На что стоит обратить внимание инвестору при выборе апартаментов, можно ли купить подобный объект с помощью ипотеки, чем апарт-отели отличаются от гостиниц? Об этом рассказала BN.ru Карина Шальнова, генеральный директор компании RBI PM.
– Рынок апарт-отелей, наверное, всё-таки еще формирующийся сегмент рынка недвижимости. Апарт-отелями называются многие, но не все ими являются. Каким критериям должен отвечать настоящий апарт, способный приносить доход?
– Я думаю, что это продукт уже сформированный. В свое время, в 2013 году, я открывала первую компанию, управляющую апартаментами в Петербурге. Когда в 2018 году на этот рынок вышла RBI, мы были уже четвертыми. И если в 2013 году инвестору нужно было больше часа объяснять, что такое апарт-отели, то сейчас уже большинство, по крайней мере в Москве и Петербурге, это и так понимают.
Действительно, сейчас много «псевдожилья» под маркой апартов, особенно в Москве. Но мы строим именно сервисные апарт-отели, которые предполагают наличие управляющей компании. Апарт-отель – это вид гостиницы, он должен соответствовать тем требованиям, которые к гостинице предъявляются, он имеет определенное число звезд. Требования – это в первую очередь инфраструктура: ресторан, салон красоты, фитнес-зал, магазин и так далее. И конечно, все гостиничные услуги. Если в гостиницах обычно пять и более типов номеров, то в апарт-отелях два типа – это «студия» (по отельной классификации – около 25 кв. м) и «апартаменты» (40 кв. м). Что выгодно отличает апарт-отели от классических гостиниц – это наличие в номере кухонной зоны, которая позволяет использовать юнит не только в посуточную аренду, но и в долгосрочную.
Мы продаем апарты для инвесторов, покупатель заранее понимает, что жить там он не должен. Он заключает договор на управление, это инвестиционная покупка. Хотя при желании, конечно, может и самостоятельно управлять своим активом, но практика показывает, что чаще всего в итоге всё равно заключает договор.
– Вы упомянули о звездности. Существует сертификация?
– Конечно. Ее осуществляют компании, аккредитованные Федеральным агентством по туризму.
– Сравните, пожалуйста, сегодняшнюю доходность от апарт-отеля с доходностью других видов инвестиций: банковские вклады, золото, строящаяся недвижимость и другие.
– В сегодняшней экономической ситуации рынок очень турбулентен. Поэтому инвестиционные инструменты, не связанные с недвижимостью, могут в теории показывать большую доходность, чем недвижимость, но они менее надежны и стабильны. Поэтому логично сравнивать одну недвижимость с другой. Аренда жилья обычно приносит 4–5% в год. Апарт-отель – 8–11%. Долгосрочная аренда в апарт-отеле стоит на 20 и более процентов дороже, чем аренда жилья в той же локации.
Конечно, на доходность апарт-отеля влияет и успешность управляющей компании, опыт и срок работы.
– И здесь конкуренция в нескольких сферах?
– Да, мы конкурируем и с другими апартами, и с жилой арендой, и с гостиницами.
– Соответственно, у инвестора выбор с правильным объектом для инвестиций довольно сложен. Каковы основные критерии?
– Их много. Например, оценки на сайтах-агрегаторах – это показатель того, насколько эффективно работает управляющая компания. Раньше таким критерием был Booking, сейчас это «Островок», «Броневик», «Яндекс»...
Но отзывы не единственный критерий, конечно. В частности, есть еще заполняемость. Например, сегодня, в день праздника «Алые паруса», у нас загрузка 100%. В целом в высокий сезон, летом, в период белых ночей, обычно имеем загрузку от 75 до 90%.
Преимущество апарт-отелей перед гостиницами еще и в том, что они могут обеспечивать стабильно высокую загрузку за счет долгосрочной аренды. Это, конечно, забота управляющей компании – гибко менять модели аренды в зависимости от сезона. В низкий сезон делаем ставку на долгосрочную аренду, в высокий – на краткосрочную аренду. Среднегодовая загрузка тем выше, чем выше доля долгосрочной аренды.
У нас в RBI PM есть личный кабинет инвестора. Там инвестору в онлайне доступна вся информация не только по конкретному юниту, но и по всему отелю и по отдельной категории номеров.
И еще нужно понимать, что управляющая компания заинтересована в том, чтобы номера не простаивали. Ведь в зависимости от загрузки формируется наше агентское вознаграждение и доходная часть всей УК. При посуточной аренде наша комиссия составляет 25%, при долгосрочной – 20%.
– Но гарантировать инвестору вы ничего не можете, ведь так?
– Ну почему же. У нас есть программа «Гарантированный доход». Инвестору по ней полагается фиксированная сумма в месяц. Вне зависимости от заполнения отеля. Так что есть свобода выбора: либо фиксированный доход, либо максимизация дохода, но связанная с определенными рисками, которые зависят от загрузки.
– А как оценить ликвидность апарта?
– За период от начала строительства до сдачи цена обычно вырастает в два раза. А если покупать незадолго до окончания строительства, то через год после ввода отеля цена вырастет примерно на 35%.
– Сегодня «внешний» туристический поток в Петербурге уменьшился. Это наверняка влияет на доходность апарт-отелей? Или всё компенсируется за счет внутреннего туризма?
– Мы пережили пандемию коронавируса, и могу сказать, что сейчас точно не хуже, чем в 2020 году. Нам повезло: мы живем в красивейшем городе мира, к нам всегда будут приезжать туристы. Но если в 2019-м иностранные туристы составляли 50% всего турпотока, сейчас, наверное, это около 5%. Приток внутренних туристов есть. И если еще в прошлом году они предпочитали останавливаться у родственников и друзей, то сейчас чаще выбирают отели. Понятно, что приходится корректировать цены, ведь россияне не всегда готовы платить за проживание столько же, сколько иностранные туристы…
– Покупка апартаментов, по сути, связана с коммерческой деятельностью. Какие подводные камни существуют с точки зрения налогообложения?
– На самом деле никаких. Хотя подобные вопросы задают многие годы. Есть имущественный налог на апартаменты – это 0,1% от кадастровой стоимости. Очень часто задают вопросы и по прописке. Но ведь инвестор не собирается здесь жить...
– Ипотека на апартаменты – это реально? Каковы средние ставки по таким кредитам?
– Ипотеку на апартаменты дают, ставки на рынке начинаются от 10,5%. Но мы как застройщик субсидируем и снижаем эти проценты. Поэтому по программе с ВТБ сегодня у нас ставка 7,4% годовых на весь период кредита, со Сбером – от 7,6%. Есть программа со ставкой, сниженной до 0,1% на первый год кредита.
– Пока статус апартаментов до конца не определен. Были законопроекты – они не приняты. И псевдоапарты могут очень сильно повредить настоящим…
– Мы надеемся, что юридический статус объектов гостиничной отрасли и «псевдожилья» будет четко разграничен, и мы всегда выступали за это. Потому что нелогично предъявлять к объектам гостиничной отрасли те же требования, что к жилью. Мы с коллегами регулярно участвуем в обсуждениях по этой теме в рабочих группах, в составе РГУД – думаю, что наш голос будет услышан и этот вопрос удастся решить конструктивно.
