Деньги с депозитов не спешат
В июне ипотечный рынок на первичку ожил, хотя до масштабов продаж прошлогоднего июня или февраля этого года еще далековато. «Июнь в продажах прибавил 15–20% к маю, – отмечает руководитель консалтингового центра „Петербургская недвижимость“ Ольга Трошева. – Но большого наплыва, в том числе связанного с перетоком денег инвесторов из депозитов в новостройки, пока не наблюдается. Не все инвесторы несут деньги в недвижимость».
«Рост спроса мы не связываем с оттоком денег с вкладов», – соглашается начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По данным ЦБ, средний вклад по России составляет около 200 тыс. руб., поэтому говорить о приобретении квартиры на эти деньги не приходится.
По мнению специалиста, оживление спроса в первую очередь объясняется либерализацией условий госсубсидирования ипотеки.
«Доля сделок с ипотекой в нашей компании (порядка трети петербургского рынка) в мае и июне составила 84%, – уточняет Ольга Трошева. – Для сравнения – несколько лет назад приличным считался показатель в 60–65%».
Одной из причин увеличения количества сделок с использованием кредитных средств стал рост цены предложения, в том числе и в массовом сегменте: со 110 тыс. руб. за квадратный метр в среднем по 2019 году до 221–222 тыс. руб. за квадрат в последние месяцы (рост цены с начала года 16%). Понятно, что с повышением бюджета покупки и снижением ставок доля ипотечных сделок не могла не расти.
При этом у «Петербургской недвижимости» по спектру 58% кредитов в июне приходится на госипотеку, 37% на семейную ипотеку, 4% – коммерческие ставки и 1% – ИТ-ипотека.
Но следует учитывать, что когда дело доходит до ипотеки с госсубсидированием или семейной ипотеки, сейчас почти всегда ставка дополнительно дотируется застройщиком.
Об этом говорил буквально каждый выступающий эксперт на прошедшем в рамках XV конкурса «Доверие потребителя» бизнес-завтраке «Рынок ипотечного кредитования лицом к потребителю. Инструменты и драйверы продаж».
«Драйверами наших продаж выступают субсидируемая нами „госка“ и субсидируемая нами семейная ипотека», – в частности, сообщил коммерческий директор группы RBI Дмитрий Фалкин.
В чем схема, брат?
Вопрос, выгодно или нет по сумме расходов такое предложение покупателю, остается открытым.
Директор департамента жилой недвижимости компании Nikolliers Елизавета Конвей приводит пример вариаций предложения по одному и тому же объекту (квартире-студии).
Кредит в 5,6 млн руб. по базовой ставке с господдержкой 6%. Первоначальный взнос – 840 тыс. руб. Срок кредита – 25 лет. Ежемесячный платеж – 30,7 тыс. руб. Переплата за весь срок 4,44 млн руб.
Тот же объект с дотированием ипотеки застройщиком. Кредит на 6,7 млн руб. (с увеличением стоимости объекта девелопером) по субсидированной ставке 0,1% первые два года и 3,5% на остальной срок кредитования. Первый взнос – 1 млн руб. (15%). Срок кредита – 25 лет. Платеж первые два года – 19 тыс. руб. в месяц. Платеж после двух лет – 27,4 тыс. руб. в месяц. Переплата по процентам 2,4 млн руб. плюс переплата за удорожание 1,1 млн руб. В итоге суммарная переплата – 3,4 млн руб. Что более чем на миллион дешевле первого варианта. Неплохо?
Но это не самая дешевая студия, а значит, и не особо продающаяся. Да и параметры дотирования выбраны исключительные для рынка. Гораздо чаще субсидирование застройщиком предлагается или на год, или на период строительства, и редко на весь срок ипотеки. При этом цена на объект соответственно вырастает часто выше чем на 10%.
Да и первоначальный взнос в 15% встретишь не на каждом таком объекте. «Девелоперы предлагают льготные условия, как правило, за счет повышения цены до 30% к стоимости объекта. И в ДДУ уже фиксируется другая стоимость. Либо за счет увеличения первоначального взноса, с добавкой от 15 до 50%», – признает Елизавета Конвей.
