ВN.ru собрал мнения ведущих застройщиков Петербурга по поводу текущей ситуации на рынке новостроек и прогнозов его дальнейшего развития.
Спрос оттолкнулся от дна
После ажиотажного по спросу и ценовому росту первого квартала (конец февраля – март) рынок новостроек вошел в стадию охлаждения. Второй квартал протекал под знаком падения спроса, а признаки стабилизации появились лишь в начале лета.
«За апрель и май мы наблюдали снижение на 25–50%. Но с июня рынок наконец начал восстанавливать свою активность, хотя пока спрос не восстановился полностью», – отмечает руководитель аналитического центра группы RBI Елена Петропавловская. По ее словам, до 50% покупок в июне было совершено именно с использованием ипотеки, субсидированной застройщиком.
«В июне спрос заметно вырос к маю – в целом по рынку на 20%. Объем продаж Setl Group увеличился более чем на 30%. Драйвером спроса выступает ипотека, доля которой в сделках достигла рекордных 84%, что сравнимо с периодом старта льготной ипотеки в 2020 году и прошлым июнем», – говорит руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
В компании «Главстрой Санкт-Петербург» оценивают июньские темпы роста спроса в 25%, а оживление также связывают с улучшением условий по ипотеке, которая в новостройках продолжает бить рекорды. «На сделки по ипотеке сейчас приходится свыше 94%, и эта цифра растет», – рассказывает начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстроя Санкт-Петербург» Владислав Фадеев.
По его мнению, свою роль еще не сыграли инвесторы, у которых были вклады на краткосрочных депозитах. Их приход на рынок недвижимости ожидается в начале осени, так как многие пока переложили средства под более низкие ставки и ждут стабилизации макроэкономической ситуации.
Цены: снижение, стагнация или коррекция
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, на падение спроса в течение двух месяцев подряд отреагировали и цены. Средние индексы на рынке новостроек Петербурга росли в апреле, замедлили бег в мае, а с июня отправились вниз. Снижение за первый месяц лета составило 4%, до 202 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средних цен предложения на рынке новостроек Санкт-Петербурга (без учета элит-класса), руб. за кв. м
Меньше всего за месяц в цене потеряли студии с однушками (−2%), а сильнее всего двушки (−6%) и трешки (−4%).
Динамика средних цен предложения на рынке новостроек Санкт-Петербурга по типам жилья, руб. за кв. м
Среди районов максимальное снижение за июнь пришлось на популярные среди застройщиков и покупателей северные спальники – Выборгский (10%), Калининский (9%) и Приморский (5%) районы. Второй месяц подряд дешевеют и областные пригороды: во Всеволожском районе Ленобласти квадрат за июнь потерял больше 6% (145 тыс. руб. за кв. м).
Средние цены предложения по районам Петербурга и ближайшим пригородам, руб. за кв. м
| Район | Март 2022 | Апрель 2022 | Май 2022 | Июнь 2022 | Изменение за квартал | Изменение за июнь |
| Адмиралтейский | 275582 | 302222 | 298966 | 294560 | 6,89% | -1,47% |
| Василеостровский | 255101 | 266753 | 260586 | 269259 | 5,55% | 3,33% |
| Выборгский | 189462 | 197362 | 225122 | 201607 | 6,41% | -10,45% |
| Калининский | 268317 | 283177 | 287183 | 261849 | -2,41% | -8,82% |
| Кировский | 319631 | 318920 | 282356 | 282240 | -11,70% | -0,04% |
| Красногвардейский | 176719 | 180066 | 181205 | 180456 | 2,11% | -0,41% |
| Красносельский | 200347 | 215186 | 217372 | 213674 | 6,65% | -1,70% |
| Московский | 226288 | 256805 | 256456 | 252907 | 11,76% | -1,38% |
| Невский | 190846 | 213317 | 219114 | 214771 | 12,54% | -1,98% |
| Петроградский | 381207 | 407814 | 409479 | 419739 | 10,11% | 2,51% |
| Приморский | 206366 | 228093 | 221990 | 211037 | 2,26% | -4,93% |
| Фрунзенский | 214674 | 233876 | 241345 | 242865 | 13,13% | 0,63% |
| Центральный | 395975 | 370588 | 389454 | 382344 | -3,44% | -1,83% |
| Колпинский | 155927 | 160694 | 159747 | 158584 | 1,70% | -0,73% |
| Кронштадтский | н / д | н / д | н / д | н / д | ||
| Курортный | 141852 | 139758 | 140874 | 143556 | 1,20% | 1,90% |
| Петродворцовый | 215800 | 217453 | 222432 | 223230 | 3,44% | 0,36% |
| Пушкинский | 140054 | 145880 | 142717 | 145518 | 3,90% | 1,96% |
| Всеволожский | 148669 | 156839 | 154901 | 145054 | -2,43% | -6,36% |
Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru
Полный отчет об общих тенденциях на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
Мнения участников рынка по поводу ценовой ситуации схожие: большинство говорят, что о снижении цен речи не идет. Просто в некоторых проектах, которые были «переоценены» в момент наибольшей неопределенности на рынке, сейчас произошли корректировки в сторону снижения.
