Вакантные доли
Торговые центры только-только стали отходить от кризиса, связанного с пандемией. Но, оказывается, это была белая полоса, мрачно шутят некоторые эксперты. Те же, кому не до юмора, констатируют: ситуация на рынке торговой недвижимости очень сложная. Ведь известные события, начавшиеся 24 февраля, вынудили ряд международных компаний приостановить деятельность в России или покинуть рынок.
Прямым следствием стало освобождение площадей в торговых центрах.
«Вакантные площади действительно выросли, хотя пока ненамного, примерно на 0,5 процентного пункта. Дело в том, что за два месяца расторгнуть договор аренды и съехать не всегда возможно, – разъясняет вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. – Некоторые точки просто закрыты – они не работают, но по-прежнему занимают помещения, формально сохраняя уровень заполняемости. Первый квартал для ТЦ Петербурга закончился на 6-процентной вакансии, но уже во втором и последующих кварталах мы можем увидеть рост вакансии в полтора – три раза. Окончательный уровень будет зависеть от итоговых решений крупных мировых ретейлеров об уходе с российского рынка».
Немного другие, но сопоставимые цифры приводят в консалтинговой компании Nikoliers:
«По итогам первого квартала доля свободных площадей в торговых центрах Петербурга снизилась на 0,2 процентного пункта и составила 5,2%. На конец марта в ключевых ТЦ доля временно закрытых магазинов варьировалась от 5 до 30% от общего количества арендаторов, при этом почти половина (47%) из них относится к сегменту fashion. На тот момент все бренды оставались арендаторами ТЦ, и мы не учитывали их как незанятые».
В компании KNRU, работающей в сфере стрит-ретейла и управления коммерческой недвижимостью, говорят, что доля площадей, которые могут освободиться из-за ухода западных брендов, разнится от комплекса к комплексу. В целом вилка составляет от 20 до 50%. В некоторых проектах западные бренды были представлены очень широко и являлись «якорями», в других же, наоборот, компании типа Starbucks, McDonald’s, магазины одежды арендовали небольшие помещения. Несмотря на это, уход таких арендаторов также больно ударил по ТЦ, подчеркивают аналитики.
Ставки без колебаний
Что касается стоимости аренды, то, по данным Becar Asset Management, за первый квартал она особо не изменилась. Есть несущественные колебания в пределах 1% в обе стороны – для якорных арендаторов и торговой галереи. Но ситуация изменится уже в этом квартале, когда ТЦ по-настоящему оценят масштаб проблемы, считают эксперты.
В инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» также утверждают, что стоимость аренды торговых объектов остается на прежнем уровне. Средний уровень ставок составляет от 950 до 1250 руб. за квадрат в месяц. Это даже чуть выше, чем в четвертом квартале 2021-го.
«Сейчас несвоевременно говорить про серьезное и долговременное уменьшение ставок. Арендодатели принимают решения осторожно, основываясь на показателях трафика и оборота арендатора, действуют индивидуально в каждом конкретном случае», – резюмирует региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева.
Обоюдные хлопоты
Арендаторы вымываются, и тем не менее о тотальном оттоке говорить пока рано. Не секрет, что уход с российского рынка для западных ретейлеров стал добровольно-принудительной акцией. Многим ну очень хочется остаться. Именно поэтому большинство брендов объявляет не о ликвидации магазинов, а лишь о приостановке работы.
«Многие зарубежные компании временно закрывают точки, но не съезжают из помещений, – комментирует руководитель „Рентаведа“ Руслан Сухий. – И они уже начали просить собственников торговых помещений о пересмотре условий сотрудничества, скидках или даже арендных каникулах на время простоя. К ним присоединяются российские ретейлеры, у которых возникли проблемы с поставками товара. Они хлопочут о снижении ставок или переходе с фиксированной арендной платы на плавающую, рассчитываемую как процент от прибыли».
