С каким дисконтом сегодня можно продать квартиру, когда граждане снова начнут брать кредиты, за счет чего будет преодолена стагнация на рынке – рассуждает руководитель АН «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.
– Как в двух словах можно охарактеризовать текущее состояние рынка жилья?
– Я думаю, идеальный шторм – такое словосочетание прозвучало в одной из публикаций, оно мне кажется наиболее емким определением.
– Но смысл ведь может быть вложен разный. Ваша расшифровка?
– Я не самый древний участник рынка, но даже на моих глазах разворачивались кризисы 2008 года, 2014-го, потом пандемия. Однако нынешняя ситуация по степени напряженности и неопределенности, когда нельзя что-то прогнозировать даже в среднесрочной перспективе, уникальна. Рынок в последние два года разгоняли субсидированной ипотекой, было закачано очень много денег не только в рынок новостроек, но и во вторичный рынок. Мы пришли к новому уровню цен – рост составил за этот период 30–40%. Инвесторами и покупателями недвижимости поневоле стало куда большее число граждан, чем предполагалось. Все побежали покупать недвижимость, понимая, что это выгодно. Отмечу, что низкая ипотечная ставка формировалась за счет средств налогоплательщиков, то есть из бюджета. Логично, что этот самый налогоплательщик решил воспользоваться возможностью израсходовать свои средства практическим путем.
В итоге мы получили более высокие цены и более высокую степень закредитованности населения. Размер ипотечного платежа при этом несильно увеличился. Выросли цены, но за счет низкой ставки баланс сохранялся. Итак, рынок на пике цен, и сейчас из-под него выбили подпорку в виде льготной ставки, и кроме того, у людей исчезла уверенность в том, что они смогут обслуживать свой кредит на протяжении долгого времени. Это вот и есть идеальный шторм. Когда все стимулы для спроса моментально перестали действовать, государство с некоторым отставанием вводит меры поддержки, которых пока явно недостаточно для того, чтобы удержать рынок.
– И в этой ситуации что делать участникам рынка, что делать потребителям – двигаться наощупь?
– Больше всего мне сейчас не хотелось бы транслировать информацию, которая способствует абсолютной неуверенности в завтрашнем дне. Всегда есть выход. За последние даже не месяцы, а недели я лично сделал такой вывод: категорически нужно избегать резких движений. Рынок очень инертный, и есть время, чтобы обдумать свои действия. У меня есть знакомый, который умудрился купить доллары по 130 или 140 рублей. Есть те, которые сильно снизили цену на квартиры еще в начале марта, когда этого делать еще не стоило. Такие хаотичные движения, как показывает практика, приводят к серьезным потерям.
– Достаточно много квартир было снято с продажи. Те, кто это сделал, поступили опрометчиво?
– Я бы сказал, что это ближе к обдуманному решению. Если бы они выбрали деньги, то совершенно непонятно, что бы они с этими деньгами делали.
– А застройщики, которые сегодня повышают цены, совершают обдуманный шаг?
– Сейчас я не вижу компаний, которые системно повышают цены. Те, кто снимал объекты с продажи на пике спроса в марте, возможно, и ошиблись. Мы понимаем, что в мае спрос будет невысоким и в ближайшие несколько месяцев продаж для части застройщиков будет не хватать.
– Перейдем к ипотеке, которая долгое время была драйвером. У нас осталась семейная ипотека и ипотека для молодых семей, они же не схлопнулись?
– Есть у государства такой пиар-ход. Есть программы не очень масштабные, но они дают хороший эффект, про них все рассказывают. Большинство из тех, кто хотел воспользоваться ипотекой под 5%, уже ею воспользовались. Сейчас – остаточный след, относительно небольшая доля рынка. Вопрос в том, сколько других покупателей было отрезано от ипотеки с повышением ключевой ставки. Это огромное количество.
– В лучшие времена примерно 70% сделок были ипотечными. А сегодня?
– У некоторых застройщиков и до 90% доходило. Сейчас пропорция не изменилась, просто само число сделок резко снизилось. И в ближайшие два-три месяца, по моим ощущениям, эта тенденция не изменится.
– А ипотека на вторичке при нынешнем уровне ключевой ставки умерла?
– На мой взгляд, ставка сейчас запретительная. Что нужно для того, чтобы люди брали кредиты? Они должны воспринимать ставку как низкую, у них должны быть достаточные доходы и уверенность в том, что эти доходы каким-то образом гарантированы. Эти факторы сегодня не работают. На вторичном рынке есть предложения по ипотеке под 13,5%, но еще надо постараться, чтобы тебе одобрили кредит по такой ставке. И психологически она не является низкой, потому что относительно недавно мы видели ставку 7% годовых, а эта в два раза выше. Тогда еще и цена покупки была ниже, значит, совокупный ежемесячный платеж вообще несопоставим.
– Цены на вторичном рынке сегодня остановились?
– Я считаю, что они снижаются. Сегодня как никогда необходимо четко разделять цены предложения и цены реальных сделок. Не менее 30% предложения было снято с рынка, самое большое выбытие по объектам до 6 млн руб. Именно они были скуплены или сняты с продажи в первую очередь. Они очень скоро вернутся, и уже по другой цене. Вчера дисконт был 5%, сегодня – 10%. И сегодня нижняя рыночная цена не гарантия того, что квартиру купят. Даже от нижней границы нужно отступить еще на 5%, а от средней – на 10%. При том что ранее было 5% от средней цены.
Рынок остывает, но только треть продавцов это понимает и готова с этим смириться. Остальные говорят: ну не продастся – и ладно. Рынок нельзя оценивать в среднем по больнице.
– В марте мы видели снижение цен на жилищную аренду. И большинство экспертов говорили, что это связано с увеличением предложения. Согласны?
– В целом согласен. Но есть еще один момент: рынок жилищной аренды – самый чувствительный, и он раньше показывает, что будет происходить на вторичке в будущем. Высвободилось большое число квартир, но это не те, кто снялся с продажи на вторичке. Съехали иностранцы, айтишники, те, кто были на подработке.
– В чем позитив на рынке недвижимости?
– В том, что люди всё равно будут покупать, поскольку не видят альтернативы сохранения своих сбережений. Сейчас рынком управляет тонкая прослойка людей, которая покупает и продает. Одним очень надо продать, другим – некуда вложить средства. А рынок вытянут в итоге обменные сделки, когда разница в цене между ликвидной однушкой и неликвидной трешкой будет минимальной. Для риэлторов – океан возможностей, ипотека всё-таки разбаловала специалистов.
– Вторичный рынок ведь никогда государством и не поддерживался?
– Думаю, что до этого рано или поздно дойдет. Карета когда-нибудь становится тыквой. Мы ведь имеем еще и рынок переуступок, и это три рынка, сцепляющиеся между собой. В новой вторичке в сданном доме квартира с мебелью может стоить дешевле, чем в соседнем непостроенном корпусе.
Досье БН
Максим Иванович Ельцов
Родился в 1977 году во Пскове.
Закончил Политехнический институт в Санкт-Петербурге. Работал финансовым директором в ЦРП «Петербургская недвижимость». В 2006 году основал и возглавил АН «Первое ипотечное агентство».
