Перспективы развития новостроек, вторички, апартаментов и других сегментов в условиях кризиса обсудили участники бизнес-завтрака «Тенденции рынка недвижимости в текущей ситуации», который прошел в рамках XV конкурса «Доверие потребителя».
Новостройки ждут инвестора
Интерес к недвижимости весной падал стремительно. После марта, аномального по ценовому росту и спросу, рынок жилья практически замер. По данным маркетингового агентства Setevie, в апреле частота интернет-запросов граждан (покупка недвижимости, цены и т. д.) снизилась втрое по сравнению с концом прошлого года и более чем в четыре раза – относительно февраля 2022-го. Управляющий партнер агентства Евгения Гончарова объясняет это просто: значительное число граждан удовлетворили спрос в феврале и марте, а все остальные ждут более выгодных условий по ипотеке. В мае число запросов начало расти, но в сделки это пока не конвертируется.
«Рынок новостроек пережил колоссальный стресс после февраля. Первоначальные параметры господдержки ипотеки покупателей не впечатлили, но и скорректированные условия не вызвали большого интереса», – констатирует руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее мнению, целевую аудиторию госпрограмм необходимо расширять. К примеру, за счет семей с детьми старшего возраста, которые не подпадают под параметры семейной ипотеки. Сейчас стать участником этой госпрограммы можно, если только хотя бы один из детей родился с 01.01.2018 по 31.12.2022.
Главные надежды рынка связаны с дальнейшим снижением ключевой ставки ЦБ РФ – это может вернуть инвесторов в сферу жилой недвижимости. Другой источник оптимизма – в июне завершатся краткосрочные депозиты, открытые под 20% в марте. Все ждут, что на рынок придут с накоплениями те, кто снова захочет вложиться в недвижимость.
Петербург vs Москва
Эксперты компании Nikoliers отмечают резкое снижение девелоперской активности – на 43% меньше по сравнению допандемийными временами. Сейчас в Петербурге и Ленобласти строится 11,6 млн кв. м жилья, в 2019-м в работе у застройщиков было 20 млн квадратов. «Рынок новостроек двигается в сторону укрупнения – уже более половины его объемов занимают топ-5 ведущих застройщиков. Лишнее на рынке отсекается, и особенно в кризис. Сокращение предложения должно привести к улучшению качества девелоперских проектов», – уверена директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизавета Конвей. По ее словам, возможностей у рынка недвижимости Петербурга куда больше, чем у Москвы. Во-первых, потенциал локаций не исчерпан – есть где строить. Во-вторых, цены на недвижимость еще не запредельные – есть резервы роста.
Оптимизм внушает и спрос. По словам начальника управления филиала «Росбанк Дом» по СЗФО Ирины Илясовой, в Санкт-Петербурге за апрель по льготной ипотеке было выдано кредитов больше, чем по Москве и Московской области. То есть столицу, где цены на недвижимость прыгнули выше крыши, госипотека уже не поддерживает.
Эксперты отмечают, что активность строек будет всё больше смещаться в сторону Ленобласти – сейчас уже до 33% объемов рынка приходится на предместья. Начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Денис Горбунов рассказал, что за последние месяц-полтора на согласование в его службу поступило до шести – восьми крупных девелоперских проектов, в том числе комплексного характера.
Вторичка по старым ценам
Вторичный рынок жилья также чувствует себя не лучшим образом, тем более в условиях отсутствия господдержки. По словам президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, в марте Росреестром было зафиксировано свыше 11 тыс. сделок – рекорд за всю историю рынка. Но в апреле активность рухнула сразу на 45%. Если сравнивать с апрелем 2021-го – на 38% меньше. «Тем, кто оставляет в рекламе мартовские цены на квартиру, даже спамеры не звонят», – отмечает риэлтор. По его словам, нужно ждать корректировки цен как минимум на 5–10% вниз. Но случится это не раньше конца года.
По словам президента ГК «Авентин» Валерия Виноградова, сейчас собственник может рассчитывать на продажу, если уменьшает цену до уровня ноября прошлого года. «Для студий и однушек это минус 10%, для двушек – минус 12%, трешек – минус 14%. Чем больше объект – тем сильнее надо снижать цену. Лишь в этом случае можно рассчитывать на успех при продаже», – говорит Валерий Виноградов. По его словам, в основном квартиры на вторичке сейчас приобретают участники городских жилищных программ, межрегиональные покупатели и участники встречных сделок. Вторичка оживет в полной мере лишь при ключевой ставке ниже 10%: ипотечные ставки перестанут носить заградительный характер.
Апартаменты ждут туриста
Продажи в проектах апарт-отелей также просели в несколько раз, даже на объектах в высокой стадии строительной готовности. Как отмечает генеральный директор Valo service Константин Сторожев, кризис нанес сильный удар по инвестиционной недвижимости. «Если раньше при покупке апартаментов обсуждался вопрос уровня доходности, то сейчас лейтмотив – сохранение средств и пассивная инвестиция».
По его словам, действующие объекты по-прежнему чувствуют себя неплохо по сравнению с гостиницами: загрузка до 95%, до середины июня мест нет. При этом арендатор стал больше «мигрировать» – около половины номеров сдаются в краткосрочную аренду, в среднем на три месяца.
Генеральный директор УК «МТЛ» Николай Антонов сохраняет оптимизм. «Апартаменты по-прежнему остаются неплохим инвестиционным инструментом. В этом году мы ожидаем усиления внутреннего туризма – Санкт-Петербург без гостей не останется, и это должно компенсировать закрытие границ и отток иностранцев. Есть большие надежды и на китайских туристов», – говорит он.
Не исключено, что выход новых проектов в сегменте апарт-отелей притормозится: эта недвижимость рассчитана исключительно на инвесторов. Застройщики тем временем уже начали запуск совместных с банками программ покупки апартаментов в ипотеку по сниженным ставкам. И утверждают, что существующая доходность позволит покупателю не только гасить ипотечный платеж, но и получать небольшую прибыль.
Куда пошел инвестор
Единственный сегмент, который, судя по всему, не обращает внимания на изменения ключевой ставки, – это загородная недвижимость. На фоне снижения девелоперской активности частные домостроители бьют рекорды. В Ленобласти из 1,3 млн кв. м жилья, введенного в январе – апреле, 835 тыс. кв. м пришлись на ИЖС. Было зарегистрировано 1,5 тыс. новых домов в садоводствах и 6,6 тыс. домов ИЖС – это на 38% больше, чем за четыре месяца 2021-го. С началом кризиса произошла переориентация спроса с покупки готовых домов на землю: за четыре месяца гражданами в Ленобласти приобретено 22 тыс. земельных участков под ИЖС, СНТ и ДНП. «Во время пандемии интерес к загородной недвижимости вырос вдвое, а с началом санкций увеличился еще больше, – именно поэтому спрос на многоквартирное жилье начал проседать», – утверждает главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.
Эксперты подтверждают, что инвесторы, которым не хватает на покупку недвижимости, сейчас активно вкладываются в загородные участки. По словам Валерия Виноградова, петербуржцы охотно покупают землю не только в Ленобласти, но и в Абхазии, курортных районах Калининграда и других краях.
Частным домостроителям наконец решило помочь и государство. На днях в России запустили пилотную ипотечную программу на строительство частного жилья своими силами. Льготная ставка по ней будет не выше 9%, а максимальный размер займа для Петербурга и Ленобласти составит 12 млн руб. – стоимость сегодняшней трешки в новостройках Санкт-Петербурга.
