Пузырь, который лопнул
Ипотека без первоначального взноса была популярна в России лет 15 назад. Особенно, понятное дело, у тех граждан, кто не имел особых накоплений.
Но в 2008-м в США, где подобных рискованных заемщиков было предостаточно, лопнул ипотечный пузырь. Именно практику субстандартного кредитования (предоставление ссуд людям, которые могут испытывать трудности с соблюдением графика погашения) позднее назвали главной причиной мирового финансового кризиса. Он, как мы помним, серьезно потрепал экономики многих стран, в том числе нашей.
На фоне такой турбулентности финансовая политика России, а заодно и риторика Центробанка изменились: если раньше ипотечные займы с нулевым взносом считались нормальным, подстегивающим спрос явлением, то в 2010-х их отнесли к высокорискованным. Пришлось банкам разработать новые линейки кредитов, в которых риски были просчитаны более тщательно, а первоначальный взнос стал обязательным.
Постепенно экономическая ситуация стабилизировалась, и ипотечные программы без первого взноса попытались вернуть на рынок. Однако выбор по-прежнему был скуден, особенно с учетом того, что ЦБ периодически ужесточал для банков требования по программам со слишком маленьким (тем более нулевым) взносом. Регулятор значительно повышал коэффициенты риска, что увеличивало размер отчислений банками в резервы, создавая дополнительную нагрузку на капитал.
А в 2020-м и вовсе случился треш: миру явился коронавирус, который уже третий год не сдает позиции. Экономические последствия пандемии сделали кредитные организации еще осторожнее. Сейчас предложения по ипотеке с нулевым взносом имеются, но их единицы.
Безопасные риски
Банки, отважившиеся в наши непростые времена предложить ипотечные программы без первого взноса, стараются по максимуму обезопасить свои риски. Например, увеличивают ставку кредитования, выставляют дополнительные требования по страхованию или требуют в залог автомобиль.
Некоторые кредитные организации поступают еще строже. Так, Сбербанк, который в конце мая впервые запустил программу ипотеки без первоначального взноса, выдает подобные кредиты только под залог находящейся в собственности квартиры. На этих условиях граждане могут купить квартиру или дом с землей на первичном или вторичном рынке.
«Максимальная сумма кредита – до 100 млн руб. (но не более 80% стоимости имеющейся в собственности квартиры), срок кредитования – до 30 лет, процентная ставка от 11,2% годовых, – пояснили в пресс-службе Сбербанка России. – Для такой ипотеки не применяются программы с господдержкой и программы субсидирования ставки застройщиками. Никакие особые требования ни к застройщикам, ни к жилым комплексам мы не предъявляем, заемщик сам выбирает понравившийся проект. В настоящий момент мы фиксируем спрос на программу, заявки от клиентов поступают достаточно активно».
По данным BN.ru, в Петербурге такую ипотеку также предлагают Промсвязьбанк, Россельхозбанк, «Дом.рф». Комментариев, впрочем, от них мы не дождались, так что актуальную информацию рекомендуем получать непосредственно в самих финансовых организациях.
А вот Московский кредитный банк рассказал, что практиковал подобную программу, но потом отказался.
«Наш банк запустил пилотный проект по выдаче ипотеки без первоначального взноса осенью 2021 года. С текущими изменениями конъюнктуры рынка и с целью большего удобства для наших клиентов мы приняли решение сконцентрироваться на развитии льготной ипотеки, а также специальных программ с застройщиками. Сегодня ставки по ним начинаются от 0,01% годовых. Программы без первоначального взноса в нашей линейке отсутствуют», – сообщили в пресс-службе МКБ.
Здесь и сейчас
Итак, ипотечные программы с нулевым первым взносом на рынке худо-бедно, но присутствуют, а значит, могут быть востребованы определенной группой покупателей жилья. Вот что эксперты по недвижимости говорят о преимуществах, которые такие программы дают заемщикам.
«Главным плюсом является возможность не дожидаться накопления первого взноса (который может достигать нескольких миллионов рублей), а сразу купить жилье, – комментирует президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Данная программа выгодна тем, кто может извлечь из средств, сэкономленных на взносе, прибыль и погасить долг перед банком полностью или частично. Или, допустим, человек занимается бизнесом и для него эти средства являются оборотными – в этом случае ему не придется выводить их из дела, теряя часть дохода».
«Подобное предложение может быть интересно тем, кому необходима недвижимость прямо сейчас, – подтверждает руководитель отдела агентских продаж проекта Avenue Apart на Дыбенко Виктория Волкова. – В экономически сложной ситуации человеку не придется собирать деньги на первоначальный взнос, и будет легче приобрести квартиру».
Возможность купить «прямо сейчас» незаменима и в том случае, если потенциальный покупатель, пока не успевший скопить необходимую сумму, увидел выгодное предложение или объект в желанной локации. Получив ипотеку «с нуля», можно исполнить свою мечту немедленно.
