Хороший закон приятно нарушать
Банальный отъем квартиры по подложным документам теперь большая редкость по многим причинам. В частности, доводилось слышать аргумент, что подделка цифровой подписи для жуликов стократ трудозатратней, чем закорючки на бумаге. А еще свое слово в декриминализации рынка недвижимости сказала ипотека: перед сделкой банки более-менее качественно проверяют юридические аспекты.
Наконец, добытую обманом квартиру за полчаса не продашь, и злоумышленник на какое-то время оказывается прикован к компрометирующему вещдоку. Гораздо проще по телефонам бомбить пенсионеров: «Я сотрудник банка, но мы забыли ваш ПИН-код…» Чем сегодня и промышляет преимущественная масса любителей нетрудовых доходов.
Тем не менее лукавые умыслы покупателей, продавцов и третьих причастных к рынку недвижимости лиц были, есть и будут.
Так, на первичке сегодня чуть ли не самым острым моментом оказываются споры покупателя с застройщиком вокруг компенсации за срыв сроков сдачи объекта.
С одной стороны, 26 марта появилось правительственное постановление, по которому с 29 марта по 31 декабря 2022 года неустойка за срыв сроков ДДУ просто не начисляется. С другой – интернет пестрит рекламой, где «дипломированный специалист по защите прав дольщиков поможет в кратчайшие сроки получить от застройщика компенсации за просрочку исполнения обязательств по ДДУ».
Просто на секунду задумаемся: о какой компенсации может идти речь, если есть свежее правительственное постановление, где черным по белому говорится: «неустойка не начисляется»?
В общем, схема выкачивания денег из населения очень похожа на ту, которая прежде использовалась якобы адвокатами, дескать, поможем избавиться от долгов по микрокредитам.
Суета предприимчивых лиц вокруг этой темы стала настолько резонансна, что замглавы Минстроя Никита Стасишин пообещал оперативно внести в Госдуму и принять до конца года закон, содержащий детальный пошаговый механизм передачи объектов и гарантийного обслуживания покупателей квартир.
«Есть недобросовестные юридические структуры, которые не работают в интересах граждан, они не работают в интересах застройщиков, они работают только на одно: на обогащение за счет неединообразия к трактованию тех или иных норм», – заявил замминистра на ПМЭФе.
У нас пощады не проси и на луну не голоси
Но, безусловно, основной вал попыток «нагреть» другую сторону сделки приходится на вторичку. Оставим в стороне приемы безликих ловкачей, не посмотрев объект, с ходу предлагающих: «Дайте ваш номер карты, я переведу аванс».
Это опять телефонное жульничество, а не афера с недвижимостью. Мошенник так же позвонит продавцу старинных монет или автомобиля и будет разводить по стандартному скрипту-шпаргалке. Мы же рассуждаем именно о специфических вариантах.
Оговоримся, попытки продать чужую квартиру по подложным документам стали большой редкостью: жулики не спешат садиться в тюрьму за откровенные обманы. А вот продажи объектов «с проблемами» встречаются сплошь и рядом.
«Одно из важных и самых простых правил безопасности при сделках с недвижимостью – если что-то происходит не так, как должно происходить, стоит насторожиться. Тут вопрос не про интуицию, а именно про стандартную схему сделки, – учит глава АН „Вишня“ Сергей Вишняков. – Если предлагаются отклонения от схемы и они не объясняются никак – надо искать подвох».
Специалист приводит пример из практики.
Понятная и полностью вроде бы прозрачная сделка, без занижений в договоре купли-продажи и всяких прочих «схематозов». Продавец категорически настаивает на оплате через ячейку. Просто «потому что». «Начинаем ковыряться в причине. Оказывается, собственник квартиры имеет серьезную просроченную задолженность, уже переданную коллекторам для взыскания, – поясняет Сергей Вишняков. – Общаемся с продавцом, уже имея на руках данную информацию. Да, не хочет отдавать долги и планирует уехать из страны».
Между тем сделка со злостным должником может быть чревата потерей квартиры: если продавца признают банкротом, недвижимость могут обязать вернуть и пустить в конкурсную массу, а вот денег, которые вы заплатили за этот объект, назад можно и не дождаться. Да и вообще никому неинтересно месяц-другой принимать звонки от коллекторов, не верящих, что должник сбежал.
