Сколько таких объектов в городе?
Однако давайте определимся, что можно относить к такому типу недвижимости, а что не стоит.
По словам менеджера по развитию апарт-отеля Shine Светланы Кузьменко, владельцы недвижимости совсем иного рода тоже могут именовать свои объекты апарт-отелями: «В Питере так называют бог знает что – и коммуналки с незаконной перепланировкой, и обычные многоквартирные дома, и даже крохотные домики за городом. Инвестору сложно сориентироваться, во что именно ему предлагают вложить средства. Действительно инвестиционных проектов по определению не может быть много, ведь у каждой локации есть предел платежеспособного спроса».
Чтобы не путаться, профессиональное сообщество считает апарт-отелями те проекты, которые изначально возводились в данном статусе.
По данным портала ЕРЗ РФ, в Санкт-Петербурге на данный момент имеется 51 комплекс с апартаментами, в Москве – 165. Речь идет как о сданных объектах, так и о строящихся.
И если в Москве больше псевдожилья, то Петербург по праву считается столицей сервисных апартаментов России.
Сервисные апартаменты начинают напрямую конкурировать с гостиницами, утверждают в Nikoliers. Количество сертифицированных апарт-отелей, номера в которых находятся на обслуживании управляющих компаний, динамично растет. Сейчас на них приходится почти половина от общего объема рынка апартаментов, или 5,4 тыс. лотов.
На сегодняшний момент в городе на Неве в продаже находится 2,6 тыс. юнитов в 27 проектах, подсчитали эксперты проекта Avenue Apart на Дыбенко. По их данным, самый доступный в Петербурге юнит продается за 3,51 млн руб. При этом среднюю стоимость строящихся в городе апартаментов эксперты оценивают в 8,04 млн руб. (223,4 тыс. руб. за кв. м).
Такие суммы, хотя и не выглядят запредельными, всё же заставляют покупателя задуматься о «кредитном плече».
Дадут ли ипотеку?
Сегодня ипотеку на апартаменты предлагают многие банки. По информации портала www.banki.ru, это Росбанк, банк «Открытие», Абсолют Банк, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа Банк, «Уралсиб», Совкомбанк, ВТБ, Сбер, Дом.рф и другие.
«Взять ипотеку на апартаменты вполне реально, – комментирует генеральный директор ГК Active („Арендафон“, „Штаб квартир“) Яков Волков. – Ставка ЦБ опять недавно снизилась, поэтому, думаю, процент будет вполне приемлемый. К тому же ряд застройщиков предлагает покупателям субсидированные программы на такую недвижимость».
В ГК «ПСК» привели такой пример: для сети апарт-отелей Avenir ставка составляет от 6,1% годовых на весь срок (до 30 лет) – практически на уровне базовой ставки по ипотеке с господдержкой на жилье. Процедура оформления ничем не отличается от аналогичной для квартир. Покупатель обращается в офис продаж, и далее специалисты отдела ипотечного кредитования помогают собрать документы, направить их в банк и заключить сделку.
Неплохой вариант, особенно с учетом того, что льготная ипотека на апартаменты не распространяется. Однако буквально на днях рабочая группа «Строительство, урбанистика и ЖКХ» экспертного совета при правительстве РФ выступила с официальной инициативой расширить программу субсидируемой государством ипотеки на покупку апартов. Посмотрим, чем дело кончится!
Какую доходность можно получить?
Главный вопрос, который волнует инвесторов: стоит ли овчинка выделки? Или, переходя на деловой язык, какой доходности ждать от апартаментов? Тут можно исходить из двух статей: какую прибыль принес юнит за время сдачи в аренду и на сколько выросла в цене недвижимость за время строительства и владения.
«Сдаваемые апартаменты обеспечивают более высокую по сравнению с квартирами доходность, – констатирует старший аналитик Nikoliers Алина Базаева. – Реальная прибыль для частного инвестора составляет порядка 6–7% годовых (девелоперы часто декларируют уровень доходности в пределах 8–11% годовых, но в жизни всё скромнее. – прим. редакции). Управляющие компании предлагают инвесторам пассивный, иногда даже гарантированный доход без участия последних. Всё управление недвижимостью, поиск арендаторов и эксплуатация ложатся на плечи профессионалов».
