На прошедших выходных мы искали дачу в аренду. Изучив свежие предложения в каталогах бесплатных объявлений, мы пришли к выводу, что в этом году всё немного иначе, чем раньше.
Во-первых, предложений заметно больше, чем в «аномальный пандемический» период 2020–21 годов. На сей раз потенциальные арендодатели за два года основательно подготовились, построив немало новых домиков и подлатав старые. В то же время спрос по сравнению с двумя прошлыми годами снизился. Поэтому выбор есть.
Во-вторых, ставки выросли по сравнению с допандемическим периодом и снизились по сравнению с «аномальным».
В-третьих, география предложений расширилась: если раньше к аренде предлагали объекты преимущественно в престижных северных пригородах и садоводствах Выборгского и Приозерского направления, то теперь – и за пределами 100-километровой зоны, и не только в садоводствах 101-го километра, но и в удаленных деревнях Лужского и Лодейнопольского районов.
В то же время объекты в стародачных массивах (Солнечное, Репино, Комарово, Белоостров, Сосново) нет смысла искать по объявлениям, более эффективный способ поиска – обзавестись знакомствами в кругах тамошних дачников.
География и ставки
До 15 тыс. руб. в месяц предлагают варианты класса «жить можно, но без комфорта». Причем за пределами 100-километровой зоны это, вероятнее всего, будет неновый дом с обстановкой не первой свежести, удобствами на улице, но с недырявой крышей и, возможно, с баней.
В ближних пригородах по ставке, близкой к минимуму, предлагают объекты класса «бытовка» – с минимумом удобств (кухня, спальные нары). Отметим сразу: это не для дачного отдыха, а для сезонных рабочих. Но с гастарбайтерами нынче напряженка, поэтому такой объект с радостью предложат и вам. Но стоит ли оно того?
От 15 тыс. до 30 тыс. руб. в месяц – добротные сельские дома в кондиции «сильно так себе», удобствами на улице, но при этом со всем необходимым для загородной жизни: колодец, печь, кухонная утварь, спальные места.
Среди предложений со ставками около верхней границы обозначенного диапазона попадаются и совсем свежие, но миниатюрные (25–30 кв. м) гостевые домики, которые специально строили «на сдачу», – преимущественно одноэтажные, зато с санузлом внутри. Как правило, с обособленным фрагментом участка в две-три сотки – как раз для пары грядок и парковки.
От 30 тыс. до 50 тыс. руб. в месяц – в данном ценовом диапазоне представлены два типа объектов. Во-первых, «просто дома» в частном секторе, пригодные для постоянного проживания (с водопроводом, канализацией, отоплением). Во-вторых, вполне приличные дачи, ориентированные на полноценный загородный отдых. У нижней границы ценового диапазона сосредоточены дома не первой свежести, ближе к верхней – просторные и преимущественно новые.
От 50 тыс. руб. в месяц – в данном ценовом сегменте можно выделить три типа объектов. Первый – просторные семейные дома со всеми удобствами. Второй – дачи в престижных массивах (состояние – от нового до благородно-запущенных «вишневых садов»). Третий – объекты, собственники которых их явно переоценили.
Где (и как) правильно искать
…Разумеется, в той местности, куда вам удобно добираться, и в тех ландшафтах, где вы действительно чувствуете себя как дома. А в идеале – чтобы уже по дороге к даче вы начинали отдыхать и дышать полной грудью, созерцая приятные для глаз виды.
Но у всех на сей счет разные требования и личные пристрастия. Одним непременно нужны грибные леса и заповедные места. Другим – динамичная курортная среда, берег озера и развитая торговая зона на пути к даче.
Третьи любят ландшафты Карельского перешейка, четвертых раздражают садоводства с наделами по шесть соток и соседями-огородниками…
В общем, на вкус и цвет все дачи разные. Поэтому общего рецепта для вас у нас нет. Но сначала…
Изучите местность
Первое правило успешного поиска – такое же, как и при покупке дачи: сначала выбираем комфортную для нас локацию, изучаем ее вдоль и поперек (можно начать с гуглокарт и территориальных сообществ в соцсетях) и только потом начинаем изучать предложения по аренде объектов на обозначенной территории, а при отсутствии таковых – расширяем зону поиска.
