Застройщикам сегодня лучше продавать по старым ценам, а не приостанавливать продажи. А покупателям и продавцам лучше резких движений не предпринимать. Так считает руководитель портала LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев.
– В 2008 году вы, перефразировав профессора Преображенского, запустили в народ крылатые слова: «Кризис в головах». Что сегодня мы наблюдаем на рынке недвижимости, если это не кризис?
– Наверное, это всё-таки кризис. И он не в головах. Тут стоит отметить в первую очередь методологический момент. Любой кризис – это не какая-то баба-яга и не страшилки. Мы отметаем эти субъективные оценки и пытаемся рассмотреть объективные факторы, которые впрямую влияют на рынок. Первое – макроэкономическая составляющая: состояние жилищного фонда, обеспеченность народа жильем, объемы нового строительства, объемы продаж, законодательство и сложившиеся на рынке правила игры. Сегодня в Петербурге есть тенденция к насыщению рынка жильем. Большинство жителей города, которые хотели и имели такую возможность, за последние 10–15 лет свои жилищные условия улучшили.
– Меры социальной поддержки к первой группе факторов не относятся?
– Это уже не первая, а вторая группа: данные факторы никогда не были фундаментальными. А вот то, что оказывало на рынок последних лет самое большое влияние, составляет как раз вторую группу факторов – финансовых. Речь идет о доходах народонаселения и доступности ипотечных кредитов. До сегодняшнего дня мы имели очень доступную ипотеку. Да и сегодня еще остается и господдержка и ипотека для молодых семей. И надо отметить, что в марте, по предварительным данным, до 90% всех выданных ипотечных кредитов – субсидированные.
– Что глобально изменилось для рынка в последнее время?
– С вводом новых экономических санкций против России глобально изменились две вещи, и до конца ни ту, ни другую мы оценить пока не можем. Это как раз та самая вторая группа факторов. Какой размер аннуитетного платежа может себе позволить сегодня и завтра покупатель жилья в массовом сегменте и какова будет ипотечная ставка. Понятно, что ключевая ставка ЦБ в 20% оптимизма не вселяет. Для вторичного рынка жилья что 18%, что 23% – всё равно заградительная ставка. Грань проходит где-то на уровне 14% – то, что выше, уже никакой принципиальной разницы не имеет. Потому что становится не очень важным, берешь ты кредит на 20 или на 30 лет: разница смешная – 500 рублей в месяц с миллиона. И если мы при нынешних ставках убираем ипотеку с вторичного рынка, то это около 40% всех денег.
– И 40% сделок?
– Нет. У нас есть химически чистый, можно сказать, лабораторный пример, как вторичка реагировала в 2008–2009 годах, когда был тот самый «кризис в головах». Вынули ипотеку, и ценник упал на 30% – это ровно столько, сколько денег ушло с рынка. При этом количество сделок осталось примерно на том же уровне, снижение было незначительным. И не стоит забывать о том, что тогда первичный рынок был гораздо менее мощным, чем сейчас. Вторичка была ценообразующей, под нее подстраивалась первичка. Сегодня механизмы ценообразования более сложные, около 70 тыс. сделок на петербургском рынке новостроек в год и примерно столько же на вторичке. Два-три года назад первичка давала даже более высокие показатели, но потом снизилась и сравнялась с показателями вторички, которая в этом смысле стабильнее. На вторичный рынок труднее влиять законодательно, здесь не может быть картельного сговора и так далее.
– Субсидированная ипотека как сказалась в общем и целом?
– Мое мнение: она значительно подломила рынок Петербурга. Была направлена для поддержки застройщиков в период пандемии, чтобы не упал спрос. В реальности же спрос вырос только там, где строительный рынок находился в состоянии формирования, в тех регионах, где он отстает от московского и питерского на несколько лет минимум и где насыщения, о котором мы говорили, еще не произошло. В Петербурге, в частности, субсидированная ставка не привела к увеличению количества сделок, она привела исключительно к накачиванию рынка деньгами и, соответственно, росту цен.
– И что мы теперь с этим будем делать? Ведь автоматически цены не вернутся на прежний уровень?
– Вторичка легко отъедет: она стоит на обменных схемах, одно продается, другое покупается, и цена квадратного метра не так важна, если в относительном выражении разница между однушкой и двушкой, двушкой и трешкой не меняется. А вот реакция первички совершенно непонятна, потому что как вообще рынок отреагирует на нерыночное воздействие, никто не знает. Например, что будет с проектным финансированием? Уже на уровне министерств обсуждается вопрос, а не отменить ли его. Но раз оно вводилось для защиты дольщиков, то, наверное, появятся для них новые – или хорошо знакомые старые – риски.
– И мы не поговорили о психологических факторах. Они ведь тоже имеют место быть?
– Конечно. Кто-то скупает гречку, кто-то бросается покупать или продавать доллары или квартиры. На мой взгляд, рынок недвижимости пока еще находится в состоянии шока. Многие просто не понимают, а что сейчас делать. Мы видим, что объем предложения по аренде увеличился на несколько десятков процентов. Конечно, это связано с притоком тех, кто сдавал посуточно, а теперь лишился такой возможности. Плюс те, кто решил, что сейчас лучше не продажа, а аренда, дальше посмотрим.
– Так куда же бедному покупателю или продавцу податься?
– Совет классический: в период ажиотажа лучше резких движений не предпринимать, потому что на турбулентности зарабатывают только посредники. Если есть возможность купить что-то по старым ипотечным ставкам, время покупать. Но, конечно, не на ранней стадии строительства. Банкротств застройщиков, я надеюсь, не будет, а вот значительные переносы сроков сдачи возможны.
– На изменения курса доллара рынок как-то отреагировал?
– Не заметил. Рынок у нас рублевый, и думаю, что альтернативного долларового уже не будет. В последний раз в 2015 году после скачка курса были попытки продавать элитную недвижимости по старым долларовым ценам, но они успехом не увенчались.
– Кто из застройщиков, на ваш взгляд, ведет более правильную политику: приостановившие продажи и выставившие заградительные цены – либо те, кто старается побольше продать по старым ценам?
– Я считаю, выиграют те, кто сейчас пытается продавать по старым ценам: такая тактика должна им позволить по крайней мере лето пережить достаточно спокойно.
– Итак, на снижение объемов ипотеки рынок обычно реагирует снижением цен, на падение курса рубля, как правило, не реагирует. Отсюда какой вывод – что дальше?
– Дальше чем на полгода сейчас вообще заглядывать бессмысленно. Через полгода, я думаю, снизится ключевая ставка, иначе бизнес, особенно производства, работать не сможет. И главное, чтобы из всех факторов, что мы перечислили, не усилился в отрицательном смысле ни один. Будем оптимистами.
