Взгляд назад
Итоги выглядят впечатляюще: официальные данные Банка России содержат цифру 611млрд руб. выданных гражданам за 2007 год кредитов. В Петербурге доля ипотеки в общем объеме кредитов населению за год выросла вдвое – до 30%, и по этому показателю город лидирует на Северо-Западе и превосходит среднероссийскую статистику. В среднем по стране доля продаж с ипотекой достигла 15%. Такие данные привел руководитель рабочей группы по жилищному финансированию и ипотечному кредитованию Ассоциации Банков Северо-Запада, зампредседателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Татьяна Хоботова, руководитель отдела ипотеки Петербургского филиала ВТБ 24, отмечает, что значительно выросла доля кредитов на новостройки: в ВТБ 24 она достигает 40% от общего объема кредитов на жилье. Средняя сумма кредита в Петербурге – $90 тыс. (или эквивалент в рублях).
Несмотря на снижение курса доллара к рублю, ипотеку в долларах петербуржцы стали брать в полтора раза реже: доля жилищных кредитов в валюте за год сократилась с 63,8% до 42,1%.
Основным внешним обстоятельством, определяющим ситуацию с жилищным кредитованием, остается мировой финансовый кризис. Уже понятно, по словам президента Ассоциации банков Северо-Запада Владимира Джиковича, что последствия кризиса не будут преодолены в 2008 году, а затронут и 2009-й. «Проблемы ликвидности у российских банков нет, есть проблема длинных денег. И к началу апреля станет понятно, насколько доступны западные ресурсы для российских банков» - считает Владимир Джикович.
Игорь Жигунов привел свежий пример секъюритизационной сделки, когда старший транш (наиболее качественный) был размещен под 8,5% годовых. Это дорого. А стоимость ресурсов на внутреннем рынке еще выше – 9-11%.
Развитию внутреннего рынка денег мешают, по мнению Игоря Жигунова, законодательные проблемы: отсутствие налоговых льгот для инвесторов в ипотечные ценные бумаги, правового признания рейтинга и рейтинговых агентств и др. Поэтому в этом году не стоит ждать, что банки найдут достаточно длинных денег в родном отечестве. Тем не менее, многие кредитные организации повышают ставки по депозитам для населения, что означает их заинтересованность в привлечении ресурсов на внутреннем рынке.
Психофакторы
Дорогие деньги затем так же задорого продаются заемщикам. Под влиянием последствий кризиса российские ипотечные банки повышают ставки. Процесс, по мнению генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, продлится до осени, после чего ситуация стабилизируется.
Сегодня разброс ставок по ипотеке в Петербурге составляет 6-19% годовых (в зависимости от валюты и срока кредита, размера первого взноса, формы подтверждения дохода и других факторов). Такие данные привел Дмитрий Захаров, гендиректор брокерской компании «НИК».
Ипотека играет двойственную роль для рынка жилья, отмечает Татьяна Хоботова. С одной стороны, она сегодня для многих практически единственный способ покупки недвижимости (средняя цена предложения кв.м в Петербурге превышает, по данным БН.ру, 92 тыс.руб). С другой стороны, она подогревает спрос и еще больше увеличивает цены. Затем выросшие цены ограничивают возможность получения кредитов, и ипотека замедляется.
По мнению вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Павла Штепана, «50%-ный подорожание жилья за год – это ужасная, но вполне реальная цифра». На рост цен, отметил Игорь Жигунов, влияют высокая инфляция (2,3% в январе 2008 года), рост платежеспособного спроса (реальные доходы за год выросли на 12,9%) и дефицит качественного предложения на рынке.
Владислав Назаров считает, что во многом подорожание недвижимости вызвано снижением фондового рынка. То есть у россиян практически отсутствует альтернативные способы сохранения сбережений. А Павел Штепан отмечает преобладание психологического фактора – подверженности граждан влиянию слухов. Так, в Москве после президентских выборов 2 марта объем предложения квартир в продаже сразу увеличился на 12%.
Динамика наращивания строительства жилья позволяет прогнозировать снижение темпов роста цен, по мнению полномочного представителя президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павла Созинова. И выравнивание баланса спрос-предложение, возможно, произойдет к осени.
Взгляд вдаль
По прогнозу гендиректора Санкт-Петебургского ипотечного агентства Владислава Назарова, темы роста объемов ипотеки в 2008 году сойдут «на ноль». Повышение ставок и ужесточение требований к заемщикам и залогу продолжится до осени, а затем наступит стабилизация.
Татьяна Хоботова считает, что по итогам 2008 года, объем выданных кредитов вырастет на 60-80%, при этом предложения банков будут все более сегментированы, направлены на конкретную группу потребителей.
По мнению Игоря Жигунова, к концу года можно ждать изменений в топ-десятке лидеров по объемам ипотеки. Акцент в работе банков будет делаться на качестве сервиса, поскольку рекомендации знакомых приводят в банки до 30% клиентов.
Сегодня в Петербурге ипотечные брокеры обеспечивают до 30% клиентов банкам. И услуга посредника (брокера) наиболее востребована именно в период, когда банковские программы меняются чуть ли не еженедельно. То есть доля сделок с участием брокеров, вырастет, считает Павел Штепан.
