Позарез нужна жилплощадь, но ипотеку брать не решаетесь? Думаете, выгоднее копить? Бесстрастная статистика доказывает, что переплата по процентам за два десятка лет получается всё-таки меньшей, чем потери от реальной инфляции и реального повышения цен. Не спасает и какая-то прибыль с процентов по банковскому депозиту, акций и т. д. Да и жить в каморке, мечтая через «дцать» лет купить квартиру, удовольствие сомнительное.
Поэтому, как ни крути, четыре из пяти квартир покупаются в ипотеку. И это просто факт.
Чем может помочь государство
Финансовые организации выдают кредиты, рассчитывая получить с этого прибыль, – это их основной бизнес. Но ведь инфляция затрагивает их точно так же, как и клиентов. Поэтому банкиры просто не могут выдавать ипотеку под процент, который будет ниже уровня инфляции: они тогда просто разоряться. За обесцениванием денег пристально следит Центробанк и в зависимости от ситуации на рынке поднимает или повышает ключевую ставку – от нее и зависит размер ставок по кредитам.
В сложные экономические периоды для поддержки строительной отрасли и обеспечения условий для покупки квартир гражданами государство может способствовать снижению процентной ставки по ипотеке с помощью субсидий. Оно компенсирует из госбюджета возможные убытки банков, которых наделило правом выдавать ипотечные кредиты по ставке намного ниже ключевой.
Для того чтобы гражданин смог получить кредит по такой ставке, он сам или объект приобретения должен соответствовать определенным условиям, которые зависят от программы субсидирования.
На сегодняшний день существует множество таких программ. Это сельская ипотека, военная ипотека, дальневосточная ипотека, с этого месяца – льготная ипотека для ИТ-специалистов.
Но самая популярная – это ипотека на покупку новостроек. О ней подробнее. Максимальная ставка 9%, минимальный первоначальный взнос 15%, сумма кредита – до 30 млн руб. в Москве, МО, СПб и ЛО и до 15 млн руб. в других регионах. Действовать эта программа будет минимум до 31 декабря 2022 года (не исключено и продление). Договор – ДДУ или переуступка от юрлица (переуступка от физлица не подходит).
Напомним также о важнейшей программе – семейной ипотеке (действует как на вторичном рынке, так и на первичном): для семей с детьми, родившимися с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го. Максимальная ставка по ней 6% годовых, минимальный первоначальный взнос 15%, максимальная сумма кредита такая же, как и у льготной ипотеки на новостройки. Действовать эта программа будет до 31 декабря 2023 года (не исключено и продление).
Но вот при этом совместить две программы, субсидированные государством, не получится. К примеру, вам может подходить и новостроечная, и семейная. Тогда – выбирайте, какая конкретно вам выгоднее.
Зачем застройщики субсидируют ставку
У банков большая конкуренция. Все они соревнуются друг с другом – в привлекательности ставок и по другим условиям. И у застройщиков тоже ведь конкуренция! Сами они, разумеется, тоже могут много чего предложить своим клиентам. Это, как обычно, различные скидки и акции – и перечислять не будем: «несть им числа». Но вы помните, что четыре из пяти покупок – ипотечные? Вот-вот… Так что альянс застройщиков и банков – неизбежен. В таких случаях ипотека тоже называется субсидированной, только субсидируется она уже не государством, а застройщиком.
Можете этот альянс называть сговором, но имейте в виду, что этот «сговор» – законный и открытый. Всё зафиксировано на бумаге, всё известно заранее, никто ничего в рукаве не прячет. И совет тут покупателю банальный. Схемы предлагаются разные. Иногда непростые. Всё читайте, всё считайте и – думайте.
В чем чаще всего бывает «подвох»? Застройщик договаривается с банками о некотором усложнении программ в зависимости от начальных условий. Чаще всего скидка дается не за просто так, а всё-таки за деньги. Распространена схема, когда ставки снижаются существенно, но при этом заведомо повышается цена квартиры.
Причем размер завышения бывает очень и очень разный. И ставка может и от суммы кредита зависеть, и от первого взноса.
Считаем выгоду с помощью калькулятора
Давайте рассмотрим пример и посчитаем размер ежемесячного взноса и переплату при условии пятилетнего срока кредитования и 25-летнего. Ну и всю нашу цифирь слегка округляем – просто для удобства восприятия и понимания. «Приборчик» под названием «ипотечный калькулятор» в интернете найти очень легко.
Итак, стоимость квартиры – 5,80 млн руб., первый взнос 15% (это 870 тыс. руб.).
Допустим, речь идет о программе «Семейная ипотека», то есть про 6% годовых.
Берем кредит на пять лет. Получаем – ежемесячный платеж 95,3 тыс. руб. Переплата – 788 тыс. руб. Общая сумма, в которую вам обойдется квартира – 6,6 млн руб.
При субсидировании застройщиком процентной ставки квартира становится дороже для покупателя на 20%. Теперь ее стоимость – 6,96 млн руб. (это + 1,16 млн). Первоначальный взнос тоже вырос – 1,04 млн.
