По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, средняя цена предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга с начала года увеличилась на 6,1%. Причем в январе и феврале прибавка была совсем незначительной – 0,5 и 0,2% соответственно. А март показал уже совсем другую динамику – рост на 5,4%. К концу квартала средняя цена квадратного метра достигла значения 196,4 тыс. руб. (В расчет не брались новостройки элит-класса.)
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
Причины мартовского роста, кажется, лежат на поверхности. С началом нестабильных времен народ в панике начинает делать запасы: кто-то закупается гречкой, а кто-то, чего мелочиться, квартирами. Тем более дешевых денег больше не предвиделось, ключевая ставка весь март была 20%, теперь – 17%. Но ажиотаж ведь когда-нибудь заканчивается...
Как видят эту ситуацию застройщики и что, по их мнению, на рынке будет дальше? Мы попросили представителей строительного сектора ответить на наиболее актуальные вопросы.
В нашем импровизированном круглом столе приняли участие
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина»
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании Legenda
Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп»
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group)
Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп»
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»
Эдуард Тиктинский, президент группы RBI
Ответы на вопросы
Ольга Ульянова, «Полис Групп»:
– С начала года цены в наших проектах выросли примерно на 11-12%. Это не заградительные цены. Они продиктованы ростом цен на строительные материалы и инженерное оборудование.
Надежда Ильина, «Лидер Групп»:
– В противовес общей тенденции сыграть на ажиотаже, существенного поднятия цен в марте у нас не было. По некоторым объектам мы еще в начале февраля заявили о плановом повышении стоимости. Это было связано в первую очередь с увеличением строительной готовности проектов. И с 1 марта такое увеличение произошло, но на меньший процент, чем планировали.
Так, например, в жилом квартале на Василеостровском намыве был запланирован рост цены на 5–7%. По факту повышение составило 2–3%. А по некоторым квартирам мы сохранили ценовые предложения на прежнем уровне.
По нашим объектам в сегменте бизнес-класса снижение спроса в марте составило порядка 4,7% по отношению к очень активному февралю. В то же время отмечен серьезный прирост сделок по ряду объектов в масс-маркете, там ажиотажным спросом пользовались студии и однокомнатные квартиры. В центре повышенного внимания покупателей также было готовое жилье и объекты коммерческой недвижимости.
Ася Левнева, «Балтийская жемчужина»:
– В первом квартале средние цены на недвижимость в наших проектах выросли на 10% в основном за счет повышения степени готовности объектов.
В целом за истекший период приоритетными причинами роста цен на рынке стали рекордное подорожание строительных материалов на фоне увеличения спроса на них и повышение ключевой ставки. Наша компания не использует проектное финансирование при реализации своих объектов, поэтому «фактор ключевой ставки» оказал влияние лишь на спрос.
А высокие цены на строительные материалы напрямую повышают себестоимость тех объектов, которые находятся в активной стадии строительства. Продажи в новых жилых кварталах планируется открыть только в конце текущего года, поэтому на цены продаваемой готовой недвижимости ситуация на рынке строительных материалов пока оказывает минимальное влияние.
Анжелика Альшаева, «КВС»:
– В конце февраля мы приостанавливали реализацию квартир на несколько дней. 1 марта мы открыли продажи по скорректированным ценам: рост составил 10–15%.
Сергей Степанов, «Строительный трест»:
– Изменение цен на рынке недвижимости происходит в том числе по мере строительной готовности объекта. На сегодняшний день стоимость квадратного метра в проектах начинается от 123 тыс. руб. в сегменте комфорт-класса и от 212,5 тыс. руб. в сегменте бизнес-класса.
Всеволод Глазунов, Legenda:
– Мы готовимся к запуску проекта в Петербурге, продолжаем работать. Сегодня нет какой-то единой верной стратегии, каждый принимает решение исходя из своей ситуации.
Эдуард Тиктинский, группа RBI:
– Да, мы ждем положительного эффекта прежде всего от повышения лимита ипотеки с господдержкой до 12 млн руб. Также государство намерено субсидировать проектное финансирование для застройщиков. Но здесь я бы не стал торопиться с оценкой: механизмы и правила субсидирования ставок проектного финансирования пока не до конца ясны. Нужно смотреть, кто и в каких случаях сможет воспользоваться этой льготой.
Что касается снижения административных барьеров – это был бы не просто «бонус», а реально действенная мера поддержки. Но пока каких-то существенных подвижек мы не видим. Для застройщиков, например, большая проблема «выстраивать» согласования в требуемые цепочки и последовательности. Если на каком-то из этапов согласование застопорилось, в таком случае проект просто встаёт. Если бы можно было все согласования получать независимо и подводить каждое только к разрешению на строительство – это не только ускорило бы процесс подготовки проекта, но и снизило бы себестоимость строительства. Ведь чем дольше идут согласования, тем более тяжелым бременем ложатся кредиты на строительную себестоимость.
