Если на вторичном рынке квартир Петербурга средние цены стагнируют второй месяц (минус 1,7% за май-июнь), то на рынке комнат, по данным Центра оценки и аналитики BN.ru, квадрат за второй квартал прибавил еще 3,6%.
В росте только спальники
К началу июля средние цены на комнаты в Петербурге достигли 168,6 тыс. руб. за кв. м, или 3,06 млн руб. за среднестатистический объект. Всего с начала года цены на этот самый дешевый формат жилья увеличились на 20%, а максимальный рост пришелся на февраль-март (плюс 15,4%). Для сравнения: вторичный рынок квартир за всё первое полугодие подорожал на 14% (до 198 тыс. руб. за кв. м).
Динамика средней цены предложения комнат в Санкт-Петербурге, руб./кв. м
При этом к началу лета цены замедлили бег и в комнатном сегменте. По данным аналитиков BN.ru, квадрат уже подешевел в большинстве центральных районов и некоторых спальниках. Так, в историческом центре, где сконцентрировано максимальное число коммуналок, динамика снижения отмечена в Василеостровском (−2%), Центральном (−1%) и Адмиралтейском (−1%) районах, а дорожает лишь Петроградский (5%). В большинстве спальных районов рост пока есть, причем в трех из них – довольно существенный: в Выборгском, Красногвардейском и Красносельском средние цены за второй квартал прибавили в пределах 7–9%. Подешевели комнаты пока лишь только в двух спальниках – Фрунзенском (−5%) и Московском (−3%).
Динамика средней цены предложения комнат по местоположению в Санкт-Петербурге, руб./кв. м
Самые дорогие комнаты в Петербурге сейчас предлагаются в Петроградском и Центральном районах, где средневзвешенные цены на объект составляют 3,5 млн и 3,6 млн руб. Самые дешевые варианты – в Красносельском районе, где на начало июля среднестатистический объект стоил 2,01 млн. Дешевле – только в пригородах, где, по данным BN.ru, ценовой прирост во втором квартале также был довольно существенным. Лидером удорожания стал Колпинский район, где цены поднялись на 12%, а комната в среднем стоит 1,9 млн руб.
Цена решает всё
Комнатный рынок, по словам экспертов, ведет себя подобно всем остальным сегментам: спрос снижался два месяца подряд, а во второй половине мая – июне началось некоторое оживление. Просели и показатели по ипотеке (банки довольно охотно дают кредиты на покупку комнат-долей), хотя и не так сильно, как на квартирном рынке. Так, по данным экспертов агентства «Доли.ру», за пять месяцев среднемесячное число запросов на покупку комнат в ипотеку сократилось на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Главным параметром для покупателей в июне-июле была стоимость объекта – ключевой критерий для 36% от общего числа запросов клиентов. Все остальные параметры (локация, число соседей и т. д.) интересовали покупателя во вторую очередь.
В отношении реальных цен, по которым сейчас идут сделки, мнения экспертов сходятся. По словам генерального директора агентства «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Сергея Дроздова, сделки с комнатами стоимостью 3–3,5 млн руб. – очень редкие. А большинство покупок-продаж сконцентрированы в ценовом диапазоне 1,6–2,5 млн руб.
С ним согласен риэлтор, юрист в сфере недвижимости Вадим Рукомойников: «Если объект стоит в среднем около 2,5 млн руб., тогда он будет ликвидным. Сегодня это золотое правило продажи комнаты», – отмечает эксперт.
Кому они нужны
Санкт-Петербург, несмотря на многолетние усилия городских властей, и не думает снимать с себя звания коммунальной столицы: здесь насчитывается около 65 тыс. коммунальных квартир. Комнатный сегмент развит как нигде в стране. А спрос на комнаты, особенно в исторической части города, носит устойчивый характер за счет сложившейся целевой аудитории – молодежь, студенты, приезжие, молодые пары, которым не хватило денег на квартиру-студию. Комнаты по-прежнему вызывают интерес и у инвесторов. Во-первых, это самый дешевый по цене квадратного метра объект для сохранения средств, причем вполне перспективный в случае последующего расселения коммуналки. Во-вторых, больше возможностей в плане сдачи в аренду: сдать комнату в историческом центре проще, чем студию на окраине. Дополнительный всплеск интереса к комнатам подогревает бизнес по переустройству коммуналок в квартиры-студии. И хотя у большинства таких квартир имеются сложности с согласованием перепланировки, число желающих приобрести «студию» по соседству с историческими памятниками по-прежнему немало.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Мы не отмечаем роста цен на комнаты. И если традиционно комнаты реагировали на изменения условий на рынке в последнюю очередь, то в этом году цены на них снижаются вместе с рынком. В то же время они пользуются более высоким спросом, чем некоторые другие типы жилья. В основном покупают комнаты площадью 10–12 кв. м по цене 1,6–1,8 млн руб. (в начале года такие комнаты стоили около 2 млн) либо комнаты площадью 15–20 кв. м по цене 2,3–2,5 млн руб. Локации – центральные, а также пользуется спросом Невский район. В целом на вторичном рынке можно ожидать оживления осенью, но, конечно, многое будет зависеть от ипотечных ставок, установленных банками.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– По моим наблюдениям, рынок комнат находится в том же состоянии, что и квартир, то есть активность покупателей крайне низкая. С мая по середину июля количество предложений комнат постепенно увеличилось и выросло на 10–15%. Продавцы вновь выставляемых на продажу комнат ведут себя одинаково. Вначале они выставляют цену согласно своим внутренним убеждениям и примерно через месяц начинают ее снижать. Большинство продавцов ждут оживления спроса осенью. Но думаю, что оживление со стороны покупателей осенью произойдет, если продавцы будут снижать цены.
Вадим Рукомойников, риэлтор, юрист в сфере недвижимости:
– На каждый товар есть свой купец, поэтому в разное время комнаты и продавались, и покупались примерно одинаково. За последние полгода ценовой рост был во всех сегментах вторичного рынка, в том числе и комнатном, хотя уже идет тенденция к снижению стоимости квадратного метра. Сегодня студию по цене комнаты в Петербурге не найти, а студия на окраине города стоит дороже комнаты в центре. Поэтому многие, кто не располагает большим бюджетом на приобретение недвижимости, могут себе позволить только комнату в коммуналке. Спрос на комнаты с учетом низкой покупательной способности населения будет по-прежнему достаточно стабилен. Хотя вряд ли цена на них увеличится существенно, поскольку откат от пиковых значений стоимости, наблюдавшихся весной 2022-го, в летние месяцы стал заметнее.
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