При этом собственники и управляющие недвижимостью пока не проявляют к арендаторам «повальную лояльность». Вероятно, считают, что их ситуация еще хуже, ведь им нужно в срочном порядке найти замену замороженным или съехавшим нанимателям. Задача осложняется тем, что искать нужно извне, поскольку те, кто остался, занять пустующие места особо не стремятся. Как говорится, не до жиру – быть бы живу. Кроме того, по сведениям Becar Asset Management, за минувшие три месяца в питерских ТЦ не было открыто (и не анонсировано открытие) ни одного магазина площадью более 1000 кв. м.
Тенденция скорее обратная. Не только зарубежные бренды уходят, но и многие отечественные ретейлеры заморозили планы по развитию бизнеса. По информации Restate.ru, за последнее время от открытия новых точек отказались такие крупные сетевики, как X5 Group («Пятерочка», «Перекресток», «Карусель»), «Азбука вкуса» и «Вкусвилл». Старт магазинов приостановили и непродуктовые ретейлеры, например «М.Видео-Эльдорадо» и Inventive Retail Group (re:Store, Samsung, Xiaomi, Huawei, Nike и другие). Среди причин, повлиявших на такое решение, – рост цен на товары, разрыв логистических цепочек, а также перебои в поставках оборудования.
Удар по сегменту
Прогнозы давать – дело, как известно, неблагодарное. Но BN.ru был бы не BN.ru, если бы не упросил экспертов поделиться мыслями о том, что ждет торговую недвижимость Петербурга в обозримом будущем. Начнем, уж извините, с негатива.
«Совсем скоро данному сегменту придется нелегко, и мы в полной мере увидим последствия ухода зарубежных компаний, – рассуждает Руслан Сухий. – Если для стрит-ретейла ситуация не выглядит критичной, просто произойдет здоровая ротация, то найти замену арендаторам, ушедшим из торговых центров, будет непросто. Особенно если речь идет о крупных брендах, которые арендовали большие блоки. По нашим оценкам, доля желающих приостановить деятельность или покинуть рынок иностранных арендаторов в ТЦ составляет 15–20%, а объем занимаемых ими помещений достигает 30–40%. Такое количество закрытых или пустующих площадей – это очень сильный удар по сегменту».
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский и вовсе уверен: торговые центры будут закрыты навсегда. И убьют их не ковид с самоизоляцией. Просто данная бизнес-модель устарела. В своем посте на «Яндекс.Дзен» он пишет:
«Помните, как исчезли Polaroid, Nokia, прокат видеокассет и производство пиратских CD и DVD? Стоило им на пару лет расслабиться на ниве незыблемости, как конец подкрался незаметно… Торговые центры стали неформатом. О проблемах торговых моллов Newsweek писал еще в 2008 году, назвав их формат неперспективным. Мы привыкли равняться на Америку. Так вот, в США уже обанкротилось 200 из 1300 по всей стране. В России продуктовые магазины шаговой доступности уже перетянули львиную долю покупательского трафика. Первой легла „Сотка“, которая так и не развилась. Теперь по всей стране закрывается „Карусель“. Магазины одежды и техники душит онлайн-торговля».
Обещание вернуться
Более оптимистичные предсказания связаны с тем, что на фоне ухода зарубежных брендов открываются новые перспективы для российских компаний. Они, по словам Руслана Сухия, «получают возможность открыть новые магазины или рестораны с интересной концепцией, предварительно поторговавшись с собственником помещения и получив хорошую арендную ставку».
Есть и другая альтернатива: ушедшие западные бренды заменят торговые марки дружественных государств. «Сменщиками», в частности, могут стать продавцы из Беларуси, Китая, Турции, Индии (хотя, положа руку на сердце, предметов, произведенных в этих странах, и до пандемии было достаточно).
