках долевого строительства. Эта поправка вряд ли в 2022 году будет принята, поскольку в большинстве регионов (отличие от Петербурга) на девелоперов не накладываются обязательства по строительству социальной инфраструктуры.
Эволюция апарт-отелей и ситуация по продукту и сервисам
Александр Погодин, партнер и директор Управляющей компании Well, отметил, что если вы создаете самое лучшее предложение, то оно всегда найдет своего потребителя. В отношении управляющей компании, покупатели должны быть уверены, что УК обеспечит высокое качество обслуживания и общий уровень комфорта в апартаментах. Самые главные ценности — это забота и индивидуальный подход к потребностям всех инвесторов и арендаторов. Реализуя проект, нужно стремиться удовлетворить запросы каждого партнера.
Иван Трегубов, первый заместитель директора СПбГБУ «Центр энергосбережения», считает, что фактор энергосбережения и использования энергоэффективных технологий приобретает все более важное значение во всех сферах нашей жизни. Применительно к жилью – это, прежде всего, создание максимально комфортных условий проживания (по теплу и освещенности) при одновременной минимизации затрат на коммунальные услуги. К сожалению, на практике в Центре сталкиваются с тем, что не все управляющие компании обладают необходимой квалификацией и знаниями в области энергоэффективности.
Несмотря на введенные санкции против страны, по прежнему актуальным, по словам генерального директора ООО «Страта» Евгения Тесли, остается вопрос международной экологической сертификации апартаментов. В 2022 году планируется утвердить «зеленый» ГОСТ для многоквартирных жилых домов, разработкой которого ДОМ.РФ занимается совместно с Минстроем.
Апартаменты — конкуренция гостиницам или равноправный партнер?
Директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдите Григайте рассказала о том, как развивалась сеть. История сервисных апартаментов в Петербурге началась с первого апарт-отеля YE’S Hoshimina, который был запущен в 2014 году. За 8 лет он показал не только высокую доходность, что сделало апартаменты востребованным продуктом, но и максимальную устойчивость формата к кризисам.
О слагаемых успеха сети апарт-отелей компании RBI PM (входит в группу RBI) рассказала ее генеральный директор Карина Шальнова. В управлении RBI PM сегодня находится три отеля (4 и 3 звезды). Самая важная «изюминка» – entertainment (развлечения) – иммерсивный спектакль «Фаза зеркала» и интерактивный спектакль-инсталляция «Письмо из Петербурга». Гости сети получают сервис «сверх ожиданий». И ещё немаловажно – здесь всегда рады гостям с котами и собаками. Поддерживать высокий уровень обслуживания помогает регулярный менеджмент (ежедневные, еженедельные, ежемесячные встречи руководства и персонала для обсуждения текущих вопросов) и активные коммуникации внутри компании.
Руководитель отдела продаж Orange.Life! (сеть апартов IZZZZ) Дарья Боровицкая согласна с Игорем Горским, что выбор апарт-отеля инвестором не должен ограничиваться критериями «место» и «цена». Несмотря на то, что локация играет важную роль, так как от местоположения гостиницы зависит заполняемость, нужно оценивать еще и опыт работы будущей управляющей компании.
По словам Дарьи Боровицкой, инвестор уже искушен и растет вместе с рынком. Ей не раз приходилось сталкиваться в действующем проекте с «тайными покупателями». – Они жили, проверяли качество номерного фонда, работу персонала, и только после этого принимали решение о покупке. В компании Orange.Life! много внимания уделяют обратной связи и следят за отзывами посетителей. По их результатам формируется так называемый «Индекс счастья Orange», который распространяется на все направления бизнеса — от покупки, аренды, управления до уровня доходности.
Как определить эффективную УК и как оценить реальный возврат инвестиций на вложенные средства у инвесторов?
Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева констатировала, что базовые индикаторы в оценке работы апартаментов – это загрузка и доходность. Инвестора, по словам Катерины, «встречают как гостя, провожают как друга», чтобы в будущем они возвращались в отели сети, как к себе домой — сегодня сеть представлена не только в Петербурге и в Москве, но и Дубае.
Как отметил генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер (апартаменты «Начало»), в компании также сориентированы на максимальную информационную открытость по отношению потребителю. Это, как показывают результаты общения с пользователями Telegram-канала, где осуществляется постоянная обратная связь с представителями застройщика и управляющей компании, высоко оценивается дольщиками и позволяет вызвать доверие и расположить их к себе.
Завершая бизнес-завтрак, Валентина Нагиева анонсировала пятый бизнес-завтрак в рамках XV конкурса «Доверие потребителя» 27 сентября по теме «Социальная ответственность бизнеса».
