Ольга Романова, ведущий аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за май 2022 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга после стремительного роста предыдущих месяцев понизилась на 1,7%, или на 3 422 руб. с кв. м. И к концу месяца составила 198,0 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
Средние цены предложения по типам квартир можно увидеть в таблице.
Цены по типу квартир
| Тип | Единица измерения цены | Апрель 2022 | Май 2022 | Изменение, % |
| Студии и 1ккв | Тыс. руб. | 7 124 | 7 091 | |
| Руб./кв. м | 217 986 | 211 698 | -2,88 | |
| 2ккв | Тыс. руб. | 11 665 | 11 667 | |
| Руб./кв. м | 201 863 | 198 450 | -1,69 | |
| 3ккв | Тыс. руб. | 15 992 | 16 124 | |
| Руб./кв. м | 193 048 | 191 066 | -1,03 | |
| 4ккв | Тыс. руб. | 21 046 | 20 729 | |
| Руб./кв. м | 187 418 | 188 762 | 0,72 |
Динамика средней цены предложения по типу квартир, руб. за кв. м
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
Мы попросили риэлторов рассказать нам о спросе на рынке вторичной недвижимости. Апрель был провальным по сделкам и по спросу, хотя цены в листингах и двигались вверх, а что было в мае?
Андрей Ежов, генеральный директор АН «Торговый дом недвижимости»:
– Апрель плохой, говорите? В апреле продажи как раз еще были, плюс закрывались мартовские открытые сделки! Мы ругали апрель, но мы не знали результатов мая! Вот когда действительно продажи вторичного жилья упали до минимума последних лет 10–12! Радует, что начало июня показало небольшой рост рынка. Снижение ипотечной ставки и закрытие краткосрочных депозитов сделали свое дело. Тьфу-тьфу, оживление рынка вторичного жилья началось – ну, конечно же, не так, как хотелось бы риэлторскому сообществу, но, безусловно, спрос увеличился.
А вот основной параметр – снижение стоимости жилья, к сожалению, идет с большим скрипом. Собственники психологически не могут расстаться с той краткосрочно завышенной стоимостью квадратного метра в конце февраля и в течение всего марта. Но продавцы должны понимать, что их квартира стоит ровно столько, сколько за нее готов дать рынок! Увы, новостройки по-прежнему дорожают, хотя и совершенно другими темпами, что также мешает снижению стоимости вторичного жилья. Вот когда будет откат к ценам декабря прошлого года, тогда мы и увидим нормальный спрос и активные продажи.
Максим Ельцов, руководитель АН «Первое ипотечное агентство»:
– В конце мая фиксировали устойчивый рост звонков и просмотров объектов. Слабо, но пошли авансы. Но после объявления о том, что десятого числа снова понизят ключевую ставку, покупатели взяли паузу.
В ближайшие два-три месяца произойдет снижение цен в рекламе на 10–15%, до уровня, на котором сейчас проходят реальные сделки. Понижение ключевой ставки, деньги с депозитов будут способствовать стабилизации цен реальных сделок – есть надежда, что они не будут падать дальше.
Советы продавцам. Цепляться за каждого реального покупателя, снижать цены до адекватного уровня. Но при этом не делать резких действий, основанных на эмоциях. Продать – явно не финальная цель. Продают, чтобы что-то купить / разместить деньги в другие активы / выйти в кеш, – анализировать важность достижения итоговой цели, сопоставляя размер возможных скидок.
Покупателям: самое время искать интересные варианты. Не ориентироваться на размер скидок к старым ценам. Они не имеют никакого значения.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»:
– В данный момент продолжается игра на понижение, и мы видим спад цен в листинге. К сожалению, продавцам вторичного рынка приходится соревноваться с мощными инструментами застройщиков, низкими ипотечными ставками и акциями. Единственный аргумент вторичного рынка – цена. Пока ставка по ипотеке не придет к цифрам прошлого года, тенденция не поменяется.
Советы покупателям и продавцам в текущей рыночной ситуации.
Новостройки. Сейчас много интересных акций с минимальным удорожанием, и на рынке много объектов.
Продавцам новостроек по переуступке я рекомендовал бы подождать пару месяцев. Сейчас активно снижается ипотечная ставка на вторичный рынок, и это формирует отложенный спрос. Рано или поздно на рынок вторичного жилья выльется большой пул покупателей. Они сейчас ждут. Рекомендую и вам подождать. Но если есть немедленная потребность в продаже, я бы рекомендовал скидывать около 10% от цены застройщика, и тогда, возможно, появится заинтересованность покупателей.
Вторичное жилье сейчас в плачевном положении из-за ипотечных ставок. Рынок заморожен. Если вы хотите приобрести жилье, рекомендую рассмотреть новостройки в финальной стадии готовности. Можно взять интересные объекты со ставками около 1% годовых. Если вы ультимативно настроены на вторичный рынок – ждите снижения ставок. Центробанк активно регулирует тренд ключевой ставки и спускает его на каждом заседании. Думаю, на цифре 8–9% можно будет увидеть возвращение к жизни вторичного рынка.
Если вы хотите продать вторичное жилье, также ждите снижения ставки. Пока мы видим далеко не лучшее время для экспозиции и продажи. Если цель продажи не терпит – делайте свой объект самым доступным. Интерес в первую очередь формируется ценой. К сожалению, таковы реалии.
Василий Павлов, заместитель генерального директора по информационно-рекламным технологиям АН «Итака»:
– Да, в апреле спрос был минимальным, а в период праздников, с 1 по 9 мая, он практически остановился. И только с 10 мая началось оживление. В итоге, по нашим данным, в мае уровень спроса оказался на 28% ниже, чем в апреле. С конца мая мы начали фиксировать более заметный интерес покупателей, а с начала июня спрос подрос еще более существенно.
К примеру, средний показатель спроса за первые три дня текущей недели на 53% больше, чем за первые три дня прошлой недели, а это уже уверенный рост. Если тенденция сохранится, то в июне спрос выйдет на половину от уровня января-февраля.
Непосредственно сейчас спрос растет именно в ожидании удешевления ипотеки и снятия денег с трехмесячных депозитов.
Если анализировать цены предложения, то снижение на вторичном рынке, по нашим данным, началось в мае и составило уже около 1,5%. По фактическим ценам провести оценку сложнее: упало количество сделок, и данные пока неустойчивы. При этом очевидно, что цены реальных сделок уменьшились заметно больше.
Удешевление вторички продолжится. Хотя ключевую ставку понижают и банки обещают быстро отреагировать адекватными ставками по ипотеке, но вряд ли это остановит снижение цен на вторичном рынке.