Финансовая нагрузка
Одним из основных отталкивающих факторов ипотеки с нулевым взносом является высокая процентная ставка.
«Причина кроется в больших рисках для банка при выдаче таких кредитов, – отмечает генеральный директор агентства недвижимости „Прайд Групп“ Алексей Бондарев. – Ниже ставку сделать просто невозможно. Покупателю стоит понимать: чем больше сумма первоначального взноса, тем ниже проценты, да и лишние документы не потребуются. А при взносе в размере большей части стоимости квартиры банки даже могут закрыть глаза на неидеальную кредитную историю».
По мнению Дмитрия Щегельского, к минусам также можно отнести большую финансовую нагрузку по ежемесячному платежу. К тому же при невозможности погашать кредит – по личным обстоятельствам либо из-за ухудшения ситуации на рынке – бывает сложно реализовать заложенный объект и покрыть все долги перед банком. Даже продав недвижимость, заемщик рискует остаться в категории должников.
В числе недостатков эксперты также называют доскональное рассмотрение заемщика (в банковской терминологии – жесткий скоринг) и низкий шанс одобрения. Несмотря на то что банк перекрывает свои риски повышенной ставкой, он рассматривает такого заемщика буквально через лупу. Не секрет, что кредитные организации не очень-то доверяют клиентам, которые не смогли накопить даже малую часть от стоимости недвижимости. Часто это говорит о несерьезности намерений и отсутствии финансовой дисциплины. Для банка это чревато быстрым банкротством заемщика и хлопотами по реализации его имущества, к которым могут добавиться судебные тяжбы.
Не самым приятным нюансом является и упомянутое выше требование закладывать уже имеющуюся недвижимость.
«Банк дает деньги взаймы, но забирает права на жилье, которое уже оформлено в собственность, – комментирует руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. – В результате у клиента оказывается в залоге две квартиры: та, что приобретается, и та, что уже есть. Таким образом, новая программа Сбера, на мой взгляд, является больше маркетинговой акцией».
Другие возможности
Ну и напоследок представим такую ситуацию: гражданин, не имеющий никаких накоплений, остро нуждается в жилье, при этом он (или банк) решил, что ипотека без первоначального взноса ему не подходит. На этот случай есть несколько альтернативных вариантов.
Льготные программы. Многие банки частично или полностью готовы принимать первый взнос материнским капиталом. В 2022 году размер этой субсидии составляет 524,5 тыс. руб. на первого ребенка и 693,1 тыс. руб. – на второго. Это уже порядка 10% стоимости средней квартиры в Петербурге. «Обнулить» первый взнос помогут и другие виды господдержки. Так, по программе «Молодая семья» можно получить материальную помощь из казны в размере 30–35% от стоимости жилья. Льгота, которую допустимо направить на первый взнос, также положена работникам государственных и муниципальных учреждений.
Отдельного внимания заслуживает военная ипотека для контрактников, которая позволяет купить квартиру или землю под строительство в любом регионе страны с помощью накопительно-ипотечной системы. В течение трех лет за счет взносов из федерального бюджета на счете у военнослужащего накапливаются деньги, затем их разрешается потратить на жилье. Если средств не хватает, можно оформить ипотеку (от 8%), используя эти накопления как первоначальный взнос. Пока человек служит, кредит выплачивает государство.
Совместные акции. Ипотеку с нулевым взносом можно встретить и в рамках индивидуальных программ, которые разрабатывают банки совместно с застройщиками. Однако такие программы, во-первых, распространяются только на аккредитованные ЖК, а во-вторых, действуют ограниченное время. Такие предложения недавно были, например, у ГК «ПИК» и Setl Group. Наличие подобных программ и условия для клиентов лучше уточнять у девелоперов.
Потребительский кредит. Еще один вариант при нехватке средств на первый взнос – взять потребительский кредит. У этого решения, однако, немало подвохов. Так, процентная ставка по стандартным кредитам, как правило, заметно выше ипотечной, а срок их возврата намного короче. К тому же вместо одной ссуды вам придется погашать сразу две, а это довольно тяжелые обязательства.
В целом отсутствие накоплений не отменяет скорого решения квартирного вопроса. Варианты есть, нужно лишь всё просчитать и выбрать подходящий.
Читайте также: «Как взять ипотеку, когда нет денег. Шесть вредных советов»
Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд Групп»:
– Банк – это коммерческая организация, она должна приносить доход. В случае с кредитными учреждениями процентная ставка всегда отражает риски при выдаче. Ипотека без первоначального взноса – это, по сути, отдельная программа для банка с другими, нетипичными для стандартной ипотеки рисками. Сбербанк, например, перекрывает риски другим объектом и старается сделать ипотеку обычной. В нашем видении – это интересное решение, которое сможет найти отклик на рынке.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– Мне неизвестны банки, которые практикуют выдачу ипотеки без первоначального взноса. Для кредитной организации наличие такого взноса является показателем сознательности клиента при обращении за получением займа на покупку жилья.