Так, в компании «Полис Групп» предполагают, что коррекция коснулась объектов, в отношении которых весной была выбрана определенная тактика продаж: застройщики сделали цены в них заградительными и в пик продаж реализовали небольшими темпами. «По нашим результатам можем сказать, что по сравнению с ценами февраля цены июня, очищенные от комиссии, выше благодаря выбранной политике продаж. В целом цены сейчас стагнируют, а начало роста ожидаем осенью», – рассказывает коммерческий директор компании «Полис Групп» Дмитрий Макаров. По его мнению, цены всё еще далеки от стабилизации, так как баланс спроса и предложения не пришел в норму.
«На текущий момент цены на первичном рынке недвижимости вышли на плато. Что будет дальше – покажет время и дальнейшая геополитическая ситуация», – в свою очередь, говорит директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов. По его мнению, реальную цену объекта недвижимости сейчас затруднительно вычислить и в связи с большим объемом программ по субсидированию ставок.
Словом, делать какие-то выводы на основе лишь месячных данных эксперты полагают преждевременным. Тем более что на средние ценники влияют и множество дополнительных факторов. К примеру, сейчас в большом количестве на рынок стали выходить новые проекты и очереди – они традиционно дешевле объектов в более высокой стадии строительства. «На рынке периодически появляются и акционные предложения, что также влияет на среднюю цену жилья. Всё это пока не может говорить в пользу устойчивого тренда на ценовую коррекцию», – уверен директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Дальше будет осень
Еще один фактор, напрямую влияющий на цены, – объемы нового предложения, которые этой весной на петербургском рынке снизились максимально.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, всего за полгода в Петербургской агломерации вышло на рынок чуть более 1,2 млн кв. м жилья – это на 42% меньше аналогичного периода 2021-го. Но во второй половине мая – июне ситуация начала меняться: застройщики на фоне падения спроса снова усилили темпы пополнения рынка новыми квартирами и отметились значительным числом премьер. Замаячивший на рынке призрак дефицита пока рассеялся. Дело за спросом – по мнению большинства экспертов, его сейчас в основном обеспечивают программы субсидирования, по которым застройщики предлагают покупателям минимально возможные ставки по ипотеке в 0,1%. А главное – максимально комфортные платежи. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», если в начале года на рынке новостроек ежемесячный платеж за студию по цене 5 млн руб. с 15%-ным первым взносом и сроком кредита 25 лет составлял 25,5 тыс. руб., в апреле он достигал 38 тыс. руб., то в июне по льготным программам покупателю предлагается платить за приобретенную квартиру всего 16 тыс. руб. в месяц.