Застройщик совместно с банком предложили 1% на весь срок кредитования.
Ежемесячный платеж теперь будет 101 тыс. руб. Переплата по процентам составит всего 151 тыс. руб. Но! Не забывайте прибавить еще тот миллион, на который квартира выросла в цене. Теперь итоговая сумма будет выглядеть не столь радужно – 7,11 млн руб. То есть на малом сроке (и, как в нашем примере, при значительном удорожании квартиры за счет субсидированной застройщиком ипотеки) может быть выгоднее всё-таки базовая ставка.
При 25-летнем сроке расклад такой. Ежемесячные взносы без дополнительного субсидирования, то есть по ставке 6%, – 32 тыс. руб. Переплата по процентам – 4,60 млн! Итоговая сумма – 10,39 млн руб.
Взносы же по программе дополнительного финансирования, то есть по ставке 1%, – 22 тыс. руб., то есть на треть ниже. Переплата по процентам 773 тыс. руб. Итог – 7,73 млн. То есть на 2,66 млн меньше. На длинном сроке намного выгоднее получается вариант с субсидированной ставкой.
Что сегодня предлагают застройщики и банки
Теперь перейдем к конкретным примерам. На днях застройщик, работающий под брендом «ЦДС» (в число самых надежных в Петербурге входит уж точно), договорился с банком «ВТБ» о дополнительном субсидировании к программе «Семейная ипотека». И речь идет даже не об 1% – казалось бы, куда еще меньше-то. Речь идет о 0,5% годовых, то есть еще лучше, чем в нашем примере! Да, здесь будет повышение цены квартиры. Какое? Зависит от размера первого взноса: чем он больше, тем меньшим будет завышение. Так что – телефон вам в руки. И думайте, и считайте… Программа работает (как минимум пока) до конца мая.
Ещё актуальный пример: «ЛСР» начинает работать по новым программам субсидирования с банком «ВТБ» (дополнительно к уже существующим программам субсидирования). Субсидированная семейная ипотека по ставке 0,1% на весь срок кредита. Условия: удорожание квартиры на 20%, первый взнос от 15%, срок кредита до 30 лет, ставка – 0,1%, сумма кредита до 12 млн.
Или – субсидированная ипотека от «Самолета». Он сотрудничает по этой программе сразу с несколькими банками. Семейная ипотека – 1,5–3% в зависимости от размера первоначального взноса. Удорожание на 4–6% в зависимости от жилого комплекса.
А бывают программы, когда, скажем, 0,1% – первый год, иногда два, а потом – «обычная» ставка. При этом схитрить, взяв на год, а потом досрочно погасив, то есть фактически купив в бесплатную рассрочку, – вряд ли получится: в кредитном договоре, скорее всего, будет условие, что при досрочном погашении нужно будет доплатить за эти два года все взносы по более высокой ставке.
Подобная программа есть у «Евроинвест Девелопмент» и банка «ВТБ». Господдержка новостроек: первый взнос от 15% – на два года 0,05%, далее 6,35%. Семейная ипотека: первый взнос от 15% – два года ставка 0,1%, далее 5,3%.
Сложность в том, что программ бывает очень уж много и у одного и того же застройщика они могут отличаться не только по банкам, что, в общем-то, естественно, но и по отдельным комплексам, а иногда и по очередям/корпусам.
Заметим по этому поводу, что сейчас найти грамотного ипотечного брокера – проблема небольшая. При этом их услуги зачастую бесплатные: им за посредничество платят банки – такой уж «маркетинг». По новостройкам услуги агентов тоже бесплатные (по крайней мере должны быть). У агентств есть если не ипотечные отделы (у крупных точно есть), то как минимум консультанты по ипотеке; их услуги тоже, как правило, бесплатные.
Хотите всё сами? Да без проблем – разберетесь! Только один совет однозначный: начинать надо не с банка, а с объекта и застройщика. И когда с жилым комплексом уже точно определились, можно обратиться в отдел продаж. У застройщиков тоже есть ипотечные отделы, которым, представьте, выгодно оказать вам качественную услугу: репутация стоит денег, сарафанного радио еще никто не отменил.
Расскажу напоследок о почти курьезном варианте, когда непонятно, как такое «субсидирование» вообще называть. Предположим, человек понимает: ипотеку он в будущем вполне осилит, но вот на первый взнос денег нет. И вот есть такой застройщик, который покупателю на первый взнос деньги дарит (!) с соответствующим повышением цены квартиры в ДДУ. Законно дарит, по договору, согласно Гражданскому кодексу. Банку, которому это, конечно, не понравится, об этом сообщать вовсе не обязательно, что, впрочем, тоже не противоречит закону. И заметим, клиента честно предупреждают об одной «тонкости»: в следующем году, до начала мая, он должен будет заплатить с подаренной суммы налог на доходы физлица – 13% с подаренной суммы.
Всем будущим ипотечникам – удачи!