При таком подходе каждая поездка на просмотр по объявлению пройдет с пользой, а шанс найти именно то, что вам нужно, возрастет в разы. Как минимум по той причине, что, если объект вам не понравится, вы сможете найти другие варианты по соседству. Для этого придется познакомиться с соседями, представителями управляющей компании коттеджного поселка, председателем либо активистами СНТ.
Да, на самом деле далеко не все желающие сдать вам дачу на лето – профессиональные пользователи интернета.
Познакомьтесь с активистами
Председатель СНТ – это готовый агент по найму. Он заинтересован, чтобы дачи на вверенной в его управление территории не запускались, не пустовали, а взносы и коммунальные платежи исправно поступали в бюджет.
Объединитесь с друзьями…
…и ищите дачу вместе с ними. Дачная жизнь сильно отличается от квартирной. Это тот случай, когда вместе веселей. Устраивать пикники, вылазки в лес и за покупками лучше с друзьями и приятными соседями. Возможно, у ваших друзей уже есть на примете интересные дачные уголки?
Используйте соцсети
Увлеченные дачники – активные пользователи соцсетей. Почти у каждого садоводческого массива есть свои страницы – закрытые официальные и открытые неофициальные, на которых местные жители хвастаются своими урожаями, парниками и пикниками. Ищите среди их активных пользователей своих друзей, контактеров, знакомых ваших знакомых. Делайте запросы, просите рекомендаций.
На месте. На что смотреть
Во-первых, на источники и качество питьевой воды. Возить воду на дачу – удовольствие ниже среднего. Спросите, какую воду используют для питья. Если из колодца (скважины) – налейте в прозрачную емкость и принюхайтесь. Вода не должна иметь цвета и сероводородного запаха.
Если вода подается в дом из колодца, смотрите, чтобы система была исправна: насос должен качать, а бойлер – греть.
Во-вторых, оцените состояние электропроводки. Сначала визуально: не должно быть оплавленных розеток и оголенных скруток проводов. Затем включите электроприборы, которыми будете пользоваться (масляные радиаторы, электрочайник и электроплитка и т. п.). Они не должны «вышибать» автоматы. Заодно и электроприборы проверите.
В-третьих, присмотритесь, не течет ли крыша. Обычно это неприятное явление выдают потеки и разводы на стенах и потолках.
В-четвертых, оцените состояние печей в доме и бане (если таковая имеется). Попросите сделать пробную протопку.
Что спросить
Телефоны и контактные данные председателя СНТ. Во-первых, узнаете о подводных камнях, например о возможной задолженности по взносам и коммунальным платежам. Во-вторых, у вас будет свой агент – на случай, если вам потребуется альтернативный объект или ваши друзья тоже хотят снять дачу. Ну в общем, вы поняли намек.
Попросите рассказать о соседях, но еще лучше – познакомьтесь с ними. Если вы не сойдетесь с ними характерами, дачная жизнь будет испорчена. Если сойдетесь и сдружитесь – хороший дачный отдых вам гарантирован. Здесь всё как в коммунальной квартире, только веселее.
И наконец, присмотритесь к вашему контрагенту (или собственнику – это не всегда одно лицо). Сюжеты могут быть разными: например, внук сдает бабушкину дачу, а бабушка ни сном ни духом. Поэтому с реальным собственником придется познакомиться и узнать, в курсе ли он.
О чем договориться на берегу
– Об условиях оплаты газа, электричества и воды по счетчикам. Обычно кто пользуется, тот и платит. Газовые баллоны покупает хозяин, заправляете вы. Зафиксируйте показания всех счетчиков на момент передачи ключей.
– Кто будет ухаживать за участком и приобретать недостающий инвентарь. Как правило, ухаживают съемщики, а тачки и лопаты покупают собственники. Но возможны и другие варианты.
