По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средняя цена предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга в июне понизилась на 3,6% (это 7496 руб. с кв. м). И к началу июля зафиксировалась на отметке 202,3 тыс. руб. за кв. м. В расчет не брались новостройки элит-класса.
На вторичном рынке средний ценник остался на том же уровне (+0,02%, или 36 руб. с кв. м) и составил 198,1 тыс.за кв м.
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
Средние цены по типам квартир на конец июня 2022 г.
| Тип квартиры | Цена | Первичный рынок | Вторичный рынок |
| Студии и 1ккв | тыс. руб. | 6 756 | 6 808 |
| руб за кв. м | 199 738 | 209 377 | |
| 2ккв | тыс. руб. | 12 063 | 11 214 |
| руб за кв. м | 204 744 | 195 464 | |
| 3ккв | тыс. руб. | 16 502 | 15 930 |
| руб за кв. м | 209 090 | 190 527 |
Эксперты уверены: после весеннего спада рынок понемногу оживает. Но по итогам июня ситуация выглядит довольно странно. В листингах зафиксировано снижение цен предложения на первичном рынке, в то же время на вторичке вроде бы никаких изменений не произошло. Хотя на первичке благодаря господдержке и субсидированию ставок застройщиками ипотеку можно взять чуть ли не под 0,1% – именно это и должно было подстегнуть слабый спрос. А на вторичке ипотеку сегодня предлагают только по ставкам рыночным... То есть спроса в этом сегменте почти нет. Но собственники пока не спешат в объявлениях снижать цену.
Мы попросили экспертов прокомментировать сложившуюся ситуацию. А также дать прогноз на ближайшее будушее.
Андрей Мозоль, независимый эксперт по инвестициям в недвижимость:
– Цену на вторичную недвижимость определяют обычные физические лица, то есть не профессиональные игроки. Во-первых, они медленнее реагируют на изменение спроса, во-вторых, они всегда готовы сделать скидку реальному покупателю. Тут важным показателем является экспозиция квартиры от момента публикации объявления до реализации недвижимости.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Многие ожидали, что снижение ставок по льготной ипотеке подогреет спрос, но так как изменение ставок наложилось на летний спад активности покупателей, думаю, что эффект от субсидированных ставок мы увидим не раньше осени.
Нестабильная экономическая ситуация также влияет на сценарии поведения и покупателей и застройщиков. Нужно время: первым – чтобы определиться с дальнейшими жизненными планами, вторым – чтобы перестроить свои процессы. Процессы перестраиваются во всем мире, рынки значительно снизили обороты.
При отсутствии новых глобальных изменений восстановление рынка недвижимости займет не менее полугода, но с учетом того, что страна сегодня испытывает невероятное экономическое давление санкций, я бы сказала, что всё не так уж плохо.
Кстати, динамика ценообразования и темпы продаж на первичном рынке отличаются и в зависимости от качества проекта, прежде всего от качества жилой среды, и конечно, с учетом специфики сегментов: цены на проекты класса масс-маркет в сложной экономической ситуации всегда нестабильны, а качественный бизнес-класс в нашем регионе за последние 15 лет никогда не проседал.
Сегодня клиенты обращают внимание не только на цену, но и на внутреннюю инфраструктуру ЖК, функции квартир, плотность, этажность, озеленение, благоустройство, дополнительные опции, учитывают даже пандемийный фактор – наличие возможностей для удаленной работы.
Спрос на первичном рынке далек от возвращения к докризисному уровню, но и цена за квадратный метр выросла значительно: меньше продаж, но выше чек сделки.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Сейчас на рынке строящегося жилья мы наблюдаем фиксацию цен на уровне первого квартала 2022 года. Снижение стоимости некоторых стройматериалов вряд ли приведет к удешевлению квадратного метра, так как на себестоимость жилого дома оказывает влияние еще достаточно много факторов. Она складывается также из цены земельного участка, инженерных сетей, а также объема социальных обязательств для застройщиков в Петербурге. Кроме того, на стоимость жилья в значительной степени влияет очевидный дефицит предложения, растягивание сроков согласования градостроительной документации и, как следствие, задержки в стартах новых проектов. Так что объективных предпосылок для снижения стоимости строящегося жилья мы не видим.
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group (Москва):
– На наш взгляд, сейчас складывается ряд предпосылок для стабилизации спроса. Во-первых, у многих потенциальных покупателей закончились короткие депозиты в банках, а недвижимость становится едва ли не единственным надежным инструментом для инвестиций и сохранения своих накоплений. Во-вторых, существует вероятность того, что регулятор вновь понизит ключевую ставку – это сделает ипотеку еще более доступной и позитивно скажется на покупательской активности.
Что касается цен на московские новостройки, то пока мы не видим предпосылок к их существенному снижению. На ценообразование влияет множество факторов, в том числе – себестоимость строительства и доступность материалов. Поэтому в сложившихся условиях многое будет зависеть от того, как оперативно девелоперы смогут решить вопросы импортозамещения и найти альтернативных поставщиков.
Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse (Москва):
– В Москве летом стоимость объектов на вторичном рынке последовательно снижалась на 3–5%, даже на 7% в зависимости от локации. На новостройки стоимость тоже снижалась. Но там история другая: там девелоперы устраивали коллаборации с банками, предлагали «свою» ипотеку под 2% и даже предлагали выкуп квартир после сдачи дома под 12–25% маржинальности. Всё чтобы получить проектное финансирование. Причина проста. Упал спрос. На всех сегментах и типах рынка. Где-то на 30%, в ряде локаций и в два раза. Люди боятся покупать в условиях неопределенности в стране, резких изменений курса валют, невозможности ее купить… Сегодня первичный рынок поддерживается льготными программами государства.
И если ипотечные меры привлекают клиентов, то поддержка застройщиков (упразднение норм, упрощение сдачи домов, невозможность дольщику прийти со своим экспертом и не подписать акт приемки) резонно клиентов отпугивает. Они боятся получить в итоге некачественное жилье в плохом доме.
До конца лета вторичный рынок проживет в текущем ценовом коридоре с незначительными изменениями в 3–4% в зависимости от локаций. Этот сегмент гибкий, тут работают правила рынка. Говорить о более точных прогнозах можно только после завершения специальной операции и стабилизации геополитической ситуации в мире. И внутреннего рынка недвижимости РФ, соответственно, тоже.
