Спрос «в разрезе»
По данным аналитического центра НАФИ, 21% россиян, несмотря на экономическую ситуацию, собираются улучшать условия проживания и приобретать новую квартиру в ближайшие три года. В основном это молодые люди в возрасте от 25 до 34 лет (27%) и люди, уверенные в своем доходе (39%). Согласно опросу портала «Работа.ру», 52% россиян, собиравшихся приобрести недвижимость в 2022 году, планируют брать ипотечный кредит.
Но сегодня ситуация на рынке неопределенная. В условиях резко возросших ставок по ипотеке не совсем понятно, что делать тем, кто рассчитывал на заемные средства.
Где найти низкие ставки
Да, ипотека подорожала, и для многих это станет существенным препятствием. Но на покупку новостройки и сейчас можно получить кредит на довольно выгодных условиях.
Продолжают действовать государственные льготные программы для семей с детьми, по которым ипотеку дают по ставкам от 4 до 7% годовых.
Для заемщиков, которые не подпадают под эти условия, хорошая новость в том, что с 1 апреля правительство внесло изменения в программу льготной ипотеки. Напомню, она была принята в 2020 году в качестве меры поддержки строительной отрасли в период пандемии. Тогда ипотечная ставка на покупку квартиры в новостройке составляла 6,5% годовых. Это вызвало небывалый ажиотаж и привело к росту цен на недвижимость. Позже программу пересмотрели: ставка была увеличена до 7%, а максимальный размер кредита ограничили 3 млн руб.
Что теперь? Ставка выросла до 12%, ежемесячная нагрузка на плательщика возрастет, но всё равно выглядит привлекательной по сравнению с процентами, предлагаемыми банками по остальным ипотечным программам (например, 17–20%). Сумма льготного кредита выросла до 12 млн там, где жилье самое дорогое, – в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В остальных регионах – 6 млн. Первоначальный взнос, как и раньше, составляет 15%, а продлится программа до 1 июля. Банки уже начали принимать заявки на ипотеку по новым условиям, причем некоторые из них – по сниженной ставке в 11,7% (Сбербанк, ВТБ, РНКБ, Московский кредитный банк).
Так покупать или нет?
Тем, у кого есть очевидная потребность в улучшении жилищных условий, лучше действовать. Ждать бессмысленно: маловероятно, что мы увидим падение цен, особенно на новостройки.
Если посмотреть динамику предыдущих лет, недвижимость – это актив, который стабильно дорожает. Сейчас сказывается много факторов: увеличение себестоимости строительства, трудности с логистикой, подорожание строительных материалов, дефицит импортного сырья.
Снижение цен возможно в индивидуальных случаях – в рамках спецпредложений от застройщиков и периода скидок или когда менеджерам надо закрывать план продаж в конце квартала или года.
Для того чтобы сэкономить, многие покупатели раньше стремились покупать новостройки на начальном этапе строительства, то есть на этапе котлована. Но сейчас это может быть рискованно: ввиду сложностей с поставками, подорожанием стройматериалов, нехваткой оборотных средств есть вероятность, что объект заморозят или сдадут позже заявленного срока. Чтобы обезопасить себя, лучше рассматривать дома, которые уже находятся в завершающей фазе строительства, и приобретать квартиру только у проверенных застройщиков. Да, такая квартира обойдется дороже, зато уверенности больше.
Убедитесь, что застройщик предлагает покупку квартиры через эскроу-счет – когда банк выступает посредником в сделке и ваши средства хранятся на счету вплоть до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию (ФЗ-214).
Если вы планируете брать ипотечный кредит, реально оцените свою ситуацию. У вас есть гарантии, что будет сохраняться стабильный доход, который позволит соблюдать кредитные обязательства? Ведь сегодня многие иностранные компании уходят с рынка, рабочие места закрываются. Покупать квартиру стоит, если у вас есть уверенность, что в следующие 15–20 лет вы сможете каждый месяц отдавать часть зарплаты банку и комфортно жить на оставшиеся средства. Кстати, потом, когда ставки снизятся, кредит можно будет рефинансировать.
А может быть, вторичка?
И всё же многие покупатели, опасаясь недостроя, теперь переориентируются на готовое жилье – здесь пользоваться спросом будут в основном современные ЖК с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью, сданные в последние десять лет.
Минус в том, что на вторичный рынок не распространяется льготная ипотека и госпрограммы – а значит, приобретение в кредит невыгодно: происходит внушительная переплата. Приобретать вторичку стоит тем, у кого есть возможность обойтись без заемных средств или с минимальным кредитом.
Квадратные метры – это твердая валюта, предмет материальной ценности, которая останется с вами. Однако только вы можете оценить свои финансовые возможности и риски. И решение о покупке квартиры надо принимать взвешенно, оценив все за и против.