Ну и наконец, не стоит забывать про слоган из мультика про Карлсона: «Он улетел, но обещал вернуться». Да-да. Часть безвременно нас покинувших компаний уже заявила, что слегка погорячилась и мечтает прибыть обратно.
«Мы знаем, что уже готовится к открытию IKEA. Изначально было понятно, что они просто так не уйдут, так как, во-первых, это не просто магазины, но и производство, а во-вторых, они не арендаторы, а собственники помещений, – говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова. – Также официально объявлено, что сети Zara, Bershka и некоторые другие будут открываться, но пока не назвали сроки. О возобновлении работы официально заявили в Obi. Помимо этого, по слухам, готовится к открытию „Макдональдс“, пока в Москве. Из частных разговоров стало известно, что все помещения ушедшей Prisma займет „Перекресток“…»
В целом многие эксперты считают, что большая часть зарубежных брендов нацелена на возврат. И это прекрасно – лишь бы пустующие площади уже не занял кто-то другой.
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:
– Если говорить о том, каковы плюсы и минусы сложившейся ситуации, то я не могу найти ни того, ни другого. Просто жизнь ТЦ больше не будет прежней. Пандемия и события 24 февраля этого года оказали лавинообразный эффект: арендаторы вымываются, слабые по одним причинам, сильные – по другим. ТЦ меняют собственников, уходят в качестве залогов в банки, меняют концепции и назначение. Не знаю, хорошо это или плохо.
Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers:
– В ближайшие месяцы работа управляющих компаний и арендаторов будет сосредоточена на поиске компромиссных решений для максимально возможного в нынешних условиях продолжения эффективной работы. Скидки, отсрочки платежей по аренде, привязка платежей к товарообороту сейчас являются предметами переговоров в индивидуальном порядке. Несмотря на приостановку работы, большинство ретейлеров сохраняет за собой помещения и продолжает содержать штат сотрудников.
Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед»:
– По сравнению с ситуацией конца 2021 года уровень вакансии на ключевых торговых коридорах Петербурга вырос, но пока незначительно – с 9,4–9,7% до 10–10,5%. Доля свободных площадей в торговых центрах пока сохраняется на уровне начала года – 2,5–7,5%, так как временно неработающие магазины еще рано считать вакантными помещениями.
Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU:
– Сейчас нет очередей из компаний, которые пришли занимать места ушедших брендов. Собственники ТЦ пока этим вопросом не заняты, так как арендная плата за замороженные точки к ним приходит. Мы слышали, что московские комплексы уже ведут переговоры с турецкими, китайскими и иранскими брендами. В нашу компанию пришли единичные заявки от китайских компаний, но полноценным трендом это назвать нельзя. Несмотря на поступающую арендную плату, торговые центры заинтересованы в замещении западных сетей, так как крупные арендаторы привязывали плату к проценту с товарооборота. В связи с этим новые арендаторы любого происхождения будут работать по аналогичной схеме.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– Сегодня посетить молл – дело хлопотное. Большинство из них находятся в плохой транспортной доступности. Нужно отстоять в пробках, чтобы доехать, потом выехать. Потратить кучу нервов и бензина. Вскоре мы увидим, как один за одним ТЦ будут закрываться, а на их месте вырастать многоэтажные жилые дома или кварталы смешанного типа, где будет микс из офисов, жилья и торгово-развлекательных заведений для обитателей небоскребов.
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia:
– Для российских компаний, желающих нарастить объемы производства и зайти в ранее занятые ниши, это может занять довольно долгое время и потребовать значительных капиталовложений, поскольку открытие магазина в торговом центре стало дороже. Это можно объяснить как гиперинфляцией, так и повышением цен на отделочные материалы, оборудование и электронику, которая импортируется из-за рубежа. В дополнение к этому наблюдаются перебои с поставками – поиск альтернативных поставщиков и новых логистических цепочек также вызывает рост цен и увеличение сроков ремонта.
Объявления о сдаче в аренду коммерческих помещений ЗДЕСЬ.
