Цены. Пригороды догоняют Петербург
Цены на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти за первый квартал выросли как никогда, а ценовые рекорды по известным причинам пришлись на март: на фоне неопределенности прайсы взлетели почти во всех новостройках. Удорожание было разным, сами девелоперы оценивают мартовское повышение цен в своих проектах в пределах 3–15%.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средневзвешенный квадрат в строящихся комплексах Петербурга за три месяца подорожал на 6,1%, или 11 тыс. руб., и вырос до отметки в 196,4 тыс. руб. В областных пригородах взлет оказался почти втрое большим. Так, во Всеволожском районе, на который приходится около 90% всех областных строек, цены за квартал прибавили 17,2%, или 22 тыс. руб., а средний индекс дошел до отметки 148,7 тыс. руб. за кв. м.
Все районы в Петербурге дорожали по-разному. Максимальный рост среди исторических районов показал Центральный (+25%). Здесь почти ничего не строится, а средний ценник в редких объектах уже дошел до московского уровня – 396 тыс. руб. за кв. м. Также основательно прибавил Василеостровский (+21%), где рост обеспечили объекты премиум-класса в исторической части и намывных территориях – 255 тыс. руб. за кв. м. Среди спальных районов больше всего выросли цены в Московском (24%) и Красносельском (19%). В пригородах лидером роста стал Петродворцовый (17%), где квадрат в новостройках теперь стоит 216 тыс. руб. Самый застраиваемый район города, Приморский, на общем фоне подорожал весьма скромно, видимо из-за большой конкуренции проектов, – 4,5% и 206 тыс. руб. за кв. м.
В целом рост впечатляет: в большинстве городских спальников средние цены за первый квартал преодолели психологический рубеж в 200 тыс. руб. за кв. м.
Ввод vs вывод: четыре к одному
После ударного пополнения рынка в конце прошлого года застройщики снизили темпы вывода в январе-феврале, а март был совсем провальным – активность рынка практически сошла на нет.
Всего за первый квартал в Петербургской агломерации вышло в продажу 543 тыс. кв. м суммарной площади квартир (без учета апартаментов). По данным аналитиков BN.ru, это на 46% меньше показателей первого квартала 2021-го. В Петербурге и Ленобласти объемы нового строительства просели примерно в одинаковой степени, почти вдвое: в городе заявлено лишь 387 тыс. кв. м новых строек (8,9 тыс. квартир), в областных пригородах – 156 тыс. кв. м (4 тыс. квартир).
Ввод жилья в первом квартале на этом фоне выглядит ударным. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Петербурге за три месяца сдано 1,15 млн кв. м – это треть годового плана. Ленобласть за квартал сдала 1,1 млн кв. м и почти наполовину выполнила планку ввода, установленную для нее Минстроем на 2022 год. Рекорды объясняются как сданными ранее объектами, не успевшими попасть в прошлогоднюю статистику, так и ростом ИЖС: в 47-м регионе, например, частники обеспечили чуть ли не три четверти всех сданных объемов. В целом жилья в Петербургской агломерации было введено в эксплуатацию вчетверо больше, чем запущено в работу новых строек, – разрыв более чем существенный, обычно эти показатели были примерно сопоставимыми. Это может свидетельствовать о возможном дефиците новостроек в будущем – большинство застройщиков в ожидании стабилизации экономики поставили на паузу запуск новых проектов.
Десятка активных
С начала года на рынке Петербурга успело выйти в продажу сразу 11 премьер жилых комплексов. Но новые корпуса в строящихся комплексах и премьеры заявляли всё меньшее число игроков. За первый квартал число активных сократилось до минимума – первая десятка застройщиков обеспечила 95% всех новых объемов (см. таблицу 1). Годом ранее этот показатель был на уровне 81%, а обновлением ассортимента рынка занимались два десятка застройщиков.
На верхних строчках остаются два бессменных лидера – Setl Group (среди новинок – Pulse Premier) и «Группа ЛСР», но и они вдвое снизили активность по сравнению с прошлым годом. В первую пятерку также вошли ГК «ПИК» («Лермонтовский, 54»), «Евроинвест Девелопмент» (iD Svetlanovskiy) и компания Legenda («Черная речка, 41», «Лисичанская, 22».). Отметим, что в первой десятке самых активных впервые появились застройщики, которые строят исключительно в Ленобласти, – это «ЛенРусСтрой» и Novoselie Development.
Областные стройки усиливают роль в пополнении рынка, об этом свидетельствует обновление пятерки районов – лидеров по выводу нового жилья (см. таблицу 2). В этом году ведущую роль впервые занял Ломоносовский район, обогнав Невский, Московский, Всеволожский и Красногвардейский районы.
Спрос на маленьких
В условиях снижения покупательских возможностей застройщики чаще будут менять квартирографию своих проектов. Впрочем, не всегда в пользу малогабарита: семейная ипотека не даст забыть и о двушках с трешками. К примеру, в новых проектах Петербурга, по данным BN.ru, доля студий за год увеличилась с 25 до 29%, но одновременно выросла доля трешек – с 9 до 13,5%, так как однушек стало меньше (см. таблицу 3). В Ленобласти тренд к минимализму более отчетливый: доля студий здесь за год увеличилась с 24 до 25%, однушек – с 49 до 56%, а семейных квартир стало меньше.
Главной загадкой второго квартала остается уровень покупательской активности. Данные о продажах за март свидетельствуют об увеличении спроса, но и месяц во всех отношениях был аномальным. Застройщики, дождавшись господдержки ипотеки, с апреля начали активно запускать собственные программы субсидирования ставок, новые программы рассрочек и пр. Некоторые сейчас предлагают внушительные скидки – дисконты на приобретаемую квартиру могут доходить до миллиона рублей и больше с рекламной цены. Такая тактика вполне объяснима: высоки опасения, что после взлета прайсов число желающих приобретать квартиры по новым ценам уменьшится. И все, у кого покупка жилья не является насущной необходимостью, возьмут паузу – будут мониторить рынок, ждать возможного снижения ставок, а также новых щедрых акций от застройщиков.
Таблица 1
Первая десятка застройщиков по объемам вывода в первом квартале 2022 года
| Застройщик | Количество квартир | Объемы вывода, кв. м |
| Setl City | 2 791 | 97 881 |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | 2 160 | 72 884 |
| ПИК | 1 220 | 61 808 |
| Eвроинвест Девелопмент | 1 205 | 56 649 |
| Legenda Intelligent Development | 688 | 52 567 |
| Группа Аквилон | 963 | 46 645 |
| ЛенРусСтрой | 973 | 40 568 |
| Полис Групп | 1 132 | 35 938 |
| Строительный трест | 451 | 26 719 |
| Novoselie Development | 797 | 23 956 |
Таблица 2
Пятерка районов – лидеров по выводу жилья
| Район | Количество квартир | Регион |
| Ломоносовский | 2 221 | ЛО |
| Невский | 2 045 | СПб |
| Московский | 1 967 | СПб |
| Всеволожский | 1 790 | ЛО |
| Красногвардейский | 1 758 | СПб |
Таблица 3
Квартирография новых проектов
| Регион | Студии | 1-ккв | 2-ккв | 3-ккв | 4-ккв |
| СПб | 28,7% | 36,7% | 20,6% | 13,5% | 0,5% |
| ЛО | 25,0% | 56,0% | 14,8% | 3,9% | 0,3% |