Конкретная доходность от сдачи апартов зависит от программы, которую предлагает управляющая компания (если она, разумеется, есть). Можно договориться с УК о фиксированном размере ежемесячного заработка либо выбрать более гибкое предложение, когда прибыль зависит от наполняемости отеля. В первом случае доход будет более низким, но предсказуемым. Во втором – всё наоборот.
Влияет на доходность и сам формат сдачи – долгосрочное или краткосрочное проживание. Играют свою роль, разумеется, и характеристики проекта: чем комфортнее в нем проживать, тем дороже аренда. В общем, вилка может быть от 5 до 10% с небольшими отклонениями.
Можно попытаться просчитать прибыль более точно.
«Операционная доходность ограничена стоимостью проживания в отелях равной категории, – делится Светлана Кузьменко. – Можно вычислить ожидаемый доход, если знать стоимость одной ночи, среднюю заполняемость отелей в городе (а это 65%) и расходы на содержание и рекламу. В модель также необходимо заложить комиссию агрегаторов – от 10 до 20%. В случае сдачи помещения на длительный срок можно взять за основу среднюю арендную ставку в средовом районе и добавить 10%, если отель располагает достаточной сервисной инфраструктурой».
А вот от капитализации, под которой понимают рыночную стоимость актива, доходность будет значительно выше. Опять пример от ГК «ПСК»: в сданном в мае комплексе апартаментов Start за три года строительства цены выросли больше чем в три раза – с 1,1 млн до 3,7 млн руб. Капитализация составила от 200 до 300% в зависимости от того, по какой цене покупались юниты.
Реально ли потом продать такой объект?
Никаких проблем с продажей апартаментов нет, утверждают эксперты. Процедуры абсолютно такие же, как при сделках с жилой или другой коммерческой недвижимостью. Продать юниты можно как на этапе строительства дома, так и в работающем отеле. Спросом пользуются апартаменты с хорошим расположением и высокой востребованностью аренды. По сути, юнит с меблировкой, который сдается через управляющую компанию и имеет подтвержденную доходность, – это уже не просто недвижимость, а готовый бизнес.
Некоторые девелоперы принимают апартаменты по trade-in. Так, ГК «ПСК» с помощью своей внутренней программы обмена предлагает уже состоявшимся покупателям инвестировать в новые апартаменты либо квартиру большей площади или более высокого класса. «На вторичном рынке предложение апартаментов невелико. Это говорит о том, что такая недвижимость после сдачи в эксплуатацию весьма востребована», – отмечают в компании.
Выставляют на продажу апартаменты, кстати, довольно часто. Для одних это перепродажа с целью получения прибыли, для других – улучшение жилищных условий. А бывает, люди просто избавляются от ненужных активов. Например, родители купили юнит ребенку для проживания в Петербурге во время учебы. По окончании вуза чадо возвращается в родные пенаты (либо перебирается здесь же в квартиру побольше), и апартаменты обретают нового хозяина.
Это лучше или хуже рентной квартиры?
Обсудим недостатки и преимущества апартаментов по сравнению с квартирой, также купленной в качестве инвестиции.
Явных минусов у апартаментов три.
Во-первых, в таких объектах нельзя прописаться, поскольку они относятся к нежилой недвижимости.
Во-вторых, размер коммунальных платежей в них, как правило, выше, чем в жилых комплексах.
В-третьих, номер в отеле невозможно оплатить средствами материнского капитала или субсидий, и на такую недвижимость, как уже упоминалось, не распространяется льготная ипотека. Это привилегия квартир в жилых домах.
Плюсов (именно для инвесторов!) мы насчитали больше.
Первый – более высокая, чем у квартир, доходность. Рентные квартиры могут приносить лишь 4–5% годовых, доходность апартов будет большей – об этом подробно говорилось выше.
Второй плюс заключается в том, что апартаменты стоят дешевле жилья. Сегодня, имея 5 млн руб., в Петербурге можно купить либо очень скромную однушку на вторичном рынке, либо комфортные современные апартаменты. Если в целом сравнивать цены, то апартаменты обойдутся на 10–15% дешевле, чем квартира.
