По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средняя цена предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга в мае выросла на 2,2%. И к началу июня достигла 209,8 тыс. руб. за кв. м. (В расчет не брались новостройки элит-класса.)
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
Итак, мы видим, что на основе анализа рекламных объявлений, которое провели аналитики BN.ru, средняя цена предложения новостроек в мае снова выросла. С чем это подорожание связано? Спрос на рынке есть несмотря ни на что? Или всё же идет скрытое снижение цен за счет щедрых скидок, которые не отражаются в листингах? И что будет дальше: отреагирует ли рынок на очередное движение ключевой ставки вниз?
– В период ажиотажного спроса в «Балтийской жемчужине» был раскуплен практически весь товарный запас. И теперь активные продажи начнутся в конце года, когда мы пополним предложение двумя готовыми ЖК бизнес-класса Lotos Club и Riviera Club на побережье Финского залива.
В целом в июне интерес потребителей к сделкам с недвижимостью снова стал проявляться. Сказывается смягчение денежно-кредитной политики ЦБ и психологическое принятие новых условий жизни в стремительно меняющемся мире.
Репутация и надежность компании стали основными ориентирами для покупателей. Небольшое количество платежеспособных потребителей выбирают ликвидные проекты, которые могут даже незначительно дорожать из-за роста издержек и инфляции, что оказывает повышающее влияние на статистику средних цен. Но в целом из-за падения спроса на рынке у девелоперов сейчас нет возможности наращивать свой финансовый портфель повышением цен на квадратные метры в своих проектах. Застройщики подходят индивидуально к каждому клиенту. Эти методы далеко не всегда отражаются в листингах.
Многие сделки, которые проходили в январе-феврале, были запланированы еще в прошлом году. В конце февраля – начале марта ряд сделок был приостановлен. Сейчас застройщики уже не ждут быстрого разрешения сложной геополитической ситуации и осторожно продолжают реализацию части отложенных проектов ради дальнейшего развития бизнеса даже в текущих условиях.
Резкого оживления рынка после понижения ключевой ставки в обычно спокойный летний период отпусков, скорее всего, не будет. Население по-прежнему закредитовано, реальные располагаемые доходы сокращаются, а цены на недвижимость остаются высокими из-за роста издержек. Но какая-то жизнь на рынке возобновится. Инвесторы в ажиотажный период набрали лоты, которые надо сбывать, пусть даже со значительной скидкой. Застройщикам также необходимо наращивать бизнес после периода затишья, поэтому они начнут инициировать совместные с банками ипотечные предложения, а иногда и предлагать скидки на менее ликвидные объекты. Интересный более активный период обычно приходится на осень-зиму. Но в ситуации нарастающих санкций прогнозировать даже на такой небольшой для строительного бизнеса срок очень сложно.
– Если говорить о покупателях недвижимости на первичном рынке, то они, безусловно, есть.
В настоящий момент мы наблюдаем схожую с 2020 годом ситуацию, когда в апреле, после объявления тотального локдауна, продажи недвижимости упали в два раза. В мае ситуация начала выравниваться, и с июня мы наблюдали рост продаж.
Объединение «Строительный трест» не пересматривало планы по вводу еще строящихся объектов в эксплуатацию, а также по выводу новых проектов в продажу. В связи с этим, как и планировалось, в мае текущего годы мы вывели на рынок масштабный проект бизнес-класса в Калининском районе Петербурга, на пересечении улицы Академика Константинова и проспекта Науки. У нас был сформирован лист клиентов, которые ждали выхода объекта в продажу. Данный проект пользуется популярностью, так как это единственный жилой комплекс на первичном рынке в данной локации.
Пересмотр ключевой ставки Центробанка должен способствовать оживлению на рынке недвижимости, поскольку вслед за пересмотром ключевой ставки банки-партнеры будут корректировать ставки по ипотеке. Пока ситуация на рынке недвижимости напоминает ситуацию двухлетней давности, когда с июня начал повышаться спрос.
– В мае покупательская активность была не слишком высокой. Частично это объясняется традиционным снижением спроса из-за праздников, на которые многие уезжают из города. Лето, как правило, тоже не самый активный период. Однако после понижения ключевой ставки может произойти оживление сначала на вторичном, а затем и на первичном рынке. Сейчас ставки по ипотеке на готовое жилье заградительные, поэтому многие клиенты не могут продать имеющуюся недвижимость, чтобы получить средства на покупку квартиры в новостройке.
– Мы ожидаем постепенного оживления спроса на жилье в течение следующих месяцев. Причиной является как реализация отложенного спроса, так и уменьшение ставок по ипотеке. Можно предположить, что вслед за снижением ключевой ставки будут пересмотрены и параметры льготной ипотеки, которая оказывает очень важное влияние на рынок.
Что касается скидок и акций, то это естественный процесс реакции девелоперов на снижение покупательской активности. Конечно, продажи в апреле и мае были ниже первоначально запланированных у подавляющего большинства компаний. Однако первичный рынок находится в более выгодных условиях, чем вторичный, так как у застройщиков есть возможность продажи с использованием льготной ипотеки, есть банки-партнеры, которые готовы субсидировать ипотечную ставку, устанавливать временные акции, тогда как на вторичном рынке многие подобные инструменты либо недоступны, либо их использование крайне ограничено.