Ольга Ульянова, «Полис Групп»:
– Реальной господдержкой можно считать субсидирование ставок по ипотеке. Озвучены условия по Санкт-Петербургу – ставка 12% и увеличение максимальной суммы кредита до 12 млн руб. Застройщики и банки на основе этой программы разрабатывают свои совместные продукты по субсидированию, чтобы ипотечные ставки для клиентов стали еще меньше.
Ася Левнева, «Балтийская жемчужина»:
– Сокращение административных барьеров – это очень важные шаги для российского рынка, которые призваны помочь развитию свободной конкуренции, установлению справедливых цен, внедрению инноваций и экономическому росту в целом. Другое дело, что в критической ситуации для экстренной поддержки отрасли этого, конечно, недостаточно. Субсидирование ипотеки и проектного финансирования, поэтапное раскрытие эскроу-счетов, регулирование цен на рынке строительных материалов – это инструменты, которые на данный момент лежат на поверхности. Более детальная проработка стратегии выхода из кризиса, конечно, требует стабилизации политической ситуации.
Анжелика Альшаева, «КВС»:
– Уже принятые меры поддержки строительной отрасли являются хорошим подспорьем. Я имею в виду субсидирование ставки по проектному финансированию для застройщиков, а также увеличение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 12 млн руб. Несмотря на то что ставка по этой программе теперь составляет 12%, воспользоваться ей смогут практически все клиенты. Предыдущий лимит в 3 млн руб. делал льготную ипотеку недоступной для многих: оформить ее могли либо покупатели самых бюджетных студий, либо обладатели большого первого взноса. Хотелось бы, чтобы срок действия этой программы был продлен хотя бы до конца 2022 года, а не до 1 июля, как сейчас. Также я считаю необходимым поддержать ипотеку на вторичные квартиры. Сейчас ставки на этом рынке заградительные. Это тоже влияет на продажи строящегося жилья, ведь многие люди продают вторичную недвижимость, чтобы приобрести новую.
Сергей Степанов, «Строительный трест»:
– Одной из основных мер поддержки строительной отрасли является пересмотр и продление программы субсидирования ипотеки, которая поможет поддержать покупателей недвижимости в условиях высокой инфляции. Увеличение лимита до 12 млн руб. в существующих реалиях является хорошим решением. А вот повышение ставки до 12% заметно сократит количество сделок.
Эдуард Тиктинский, группа RBI:
– Думаю, что в первую очередь девелоперы будут проявлять осторожность при выводе новых проектов на рынок, внимательно тестировать спрос, цену. Так как ситуация неопределенности продолжается – и неизвестно, сколько еще продлится.
Также, с учетом текущего роста кредитных ставок, для девелоперов становится критичным соотношение собственных средств и кредитов, взятых на закупку земельных участков. Эти кредиты не дотируются государством, а ставка по ним сейчас превышает 20%. С учетом длительных сроков, которые занимают градсогласования, обслуживать эти кредиты становится сложно для компаний, которые агрессивно занимались закупками. У RBI позиция финансово устойчивая: мы имеем на счетах столько же собственных средств, сколько у нас и проектных кредитов.
Ольга Ульянова, «Полис Групп»:
– Часть компаний уже заявляли об уходе – в большей степени это касается иностранных компаний, вероятно, они будут продавать свой бизнес. Крупные российские компании вряд ли уйдут с рынка: у них большой запас проектов. Можно ожидать замедление вывода новых проектов на рынок, прежде всего вследствие пересмотра квартирографии (если она изначально была ориентирована на просторные квартиры), пересчета экономики проекта. Сегодня в более выгодном положении находятся проекты в масс-маркете, то есть бюджетное жилье. Элитные проекты могут ожидать более сложные времена.
Всеволод Глазунов, Legenda:
– Всё будет зависеть от того, в каком рынке мы окажемся – какова будет его емкость, что будет со спросом. Если спрос уменьшится значительно, то просядет тот объем предложения, который выводился под старый уровень потребления. В этих условиях, конечно, разумнее дождаться развития ситуации и притормозить с выводом новых проектов. Но у каждого девелопера есть производственные процессы, которые нельзя останавливать. Если есть разрешение на строительство, банковское финансирование – нужно выводить краны на площадку: назад уже дороги нет.