Третий – апарт-отели, как правило, обладают более интересной и развитой внутренней инфраструктурой, чем ЖК. Это красивые входные группы, стильные ресепшен и места общего пользования. Во многих апартаментах есть свои рестораны (в некоторых даже имеются кинотеатры), места для занятия спортом и прочие атрибуты комфортной жизни.
Четвертый – отсутствие хлопот со стороны собственника.
«Если рассматривать рентную квартиру, то стоит учитывать, что владельцы крайне редко готовы самостоятельно сдавать ее посуточно – это наиболее прибыльный, но очень „замороченный“ вариант, – рассуждает коммерческий директор ГК „ПСК“ Сергей Софронов. – Поэтому остается долгосрочная аренда. Хозяин самостоятельно оснащает квартиру, следит за сохранностью обстановки, решает разные вопросы с жильцами – в общем, всем приходится заниматься самому. Управляющая компания в апарт-отеле снимает эти заботы. Кроме того, она оптимизирует загрузку, поскольку заинтересована в том, чтобы апартаменты сдавались всё время и как можно более выгодно».
Пятый – профессиональный поиск арендаторов. В связи с уходом с российского рынка международных сервисов бронирования самостоятельный поиск жильцов стал трудной задачей. Поэтому многие собственники юнитов заинтересованы передать их в централизованное управление.
Современный арендатор всё больше заинтересован в легальности размещения, гарантиях, надежности, гибкости. Поэтому на фоне доминирования «серого», разрозненного рынка аренды квартир, который к тому же ориентирован преимущественно на долгосрочное проживание, сегмент апартаментов явно выигрывает.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
– Юниты часто покупают по несколько штук. Этот инструмент удобен от процесса покупки, через который инвестора ведут специалисты офиса продаж и (если требуется) ипотечного кредитования, до передачи апартаментов в управление. Принцип «вложил и забыл» сегодня полноценно может быть реализован только в сегменте апартаментов.
Яков Волков, генеральный директор ГК Active («Арендафон», «Штаб квартир»):
– Это очень комфортный способ вложения денег, потому что инвестор может сразу подписать договор с управляющей компанией и выбрать программу доходности. Варианты бывают разные: УК может брать процент от суммы, которая приходит от арендаторов, либо предложить фиксированную доходность. Покупателю просто нужно выбрать объект и получать доход, а УК полностью берут на себя все вопросы, связанные с арендаторами.
Светлана Кузьменко, менеджер по развитию апарт-отеля Shine:
– Инвесторы делятся на два непримиримых лагеря: одни верят только в рынок ценных бумаг, другие инвестируют в то, что можно увидеть и потрогать. Безусловно, апарт-отели для вторых. Такие инвестиции сочетают стабильность вложений в недвижимость и возможность получать пассивный операционный доход, не принимая участия в управлении отелем. Это достаточно инертный актив, от него невозможно избавиться в несколько кликов или удвоить вложения за пару дней. Адреналина мало, зато ни сломать, ни потерять, ни принять опрометчивое решение под влиянием момента невозможно.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg:
– Доля предложения апартаментов на рынке Северной столицы составляет 7% и остается стабильной последние несколько лет. Апартаменты – это прежде всего инвестиционный инструмент, поскольку в предложении преобладает сервисный формат, когда загрузку и эксплуатацию юнитов обеспечивает профессиональная управляющая компания за вознаграждение в размере 10–20% в зависимости от схемы доходности. Конкуренция на рынке сервисных апартаментов усиливается за счет выхода в продажу новых объектов. Отмечу, что инвесторы заинтересованы в надежном способе сохранить свои средства, поэтому при выборе объекта акцентируют внимание на репутации девелопера и стабильной работе УК.
Алина Базаева, старший аналитик Nikoliers:
– Дальнейший рост сервисных апартаментов будет ожидаемо сдерживать общее состояние гостиничного сектора: выше, чем номер в отеле, юнит вряд ли будет стоить. А вот главная драма заключена в ожиданиях инвесторов. Сегодня средняя цена сервисных апартаментов в продаже достигла отметки в 250 тыс. руб. за квадратный метр, и нынешний порог входа – максимально высокий. И доходности, ранее заявленные девелоперами, в 8–12% могут быть достигнуты только по юнитам, приобретенным два-три года назад. Активную конкуренцию апартам теперь составят альтернативные виды инвестирования.
