О текущей ситуации и злободневных трендах на петербургском ипотечном рынке рассказывает территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо-Западного филиала банка «Открытие» Маргарита Кирикова.
– В марте многие банки ужесточили условия одобрения ипотечных заявок, вернулись ли докризисные пороги одобрения-отказа сейчас?
– Действительно, ужесточение условий одобрения происходило – вплоть до введения отдельными кредиторами заградительных ставок. Наверно, максимально остро такая ситуация ощущалась в конце марта. Но сейчас идет обратное движение. Не могу сказать, что рынок вернулся к цифрам по скорингу прошлого года, но приблизительно половину ужесточения банки уже отыграли. Если смотреть по рынку в среднем, сейчас уже одобряется 65% ипотечных заявок.
– От ряда банков и ипотечных брокеров приходилось слышать, что число программ субсидирования ипотеки застройщиками идет на сотни. И каждый продажник вынужден работать с 500–800 такими программами со ставками для заемщиков от 0,1 до 3% на первый год или на весь срок жилищного кредитования. Как выглядит ситуация с вашей точки зрения?
– Программ очень много. В принципе такие маркетинговые решения снова начали развиваться около двух лет назад, но – как нишевые варианты. Однако с четвертого квартала прошлого года эти продукты стали набирать крайне высокую популярность.
Если к концу минувшего года у нас по таким программам выдавалось около 20% ипотеки на первичном рынке, то сейчас у отдельных застройщиков-партнеров доля продаж через субсидирование доходит до 70%. Поскольку в текущей ситуации заемщику важнее меньшая величина ежемесячного платежа и итоговой переплаты, чем цена квартиры при покупке.
И здесь нужно учитывать, что каждый конкретный банк предлагает собственную матрицу субсидирования, к которой застройщик достраивает удобные для себя варианты дополнительного субсидирования ипотечных ставок. То есть банк предлагает застройщику определенные дисконты процентной ставки, разные сроки возмещения, различные требования к первоначальному взносу. И далее в рамках матрицы конкретный застройщик выходит на финальное решение.
– Насколько провал ипотечного рынка во втором квартале был ощутим именно для вашей кредитной организации? Активизировался ли рынок ипотеки и продаж недвижимости после изменения условий по госпрограмме?
– Кризис ударил по всему рынку. Если сравнивать с ипотечными выдачами первого квартала, объемы сократились больше чем в два раза. Хотя на ажиотаже март у банков был рекордным. Потом существенное снижение в апреле и полнейший провал в мае.
Но уже по итогам июня мы видим, что ситуация выправляется. Для понимания – снижение ставки по льготной ипотеке с господдержкой в новостройках до 7% с середины июня и коррекция ставок по стандартным программам банков мгновенно повысили спрос. Например, число заявок петербуржцев на выдачу ипотечных кредитов с 20 по 26 июня выросло по сравнению с неделей, предшествовавшей изменениям, в 1,8 раза, а число заявок на выдачу ипотеки с господдержкой и вовсе увеличилось почти в три раза.
И оживает не только сегмент новостроек, но и вторичный рынок. Хотя в целом мы ожидали, что вторичка начнет восстанавливаться ближе к сентябрю.
– На различных конференциях строители уже традиционно жалуются, что субсидирование ипотеки от стройкомпании идет за счет накладных расходов самого застройщика. Прокомментируете?
– Если смотреть в краткосрочной перспективе, то основное финансовое бремя де-факто ложится на застройщика. Но ситуации могут быть самые разные. Например, ряд крупных застройщиков закладывают эти расходы в проектное финансирование. Некоторые застройщики покрывают снижение ипотечных ставок за счет собственных средств. При этом в долгосрочной перспективе это всё равно расходы клиента.
– В связи с непростой финансовой обстановкой возникают ли у застройщиков идеи пересмотра уже действующих договоров по проектному финансированию? И идет ли банк навстречу таким просьбам?
– Когда заключаются такие договоры, застройщики-заемщики изначально договариваются о лимитах кредитования, закладывая при этом в них определенный резерв, который может затем и не потребоваться. И сейчас, даже в связи с непредсказуемым ростом цен на ряд позиций по стройматериалам и общим ростом себестоимости строительства, потребностей в дополнительном финансировании, по оценке экспертов из сферы корпоративно-инвестиционного кредитования, пока еще нет. Возможно, она появится, но прогнозировать, в какой перспективе, – сложно. Повторюсь, на текущий момент выделенных застройщикам лимитов хватает.
– Не могу не спросить по ситуации в сегменте переуступок. Ведь это в массе ранее купленные новостройки с инвестиционным прицелом…
– Переуступка на рынке будет всегда, вопрос – в каком соотношении с другими предложениями. Если прежде цены на квартиры росли ежемесячно и уже через три – шесть месяцев клиент мог перепродать новостройку с доходом в 15–30%, то сейчас подобной доходности не существует. И переуступки прав требования предлагаются по квартирам, которые приобретались значительно раньше, – например, в ситуации, когда покупка совершалась больше года назад. При этом сегодня заметно сократились покупки с инвестиционной целью, поэтому мы находимся в фазе плавного сокращения сегмента переуступок.
– Перспективы ипотечного рынка в 2022-м году? Прогноз на второе полугодие?
– Уже не нужно доказывать, что рынок оживает. Конечно, мы не ожидаем повторения результатов прошлого года. Но в целом во втором полугодии вполне можно прошлогодние показатели повторить. Правда, здесь есть важная ремарка: в связи с существенным ростом стоимости квартир второе полугодие 2022 года может повторить второе полугодие 2021 года именно в денежном измерении. Но вряд ли повторит его по количеству сделок.