Дмитрий Макаров, коммерческий директор компании «Полис Групп»:
– Пока спрос ниже ожидаемого, отсюда многочисленные акции, скидки, рассрочки и субсидированные ставки, но если сравнивать спрос апреля и мая с июнем, то это дает надежду на то, что рынок жив. Но чтобы делать какие-то окончательные выводы, нужно убедиться, что это не кратковременный всплеск, вызванный тем, что отработал спрос, который был в ожидании ставки в 7%. Чем ниже ставки, тем ниже платеж, поэтому ожидаем плавного роста объема сделок по новостройкам к осени. И с осени, если этот прогноз оправдается, можно будет говорить о росте цен.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» («Росстройинвест»):
– Причины кризисных явлений, с которыми мы столкнулись весной текущего года, носят исключительный характер и еще не исчерпали себя. Несмотря на то что рынку новостроек уже не раз приходилось переживать кризисы и накоплен опыт и понимание механизмов работы в нестабильные времена, сейчас сложно строить прогнозы далекой перспективы. С конца мая мы видим положительную динамику в продажах и предполагаем, что она сохранится и во втором полугодии.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– К концу лета к Санкт-Петербургу, как правило, повышается внимание региональных покупателей (необходимость обеспечить жильем детей-студентов; у многих закончатся отпуска и т. д.), что также позволит оживить спрос на рынке новостроек.
На дальнейшее изменение цен будет влиять множество факторов: это макроэкономика, ситуация на рынке труда и платежеспособность населения, стратегии самих застройщиков (например, временные стимулирующие акции) и т. д. Не нужно забывать и про инфляцию: по прогнозу ЦБ РФ, она составит 14–17% по итогам года, что также оказывает влияние на стоимость стройматериалов и сказывается на издержках застройщиков.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Спрос активизировался начиная с первой половины июня. По итогам месяца и начала июля он несколько опережает наши ожидания, что не может не радовать. Свой вклад в это внесли как покупатели, снимавшие деньги с краткосрочных депозитов, так и снижение ставки по льготной ипотеке, а также специализированные кредитные программы, такие как IT-ипотека. Маловероятно, что в ближайшее время на рынке появятся еще более привлекательные инструменты покупки жилья. Мы уже вернулись к ипотечным ставкам полугодовой давности, которые за счет субсидирования со стороны банков снижены практически до 6%. Не стоит ждать, что в текущей ситуации ставки опустятся еще ниже. Если общеэкономическая ситуация останется на текущем уровне, то эти ставки сохранятся надолго, пока не закончится действие госпрограмм. Также продолжит расти популярность субсидированных ипотечных программ застройщиков и банков.
Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест»:
– То, что мы наблюдаем сейчас на рынке первичной недвижимости, пока схоже с ситуацией 2020 года. Тогда во втором квартале, после объявления локдауна, объем продаж сократился в два раза. В мае показатели подросли, а с июня начался рост продаж. В текущей ситуации рынку потребуется больше времени для восстановления.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI:
– Спрос на рынке новостроек пока не восстановился полностью. Дополнительное влияние оказывает ситуация с невысокой активностью покупателей на вторичном рынке, где ставки ипотеки сегодня превышают 10%. Например, многие из тех, кто владеет квартирами небольшой площади и планировал в дальнейшем их продать, добавить средства и улучшить свои жилищные условия, – не могут сегодня реализовать такой сценарий. Потому что продать что-то на вторичном рынке оказывается сложно. А учитывая то, как росла в последние один-два года доля в спросе студий и однокомнатных квартир, – таких покупателей может быть немало.
Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Если говорить о полугодии в целом, то мы наблюдали высокий рост цен в период до мая 2022 года, однако в мае и июне динамика замедлилась. Основной причиной является ситуация с ипотечным кредитованием. В настоящий момент застройщики активно предлагают различные ипотечные программы с льготными условиями. Самая интересная ситуация с субсидированной ипотекой: всё большее число застройщиков применяют этот инструмент.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:
– Оживление спроса в июне связано в первую очередь с низкими ставками по ипотеке. Окончание сроков действия вкладов – второй фактор, который вызвал определенный всплеск покупательской активности. К нам действительно приходят клиенты, которые закрыли депозиты и теперь хотят вложить накопления в недвижимость.
Также сыграл роль психологический фактор: прошел период паники, когда люди в принципе боялись брать кредиты и совершать крупные покупки. Дальнейшие колебания спроса спрогнозировать сложно, однако это точно будет зависеть от ситуации на рынке труда и уровня занятости населения.