Или другая история. Прозвон по адресам в агрегаторе. Среди прочих вопросов, естественно, насущный – вопрос по документам. Агент продавца на той стороне отвечает на все вопросы подробно. Но про документы как будто не услышал. На повторный вопрос ответ скупой: «Документы хорошие».
«Когда мы слышим такой ответ, это означает одно из двух: или на той стороне настороженный самостоятельный продавец, или агент, который что-то скрывает.
– Отлично. Какие документы?
– Приватизация. Все в одной семье.
Опять чрезвычайно короткие ответы. А уж фраза «Все в одной семье» с огромной степенью вероятности говорит о том, что там есть свежее наследство.
– В одной семье – значит наследство? Насколько давнее?
– Продажа будет по полной стоимости.
Когда продавец не отвечает на прямо поставленный вопрос, скорее всего, что-то с документами. В описываемой ситуации прогноз – явно недавнее наследство. Которое агент хочет скрыть».
Между тем главный риск при покупке наследуемой квартиры – возможное наличие других обиженных потенциальных наследников, которые могут отсудить себе право на жилплощадь. А вам это грозит долгими разбирательствами и в худшем случае потерей единоличной собственности на недвижимость.
Добрый вечер в вашу хату
Рынок аренды еще более токсичен. А кроме прочего, в этой сфере в избытке простора для крючкотворства, которое можно превратить в конкретную выгоду. Даже если это не матерое мошенничество, а ловля рыбки в мутной воде.
«Эта история прошла все судебные инстанции вплоть до Конституционного суда РФ, а значит, упорство съемщика квартиры может только удивлять», – рассказывает адвокат Алексей Люкшин.
Итак, собственник квартиры заключил договор со съемщицей. Одним из условий была возможность хозяина квартиры в одностороннем, внесудебном порядке отказаться от договора аренды в случае, если арендатор не заплатит арендную плату в течение определенного времени. Проще говоря, если арендатор не заплатит за аренду, его можно выставить вон из квартиры без всякого суда. Условие это понятно и законно.
И вот съемщица несколько месяцев не платила за съем квартиры, хозяину квартиры это надоело, и он просто написал уведомление об отказе от договора и выставил арендатора из квартиры.
«Согласитесь, это удобнее, чем подать иск о расторжении договора и выселении, прождать несколько месяцев, а то и год и потом привлекать судебных приставов. А всё это время хитрый съемщик будет жить в квартире и не платить», – констатирует Алексей Люкшин.
Но съемщица решила, что такое поведение собственника квартиры незаконно, и подала иск в суд о признании одностороннего отказа от договора аренды недействительным. И прошла она все-все инстанции: и первую, и апелляционную, и кассационную, и Верховный суд... И везде ей указали на то, что собственник квартиры прав, а она неправа.
«Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче – надлежащим образом оформлять договоры, что способствует снижению предложения на данном рынке и росту стоимости найма жилья, мешает легализации этого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет», – отозвался в своем заключении, например, Конституционный суд.
Самое же грустное с сегментом аренды – именно здесь еще сохранились, как саблезубые белки, полноценные мошенники. Снимают квартиру по подложным документам, сдают дюжине жертв и сматывают удочки.
Именно такая история случилась с моей знакомой, револьверно сдающей четыре квартиры в собственности. Причем по дефициту времени общение с невыявленным преступником она передоверила совершеннолетнему сыну. А когда злоумышленник сбежал и в полиции выросла стопка заявлений обманутых жильцов, полиция стала подозревать парня в преступном сговоре.
Потребовалось время, нервы и расходы на адвоката, чтобы доказать невиновность.
И кстати, пусть временно, но пока правительство отложило планы по полной легализации рынка аренды. На ПМЭФ, кроме прочего, Никита Стасишин сообщил, что создание государственной информационной системы по учету договоров аренды жилья, апартаментов и машиномест «пока снято с повестки».
Напомним, речь идет о проекте закона о создании специальной государственной информационной системы (ГИС), в которой арендодатели должны будут регистрировать в 30-дневный срок все договоры о сдаче внаем квартир. Иначе штрафы. «С учетом экономической ситуации в стране мы пока сняли это с повестки. Это не то, на чем в моменте нужно сконцентрироваться», – отметил замминистра.
К этому остается добавить только самый банальный совет. «Когда на рынке раздрай и обычные участники рынка не понимают, что и как происходит, активизируются самые разные мошенники», – предупреждает Сергей Вишняков. Будьте внимательны и осторожны!
Читайте также: «Как не остаться без квартиры и без денег»