Сегодня меняется цена квадратного метра – это первый фактор, который влияет на квартирографию проектов. Скорее всего, девелоперы будут изыскивать возможность оптимизации площадей с сохранением первоначального функционала. Выиграют те, кто научился успешно работать с функциями и пространством. Другой возможный тренд – снижение ассортимента и унификация планировочных решений. Если говорить про структуру квартирографии в бюджетах, то массовый сегмент пополнится малогабаритным жильем: такое жилье более востребовано в кризисные времена, нежели большие семейные квартиры.
Надежда Ильина, «Лидер Групп»:
– Пока ни один свой проект мы не заморозили. На ближайшие месяцы у нас намечен запуск нового объекта в Шушарах. Недавно мы проводили внутренний аудит квартирографии проектов, которые еще находятся в стадии разработки. По его итогам у нас не появилось желания в угоду изменившейся экономической ситуации как-либо корректировать квартирографию.
Ася Левнева, «Балтийская жемчужина»:
– Это уже происходит: пока небольшое число компаний покидает рынок, остальные приостанавливают новые проекты, сосредоточившись на объектах высокой стадии готовности. Рынок продолжает монополизироваться. Достаточно уверенно чувствуют себя только лидеры отрасли, которые могут дифференцировать стратегии реализации разных проектов в зависимости от ситуации на рынке.
Анжелика Альшаева, «КВС»:
– В любой кризис какие-то компании уходят с рынка, и это касается не только строительной сферы. Вероятнее всего, помимо иностранных девелоперов, работу прекратят застройщики с небольшими объемами. Лидеры рынка, которые существуют уже 10–20 лет и пережили не один кризис, скорее всего, устоят и в нынешней ситуации.
Сергей Степанов, «Строительный трест»:
– На планы компании текущая геополитическая ситуация принципиально не повлияла, и изменение сроков ввода объектов в эксплуатацию не предполагается.
Если говорить о квартирографии, то мы не проектируем и не планируем проектировать в своих объектах малогабаритные квартиры-студии. Мы позиционируем себя как компания, которая строит жилье для семей, где средний метраж квартир в разных объектах варьируется от 57 до 80 кв. м.
Эдуард Тиктинский, группа RBI:
– Сейчас основная проблема для рынка – перестроение логистических цепочек. В случае с иностранными материалами и комплектующими речь идет и об изменении маршрутов поставок, и о переходе на аналоги внутрироссийского производства или производства «дружественных» стран. Мы проанализировали ситуацию с поставками на всех наших стройках и пришли к выводу, что у нас нет позиций, которые невозможно было бы заместить. Кризис застал нас в такой относительно «удобный» период, когда большинство проектов в нашей адресной программе либо уже достроены, находятся на завершающем этапе строительства, либо только готовятся к запуску.
Надежда Ильина, «Лидер Групп»:
– Мы столкнулись с некоторыми проблемами в поставках материалов извне. В основном это связано с нарушенной логистикой или неоправданно возросшими ценами на зарубежную продукцию – по ряду позиций стоимость увеличилась в два раза.
Как и другие застройщики, мы заняты поиском достойной альтернативы на внутреннем рынке. Пока это касается только тех проектов, которые готовятся к вводу в эксплуатацию в текущем году. Нашей компанией сейчас ведутся переговоры с российскими производителями. Если есть интерес, выезжаем и смотрим качество вживую. По некоторым позициям у нас найдены достойные предложения. Более того, российская продукция по ряду показателей превосходит зарубежную.
Ася Левнева, «Балтийская жемчужина»:
– Как китайский инвестор, мы имеем больше возможностей взаимодействия с азиатскими рынками. Вполне довольны работой и с российскими производителями. Пока логистические цепочки нам не пришлось пересматривать.
Сергей Степанов, «Строительный трест»:
– На текущий момент основная часть строительных материалов производится на территории нашей страны. Импортировалось в основном вентиляционное, лифтовое оборудование, а также насосы, но замена существует, поэтому критической ситуации мы не наблюдаем.
Эдуард Тиктинский, группа RBI:
– 12% – это уже вполне «рабочая» ставка, которая еще несколько лет назад была нормальным явлением для рынка. Потребители активно ей пользовались. Субсидирование со стороны застройщиков и банков может снизить эту ставку еще на 1–1,5%. Но ключевое изменение – это еще подъем лимитов кредитования до 12 млн руб. в Москве и Петербурге. Под прежние 3 млн попадало максимум 5% предложения на этих рынках.
Ольга Ульянова, «Полис Групп»:
– Мы сегодня, как и другие компании, взаимодействуем с банками по выводу на рынок собственных продуктов субсидирования, чтобы предложить клиентам более низкую ставку. Ставка в 12% – это лучше, чем 17-20%, но всё-таки даже при такой ставке ежемесячные платежи клиентов получаются достаточно высокие.
