На фоне высокой ценовой неопределенности застройщики в марте закрыли на пересмотр свои программы субсидирования ипотечных ставок, программы рассрочек, трейд-ин и пр. С апреля эти опции начали возвращаться на рынок, разумеется уже в переосмысленном виде.
Ипотека под 0,1%
Решение о перезапуске с 1 апреля программ господдержки стабилизировало ситуацию на рынке новостроек.
Ставки по семейной ипотеке остались на прежнем 6-процентном уровне.
В рамках льготной ипотеки ставки поднялись до 12%, зато в новые кредитные лимиты теперь укладывается вся первичка Ленобласти и почти три четверти квартир в Санкт-Петербурге. По оценкам разных экспертов, господдержка обеспечит новостройкам как минимум половину ипотечных покупателей. Заместить оставшуюся долю продаж должны другие инструменты стимулирования спроса.
Главными среди них, судя по всему, станут собственные программы застройщиков по субсидированию ипотечных ставок. С апреля ряд игроков уже анонсировали льготную ипотеку под 7,7% годовых или 9,99%, а не под 12%.
Еще более щедрые предложения звучат в рамках семейной ипотеки. Группа «Эталон» дает покупателям с детьми ипотеку под 5,1% годовых, «Полис Групп» – под 4,4%. Setl Group предлагает ставку 0,7%, Группа ЦДС – ставку 0,5% на весь срок кредитования, «Главстрой СПб» – под 0,2%, а GloraX – вовсе под 0,1%.
Разумеется, самые щедрые предложения носят, как правило, маркетинговый характер. Супернизкая ставка дается либо только на период строительства жилого комплекса, либо предусматривает автоматическое увеличение стоимости квартиры как минимум на 15%. Часть программ анонсированы только до конца апреля.
Рассрочки только под процент
Доля рассрочек раньше достигала в продажах застройщиков 10–15%. Одним из новых трендов стало полное исчезновение беспроцентных рассрочек, которые до марта еще сохранялись в арсенале некоторых игроков. Часть застройщиков полностью отказались от всех видов рассрочек, другие ужесточили по ним условия, некоторые начали запускать новые программы в расчете на покупателей, которые по каким-то причинам не хотят или не могут брать ипотеку.
К примеру, компания «Мегалит – Охта Групп» в конце марта анонсировала новую программу рассрочки без промежуточных платежей. На три месяца процент не берется, при более долговременной отсрочке (6 или 12 месяцев) ставка составит 12% или 15% годовых на остаток – по мнению застройщика, это меньше ипотечной ставки и ниже инфляционных ожиданий.
«Группа ЛСР» в апреле предложила покупателям рассрочку на индивидуальных условиях во всех проектах бизнес- и элит-класса (полтора десятка объектов). По готовым объектам застройщик готов ждать полгода, по строящимся – до момента сдачи, то есть максимум до двух лет. Первый взнос составляет не менее 10% для домов бизнес-класса и 20% для домов элит-класса, а на остаток начисляется 10%.
Некоторые застройщики закладывают увеличение стоимости квартиры в сумму ежемесячных платежей по рассрочке. Например, как сообщают в отделе продаж «КВС», стоимость приобретаемой квартиры при рассрочке вырастает к моменту ввода в эксплуатацию на 10–20% – в зависимости от величины первоначального взноса и срока сдачи комплекса.
Судьба трейд-ин
Еще одна популярная схема, которую раньше активно развивали многие застройщики, – трейд-ин, то есть покупка новостройки в зачет старой квартиры клиента. Часть игроков и сейчас сохранили этот инструмент в арсенале. Но условия ужесточаются и здесь: многие теперь не готовы замораживать цену новостройки на время продажи старой квартиры клиента. К примеру, группа «Эталон» с апреля ввела удорожание на приобретаемую квартиру: цена увеличивается на 3% после первого месяца и на 2% – после второго.
По поводу перспектив трейд-ин мнения экспертов расходятся. Одни считают, что в новых рыночных условиях у инструмента есть реальные предпосылки к развитию. «Высокие ставки ипотеки на вторичном рынке заметно снижают спрос и усложняют продажу своей квартиры. Трейд-ин для многих клиентов, которые хотели бы увеличить имеющуюся жилплощадь, может стать единственным реально доступным инструментом покупки новой квартиры», – считает директор по продажам группы RBI Дмитрий Фалкин.
Другие эксперты настроены более скептически. «Часть застройщиков на разных условиях сохраняет программы трейд-ин или их аналоги, но мы также видим, что часть наиболее крупных игроков рынка, напротив, их сворачивает», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Главная проблема у трейд-ин в новых условиях – сейчас практически отсутствует возможность спрогнозировать срок реализации старого жилья, самостоятельно или через агентство недвижимости.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Сейчас для покупателя гораздо удобнее и понятнее пользоваться программами рассрочки, которые предлагают все крупнейшие застройщики. Сначала, в зависимости от программы, необходимо внести минимальный первоначальный взнос. Затем клиенту предоставляется период, чаще всего год или два, до окончательного внесения всей суммы. Таким образом, у клиента вместе трех-четырех месяцев, за которые он должен продать квартиру по трейд-ин, появляется возможность спокойно реализовать свое жилье на вторичном рынке, если именно из средств от продажи старого жилья он планировал закрывать рассрочку.
Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»):
– Мы по трейд-ин сразу выкупаем квартиру, без посредников. В сложившихся обстоятельствах наша схема является максимально комфортной и безопасной для покупателя – без временного разрыва между сделкой и деньгами. Получается, что клиент сразу меняет старые метры на новые, защищая себя от ценовых колебаний на рынке.
Безусловно, трейд-ин обладает хорошим потенциалом и может быть эффективным инструментом для застройщиков, готовых привлекать клиентов с его помощью. В новых условиях доля трейд-ин сохранится на текущем уровне, предпосылок для роста пока нет.
Дмитрий Фалкин, директор по продажам группы RBI:
– Можно ожидать, что в выкупе квартир на вторичке теперь будут активнее участвовать сами застройщики. Раньше для проведения сделок трейд-ин, как правило, привлекались партнеры, а для застройщика это была высокорискованная инвестиция (в случае с выкупом) и непрофильная деятельность (в случае с продажей на открытом рынке). Но в текущей ситуации, с большой вероятностью, застройщики начнут активнее финансировать выкуп квартир самостоятельно или организовывать поиск покупателя на вторичку – масштабы бизнеса, финансовые возможности им это вполне позволяют.
