Мне трудно вспомнить представителя строительной индустрии, который за последний месяц не заявлял, что вот снимет народ деньги с краткосрочных депозитов, и тогда… люди снова начнут покупать квартиры. Заблуждение? Похоже на то.
А спрос Все падает и падает
В начале мая стройкомпании сообщали, что, конечно, апрель по продажам жилья был полным провалом, но вот в мае начало «распогоживаться». Напомню, по данным Росреестра по Санкт-Петербургу, в апреле 2022 года было зарегистрировано 7 394 договора долевого участия – это на 24% меньше по сравнению с мартом 2022-го.
Увы, предварительные итоги мая не провоцируют на оптимизм.
Например, по словам представителя Setevie Евгении Гончаровой, «интерес к недвижимости у населения за последние четыре месяца снизился более чем в три раза относительно декабря 2021 года и более чем в четыре раза относительно февраля 2022 года». «В мае спрос, – нехотя признаются в „НДВ Супермаркет недвижимости“, – оставался невысоким. Это было ожидаемо: из-за длинного периода праздников активность покупателей жилья в мае обычно и так ниже, чем в марте и апреле». «Период майских праздников – это традиционно не самое продуктивное время на рынке, когда неизбежно наблюдается спад», – говорит начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
«Перспективы оживления рынка эксперты оценивают неоднозначно», – осторожно комментируют ситуацию в Rusland SP. «Негативные ожидания видны невооруженным глазом. Покупатели бродят по рынку и не решаются покупать что-либо. Выбирают и выбирают, сомневаются и сомневаются», – более откровенен глава АН «Вишня» Сергей Вишняков.
«В мае через сервис Сбера совершена в общей сложности 16 321 ипотечная сделка (на 39% меньше, чем в апреле). Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц снизилось на 37% и составило 5,4 тыс.», – честно сообщают в сбербанковском «ДомКлике».
Короче, этот мартиролог можно продолжать и продолжать. Тем более, есть и вторичные признаки полураспада: в том же Фейсбуке вдруг начали открыто зазывать покупателей директора компаний, ранее оставлявших сей маркетинговый вопрос на свои отделы продаж.
Конечно, застройщики, свято верящие, что только ипотека спасет их продажи, в конце мая – после решения регулятора снизить ключевую ставку с 14 до 11% – выдохнули с некоторым облегчением.
Безусловно, маркетологи, боясь увольнений, засуетились. Привожу нарезку из текущего спама: «…можно оплатив только 15% стоимости сегодня, а остальную часть – через 12 месяцев…», «…на первые два года можно получить кредит под 1,99% годовых…», «…по дополнительной скидке в размере 300 тыс. рублей…» И это абсолютно не работает.
Сегодняшний почти мифический потенциальный покупатель не настолько наивен, чтобы тут же влезать в долги. Как минимум он уже ожидает традиционного следующего снижения ставки.
«Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 10 июня», – говорит Москва. Ожидания – еще пару пунктов вниз.
«Про спад обращений за новыми кредитами, снижение объема выдаваемых кредитов, про то, что львиная доля выдач приходится на льготную и субсидированную ипотеку, подробно говорить не буду. Это уже стало реальностью, и очевидно, что в мае будет дальнейший спад. А вот в июне выдача начнет потихоньку расти относительно апреля и мая, но рост этот будет пока слабым, недостаточным для поддержки рынка. Но уже что-то», – выражает надежду глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Повальное проклятие депозитов
Но тут же напрашивается непростой, но внятный вопрос. Если потенциальные покупатели – это живые люди, откуда они найдут деньги на ипотеку, на тот же первоначальный взнос, тем более что банки хорошенько задрали планки по кредитным рейтингам?
В комфорте и экономе сделок без ипотеки уже фактически нет. «В апреле у меня было 95% оплат с привлечением ипотечных средств. У меня не было клиентов со стопроцентной оплатой», – говорит директор по продажам компании «Полис Групп» Яна Кадомцева. Это банальный пульс нынешнего рынка.
Но теперь стало модным верить, будто деньги населения с краткосрочно-бешеных депозитов скоро обвалятся на рынок первички.
Напомню, в марте, после залпового повышения ключевой ставки, банки стали принимать вклады под сказочные проценты. Сам был по другим делам в офисе «Кредит Финанс», где на месяц предлагалось 25%, на два – 22%, на три – 21%.
Более того, эти депозиты не дали населению всерьез сыграть даже на небывалом снижении доллара до 56 рублей. Ведь понятно, что долго так продолжаться не могло и рубль всё равно утихомирился бы. Но как бы не так – все накопления оказались заняты.
Объемы можно подсчитать приблизительно. В середине мая глава Минфина России Антон Силуанов похвастался, что габариты вкладов граждан в российских банках составляют около 30 трлн рублей. Честно сказать, эта цифра не очень отличается от показателя трехгодичной давности. А уж с учетом инфляции…
Зато ближе к текущим цифрам оценивает расклады начальник аналитического управления банка «БКФ» Максим Осадчий. «В конце мая вся избыточная ликвидность – 2,9 трлн рублей – ушла с рынка (то есть поглотилась банковскими депозитами. – прим. автора). За период с 9 марта по 31 мая наличные деньги в обращении сократились на 3 трлн рублей», – цитируют теперь его многие.
Проще говоря, все надежды вертятся вокруг этих 3 трлн рублей. Для сравнения – за рекордный 2020 год в стране было выдано ипотеки на 4,94 трлн рублей. В общем, застройщикам есть повод облизываться.
Рынок недвижимости хочет денег
Повторно уже стало невыгодно размещать деньги на банковских вкладах. Праздник кончился. «Средняя максимальная ставка по рублевым депозитам в крупнейших банках в третьей декаде мая снизилась на 195 б. п. и впервые с февраля опустилась до уровня 9,85%. Средняя ставка в диапазоне срочности три – шесть месяцев (именно здесь банки предлагали самую высокую доходность депозитов после повышения ключевой ставки до 20%) также опустилась ниже 10%, составив 9,21%», – констатирует начальник отдела ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко.
Но почему эти деньги (а граждане как раз потихоньку их снимают со счетов) должны прийти в недвижку, а не банально спрятаться под матрас или облечься в золотые слитки? Причин нет. Как бы ни самообманывались профессиональные участники рынка.
Недвижимость потеряла добрую часть инвестиционного лоска. Даже Банк России «допускает, что в долгосрочной перспективе на рынке жилья возможна стагнация цен из-за сокращения покупательского спроса». Из мучеников, пытающихся продать квартиры по переуступке, можно формировать батальоны.
Короче, нынешнему продавцу ориентироваться приходится на покупателя, решающего не финансовые, а жилищные проблемы. С учетом ажиотажей последних лет рынок сам себя съел.
И, увы, эти 3 трлн рублей могут так и не дойти до рынка недвижимости. Зато есть административный ресурс. Если продажи не оживут к сентябрю – можно ожидать дальнейших действий правительства по спасению ипотеки.