Всеволод Глазунов, Legenda:
– Новые условия льготной ипотеки, конечно, позволяют более оптимистично оценивать будущее рынка. Спрос, безусловно, будет, так как потребность в жилье никуда не денется.
Надежда Ильина, «Лидер Групп»:
– По итогам марта доля ипотечных сделок по объектам компании составила 49,7%. Основная часть из них пришлась на программу семейной ипотеки. Те, кто только задумывался о покупке квартиры, именно сейчас приняли положительное решение. И правильно сделали, так как на фоне текущей инфляции для участия в программе настало самое подходящее время.
С льготной ипотекой тоже не всё так однобоко. Конечно, 12% годовых – это немало. Но увеличение суммы кредита с 3 млн до 12 млн руб. существенно расширяет круг людей, которые смогут себе позволить покупку квартиры.
В рамках старых правил мы имели хорошие условия кредитования при займе до 3 млн руб., но свыше 3 млн выходили на те же 11–12%.
В сложившихся условиях эффективным методом поддержания спроса на рынке жилья может стать льготная ипотека на уровне 10%. Это тот психологический минимум, который может существовать в сегодняшних экономических условиях. Мы можем прийти к этой ставке путем совместной работы застройщиков и банков.
Ася Левнева, «Балтийская жемчужина»:
– Снижение платежеспособного спроса будет независимо от ставок. Хоть 12% и выглядит гораздо привлекательнее 25%, но в период действия льготной ипотеки спрос исчерпал себя на пару лет вперед. Для нового всплеска нужен рост реальных располагаемых доходов населения, а предпосылок для этого в текущих условиях нет. Спрос будет поддерживаться желанием потребителей сохранить свои средства в кризис и ограниченностью предложения.
Сергей Степанов, «Строительный трест»:
– Главным ипотечным драйвером останется семейная ипотека. Нашей основной целевой аудиторией всегда были семьи с детьми. Так, в марте 2021 года процент ипотечных сделок с использованием семейной ипотеки по нашей компании составил около 42% от общего числа ипотечных сделок.
Ольга Трошева, Setl Group:
– Озвученные программы господдержки очень важны для рынка недвижимости. Решение по новой льготной ипотечной ставке, увеличение суммы кредита, а также сохранение ставок по программе семейной ипотеки – это своевременная мера, которая поддержит покупательскую способность граждан и позволит отрасли эффективно функционировать в текущих условиях.
По нашим данным, в целом на рынке Петербурга и пригородов в классе масс-маркет в новый лимит на уровне 12 млн руб. попадают практически 100% студий и однокомнатных квартир, около 80–90% двухкомнатных квартир, около 40–50% предложения квартир с тремя и более комнатами. Поэтому выбор квартир сейчас действительно сильно расширился. Setl Group предпринял меры для поддержки покупателей. В апреле компания преддагает дисконт от процентной ставки по льготной ипотеке до 4% на период строительства объекта, который реализуется по схеме эскроу. Например, на период строительства с учетом такого дисконта ставки в крупнейших банках на объекты с эскроу – от 7,2%, а ставки по семейной ипотеке на эти же объекты – от 0,7%.
Ольга Ульянова, «Полис Групп»:
– Сейчас драйвером роста цен на рынке недвижимости является рост себестоимости строительства, рост ставок кредитования. Застройщики не могут опустить цены без риска выполнения своих обязательств перед клиентами. Сегодня наблюдаем относительную стабилизацию цен на рынке строительных материалов, удастся ли удержать эту ситуацию – пока неясно. Если затраты на строительство будут расти, то и цены на квартиры будут демонстрировать дальнейший рост. Замедление вывода новых проектов как раз позволит установиться оптимальной цене на недвижимость.
Всеволод Глазунов, Legenda:
– Давайте так. Сейчас строить стратегии и прогнозы – это на уровне предсказаний на кофейной гуще. Нужно понимать: система взаимодействия строится на четырех взаимоувязанных элементах – государство, банки, застройщики, покупатели. Любое изменение в любой из этих «точек» образует новый комплекс условий работы отрасли и, соответственно, свою стратегию. Прибавьте к этому квартету еще и внешние экономико-политические факторы, которые также имеют большое влияние. Одно можно сказать точно: рынок недвижимости никуда не денется.
Ася Левнева, «Балтийская жемчужина»:
– Льготная ипотека полностью не покроет отсутствие спроса. Спрос будет поддерживаться ограниченным ассортиментом ликвидных лотов. При ежедневных переменах в геополитической ситуации сложно делать долгосрочные прогнозы.
Сергей Степанов, «Строительный трест»:
– Беспрецедентный рост цен на недвижимость, который наблюдался последние полтора года, будет остановлен и в целом предложенные меры стабилизируют рынок. А если нет, то их откорректируют для достижения этой цели.
