Предположим, вы решили продать свою недвижимость и на нее быстро нашелся покупатель, но не россиянин, а, скажем, подданный другого государства. Или вы присмотрели себе чудесный домик за городом, а собственник – также гражданин чужой страны. При совершении подобных сделок очень важно не допустить ошибку, которая очень здорово может ударить по вашему кошельку. Ведь если вы имеете дело с валютным нерезидентом, то существуют нюансы, которые необходимо учесть.
Резидент-нерезидент
Для начала давайте определимся, кто же они такие – валютные резиденты и валютные нерезиденты.
Ответ мы можем найти в Федеральном законе № 173 «О валютном регулировании и валютном контроле»: все граждане Российской Федерации – валютные резиденты. При этом, сколько бы других гражданств-паспортов ни было (это не запрещено), не отказавшиеся от своего российского гражданства – валютные резиденты.
Кроме них валютными резидентами являются все иностранцы, а также лица без гражданства, которые законно проживают на территории России на основании вида на жительство.
А кто такие нерезиденты? Упомянутый выше закон дает очень простой ответ, цитируем: «…физические лица, не являющиеся резидентами». Вот так всё несложно.
Обратите внимание, что о том, где резиденты проживали последние полгода и даже дольше, где фактически проживают сейчас, и речи никакой нет – это значения не имеет никакого. Напомним, что для определения налогового резидентства всё наоборот: гражданство значения не имеет, а то, где человек полгода в налоговом году жил, – как раз важно.
Когда рубль – иностранная валюта
Мы, напомним, ведем речь о сделках с недвижимостью. И кажется, при чем тут вообще валюта? Мы же продавать-покупать квартиру/дом собираемся ведь за рубли? Уж как минимум именно они будут прописаны в договоре купли-продажи: законное средство платежа в РФ именно российский рубль.
А всё просто: рубль только для резидентов такой вот родной и любимый. А для неграждан, которые при этом даже вида на жительство не получили, он, может, и любимый тоже, но с точки зрения закона не родной. Рубль для нерезидента – иностранная валюта. И его использование в сделках купли-продажи недвижимости с нерезидентом – незаконная валютная операция.
Что ж тогда, нерезиденту нельзя покупать или продавать на территории Российской Федерации квартиру или дом? Да можно, разумеется. Только под особым контролем государства, которое как минимум должно о такой валютной операции знать.
Как это сделать? Опять всё просто: все взаиморасчеты между сторонами сделки должны проходить исключительно безналично. Никаких ячеек, хоть в банке, хоть в специально сертифицированном депозитарии! Никаких конвертов с банкнотами! Ни одного наличного рубля при внесении аванса/залога и так далее!
При этом не должно быть никаких расчетов и по картам, которые у нерезидентов тоже могут быть. Что должно быть? Нерезидент обязан использовать специальный валютный счет в специально уполномоченном банке. Вот с него и будут перечислятся деньги, если нерезидент – покупатель, и наоборот – на этот счет, если нерезидент продавец.
Внимание: вдруг валютный нерезидент не так давно был резидентом и у него сохранился почему-либо и обычный счет, не специальный. Такой использовать нельзя.
Как найти «специально уполномоченный банк», чтобы точно не ошибиться, и как убедиться, что счет у нерезидента «правильный»? Ну, про Сбер, ВТБ и еще десяток крупных банков можете и не сомневаться. У всяких других просто спросите – обманывать в таком деле вас им очень невыгодно, очень уж нарушение серьезное. И только нашим читателям по секрету скажем: номер счета у валютных нерезидентов начинается с цифр 40820 (после прочтения – сжечь).
Где вы эти начальные цифры обязательно увидите? В договоре купли продажи (ДКП) всегда и обязательно указаны подробно актуальные личные документы сторон (паспорта, виды на жительство), а также прописывается способ расчета, в том числе и всяческие предварительные «авансы». При безналичных расчетах обязательно указываются номера счетов: того, с которого производилось перечисление на депозит, а также на который деньги будут зачисляться по условиям депозита.
Отвечать все равно придется
А что же будет, если вы нарушите хотя бы одно из этих правил? То есть если деньги были наличными, хоть бы и частично, например аванс, или если счет «неправильный» – то есть если была совершена-таки «незаконная валютная операция»?
ДКП, как это положено по закону, поедет в Росреестр для регистрации перехода права. Регистратор очень внимательно изучает договор – работа такая. Если в нем будет что-то не так, регистратор обязательно уведомит об этом налоговую инспекцию – это тоже его работа. Да, именно налоговой инспекции вменено в обязанность за этим следить. И вы подпадете под санкции за ваше нарушение.
Какие? Штраф! Его размер прописан в статье 15.25 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП). И вот тут внимание! Время от времени в российское законодательство вносятся различные поправки. И вот в прошлом месяце именно в эту статью были внесены изменения. 13 июля 2022 года президент Российской Федерации подписал закон 232-ФЗ, по которому штраф – снижен. Ура! (Хотя можно и без «ура» – мы же с вами нарушать его и не собирались.) Действуют эти поправки с 24 июля 2022 года.
Что было и что стало? Размер штрафа был минимум 70% от суммы по ДКП – максимум все 100. Стал – минимум 20%, максимум 40. Сразу скажем, что на минимум рассчитывать не стоит: налоговая инспекция его будет назначать, только если уж очень уважительная причина у нарушителя найдется. Продали иностранцу без вида на жительство квартиру за хорошие деньги и не знали о законе? Поделитесь с государством. Не знали закона? Ну… Во-вторых, незнание закона не освобождает… А во-первых, теперь-то уже знаете.
В законе о поправках, которых на самом деле больше, просто они не по нашей теме, есть для нарушителя и своего рода индульгенция. Если закон о валютном регулировании нарушен из-за санкций, введенных каким-либо иностранным государством с 23 февраля по 31 декабря 2022 года, то это причина уважительная. Только вот придумать ситуацию, что кто-то именно из-за этих санкций нарушил этот закон и именно при сделке по покупке-продаже квартиры с иностранцем… У нас как-то не получается такое придумать. Так что вам написали об этом «на всякий случай».
И напоследок немного о «кашах в головах»: люди нередко путают между собой валютное и налоговое резидентство. В прошлом году покупалась квартира у иностранца с постоянным видом на жительство. В одном уважаемом банке есть правило: если на их сайте объявление о продаже повисело неделю, то покупателю-ипотечнику делается неплохая скидка. Попался плохограмотный менеджер, который заявил: «У нас для нерезидентов скидки никакой нет!» (Котам в трамвай нельзя!) При этом он даже не понимал вопроса: «Какого резидента вы имеете в виду – налогового или валютного?» Риэлторам пришлось хорошо поспорить с банком по поводу их собственных правил, когда путаются и сами понятия гражданства и резидентства – с помощью высоких начальников этого менеджера. Мораль? В том числе и такая: когда при покупке или продаже недвижимости слышите слово «резидент», то помните, что резидентство бывает двух видов. Выясняйте, что имеется в виду: путать их бывает очень уж неполезно для кошелька.