«По сданным объектам трудно субсидировать ставки. Зачем здесь минимальный первоначальный взнос от 40% – как требуют определенные банки?» – возмущается Дмитрий Фалкин.
В общем, части уравнения, которое предстоит решить потенциальному покупателю, включают цену лота, первоначальный взнос и саму ставку. Добавим: еще хорошо бы учесть инфляцию на 25 лет вперед, что, например, редакции BN не по силам.
И это работа минимум на неделю, поскольку сейчас субсидирование взяли на вооружение практически все стройкомпании. И все стремятся подтянуться к ставке 0,1%.
«Наша компания начала работать с девелоперским субсидированием ставок с июня», – докладывает Светлана Денисова. «Мы предлагаем и 0,1% на весь срок, и 0,1% на год, и 0,1% на период строительства», – рапортует Дмитрий Фалкин. «Наш ипотечный отдел работает с 550 программами субсидирования от разных застройщиков и банков», – резюмирует Ольга Трошева.
Перелопатить такой объем информации покупателю непросто. Уже хорошо, констатирует начальник управления филиала «Росбанк Дом» ПАО «Росбанк» по СЗФО Ирина Илясова, что банки и застройщики открывают клиентам полный объем информации, давая возможность рассчитать оптимальный вариант.
Иными словами, маркетинговые приемчики, когда по телефону продавец сообщает одни цифры, а в ДДУ вдруг всплывают другие, забыты.
Русский спрос – бессмысленный и беспощадный
В общем, подавляющее число таких лотов по факту обойдутся покупателю дороже. Тем не менее граждане голосуют рублем сегодня именно за такую ипотеку.
«Для покупателя, безусловно, важна и переплата, возникающая в связи с повышением стоимости застройщиком. Тем не менее размер ежемесячного платежа имеет первоочередное значение, – говорит Ольга Трошева. – И главный тренд – застройщики прорабатывают различные варианты минимизации ежемесячного платежа с прицелом, чтобы он был максимально близок к арендным ставкам».
В свою очередь Елизавета Конвей пытается определить, кому из покупателей интересней субсидирование на весь срок, а кому – краткосрочное.
По ее оценке, ипотека «играю в долгую» актуальна для клиента, которому важно минимизировать ежемесячный платеж до комфортного уровня, несмотря на повышение стоимости квадратного метра. И продукт пользуется спросом в проектах масс-маркет – семьи с детьми, молодые пары, клиенты, опасающиеся потерять работу, и т. д. «Это люди, которые хотят купить свою свободу. Они готовы по итогу переплатить миллиона два-три. Но при этом ориентируются на щадящий, подъемный ежемесячный платеж», – поясняет специалист.
С другой стороны, ипотека на период строительства или на год актуальна для клиента, приобретающего квартиру на котловане, которому важно зафиксировать стоимость квартиры, чтобы потом выгоднее продать через короткий срок, выиграв на росте стоимости квартиры. Или же досрочно погасить ипотечный кредит до повышения ставки.
Правда, здесь мы возвращаемся к теме, остались ли на рынке инвесторы.
«Сегодняшний рынок характеризуется отсутствием инвесторов, – считает начальник отдела ипотеки по Санкт-Петербургу группы „Эталон“ Елена Зунделевич. – Портрет потенциального покупателя – это нуждающиеся в жилье, желающие увеличить площадь жилья, повысить уровень комфорта или решить свою жизненную ситуацию».
Впрочем, если рассматривать межрегиональные сделки как некую инвестицию, то инвесторы всё же есть. По словам Ольги Трошевой, 36% продаж в ее компании обеспечивают региональные покупатели.
К этому следует добавить еще один важный момент. Для многих застройщиков рывок к ипотечной ставке в 0,1% – мера вынужденная, на пределе сил. Уже хотя бы потому, что 214-ФЗ косвенно ограничивает лимиты, которые можно направить на субсидирование ставок. Поэтому с выходом из кризиса на рынке могут остаться исключительно самые невыгодные покупателям предложения.
«Ипотека с субсидированной застройщиком ставкой не будет продолжаться вечно, этот ларчик скоро закроется», – предупреждает Светлана Денисова.