– О ремонтных работах и имуществе, которое может быть приобретено в счет вашей платы. Если электропроводка, холодильник или колодезный насос дышат на ладан, вы можете договориться о покупке оборудования в счет залога или арендной платы, а также о мелком ремонте своими руками. Если в счет платы за постой вам предлагают сделать ландшафтные работы или масштабный ремонт (например, «поправить» фундамент или перекрыть крышу) – не подписывайтесь: это проект с труднопредсказуемым финалом.
– О дополнительных спальных местах. Практика показывает, что это частый камень преткновения, о который может разбиться дачный отдых. Да, только самые непритязательные съемщики готовы довольствоваться чужими продавленными диванами. Но далеко не все собственники готовы обновлять матрасы и кровати в счет арендной платы. Всё-таки в наше время это весьма ощутимая статья расходов. Предлагаем компромисс: хозяин покупает кровати, а вы – матрасы. Документы, подтверждающие вашу оплату, сохраняйте. Договоритесь продолжить арендные отношения на осень или следующий год – будете и дальше пользоваться. Не договоритесь – продадите по остаточной стоимости в счет последней арендной платы. Либо за полцены – по частным объявлениям.
– О пользовании участком. Если снимаете маленький домик, а хозяева живут рядом в большом, просите выделить в пользование грядки и ягодные кусты. Если объект аренды – дом с целым участком, оговаривайте, кто будет ухаживать за садом-огородом и пользоваться плодами своих трудов. Потому что встречаются такие кадры, которые, сдав дачу, продолжают под видом ухода и заботы приходить и приезжать как к себе домой: собирать ягоды, париться в бане и ночевать на веранде. Возможно, вы не против такого совместного быта. Но это тоже вопрос, который нужно решить на берегу.
Заключаем договор: что учесть
Никаких устных договоренностей! Договор нужно заключать обязательно, даже если вы снимаете дачу у троюродной бабушки или хороших знакомых ваших друзей.
Все перечисленные выше договоренности можно по пунктам изложить в произвольной форме – пусть от руки и с грамматическими ошибками, но обязательно в письменном виде. Во-первых, чтобы не забыть о предстоящих и сделанных платежах. Во-вторых, чтобы застраховаться от нештатных ситуаций, типа «внезапно приехали родственники из Сызрани, поэтому дачу надо срочно освободить».
В договоре должны присутствовать паспортные данные сторон, адрес и основные характеристики объекта, информация о сроках аренды, условиях оплаты и досрочного расторжения договора. Регистрировать договор аренды на срок меньше года необязательно, но в спорных ситуациях письменное соглашение может оказаться незаменимым аргументом.
Декларирование дохода и уплата налогов – сфера ответственности собственника. Кстати, он может сэкономить на налогах, оформившись самозанятым: это законно. В этом случае придется заплатить только 4-процентный налог на профессиональный доход вместо подоходного налога (13%).
В дальнейшем залоговый и все ежемесячные платежи вносятся авансом и сопровождаются соответствующими расписками (обязательные реквизиты: паспортные данные, дата, сумма прописью и за что получена).
Сделайте приложение к договору в виде подробной описи оставляемого в пользование имущества. Конечно, чайные ложки, колченогие стулья и щербатые тарелки вносить в перечень не нужно. Но телевизоры, крупную бытовую технику, садовый инвентарь и электроинструменты, новые кровати и матрасы – переписываем аккуратно и добросовестно.
Вопросы, связанные с непредвиденными расходами в счет арендной платы (экстренный ремонт, покупка бытовой техники), также желательно согласовывать и фиксировать в письменном виде. Удобнее всего в формате переписки в мессенджерах или по электронной почте с приложением всех чеков и информации о сделанных платежах. Разумеется, всю переписку архивируем и сохраняем до подведения итогов сезона аренды.
Ну вот, пожалуй, и всё на сегодня. Поторопитесь: лето уже близко.
